2.1.3.1 Thị trường nhà ở
a. Khỏi niệm thị trường nhà ở
Thị trường nhà ở bao gồm cỏc quan hệ mà qua đú cỏc giao dịch về nhà ở của cỏc bờn tham gia được thực hiện. Nếu hiểu theo nghĩa rộng thị trường nhà ở bao gồm cỏc mối quan hệ: cỏc nhà đầu tư đó tạo lập nhà ở, cỏc hoạt động dịch vụ phục vụ cho hoạt động của thị trường nhà ở và khỏch hàng cú nhu cầu. Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thỡ thị trường nhà ở là quan hệ trực tiếp, giao dịch mua bỏn chuyển nhượng nhà ở [13].
b. Thị trường nhà ở của cụng ty, doanh nghiệp kinh doanh
Là một tập khỏch hàng, người cung ứng hiện thực và tiềm năng cú nhu cầu thị trường về cỏc cụng trỡnh kiến trỳc nhà ở trong danh mục sản phẩm mà doanh nghiệp cú dự ỏn kinh doanh, trong mối quan hệ với cỏc nhõn tố của mụi trường vĩ mụ và tập người cung ứng là cỏc đối thủ cạnh tranh của nú [13].
Như vậy, khỏi niệm với hai gúc độ tiếp cận vĩ mụ và vi mụ như trờn đó giải thớch rừ bản chất vận hành của thị trường nhà ở. Trong đú chứa đựng 3 thành tố cấu trỳc cơ bản gồm:
(1) Cung thị trường nhà ở
Cung thị trường của sản phẩm nhà ở là tổng lượng cỏc hàng hoỏ nhà ở mà người kinh doanh nhà ở sản xuất và cung ứng ra thị trường để đỏp ứng nhu cầu thị trường trong một giai đoạn nhất định [1].
Cỏc cụng ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, một chủ thể của thị trường chủ yếu bỏn hàng hoỏ sản phẩm nhà ở của mỡnh cho những người tiờu dựng nhằm thoả món nhu cầu của họ được thể hiện dưới dạng cầu. Chỉ khi cung và cầu sản phẩm nhà ở phự hợp với nhau thỡ hợp đồng mua bỏn nhà ở cú thể được ký kết; người cung cấp bỏn được nhà ở cho người mua (khỏch hàng) và khỏch hàng mua được sản phẩm nhà ở vừa ý.
(2) Cầu của thị trường nhà ở
Cầu của thị trường nhà ở là tổng lượng nhà ở đó và sẽ được mua bởi một nhúm khỏch hàng xỏc định trong một mụi trường chiến lược và dưới một chương trỡnh chiến lược xỏc định. Như vậy cầu trờn thị trường của sản phẩm nhà ở là nhu cầu cú sức mua của người tiờu dựng, họ đó sẵn sàng và sẽ mua. Trong điều kiện cạnh tranh trờn cựng một thị trường mục tiờu cú nhiều cụng ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cựng tham gia hoạt động. Vỡ vậy, khụng được đồng nhất khỏi niệm “nhu cầu thị trường tổng cộng” và “nhu cầu thị trường của doanh nghiệp”. Cú thể hiểu nhu cầu thị trường mà cụng ty, doanh nghiệp cú thể khai thỏc là một phần của nhu cầu tổng cộng mà cụng ty, doanh nghiệp cú được dưới một nỗ lực chiến lược xỏc định. Như vậy, cầu là mặt thứ hai của quỏ trỡnh trao đổi sản phẩm nhà ở [1].
- Nhu cầu thị trường nhà ở hỡnh thành và phỏt triển chịu sự tỏc động của cỏc nhõn tố sau:
• Nhõn tố mụi trường vĩ mụ như: hệ thống luật phỏp, chiến lược đầu tư...
• Nhõn tố bờn bỏn: sự phỏt triển của cỏc cụng ty sản xuất, kinh doanh bất động sản, nhà ở
• Nhõn tố động cơ mua, cỏ nhõn và mụi trường của người tiờu dựng.
Nhu cầu thị trường nhà ở phỏt triển theo những qui luật sau:
+ Thường xuyờn tăng lờn về số lượng, chất lượng đũi hỏi tớnh đồng bộ cao.
+ Sự phõn bố mật độ theo khụng gian khụng đều. + Giỏ thị trường nhà ở:
• Giỏ thị trường nhà ở trong cạnh tranh hoàn hảo: thị trường cạnh tranh hoàn hảo bao gồm rất nhiều người bỏn và người mua nhà ở. Khụng một người bỏn hay mua nào cú thể ảnh hưởng lớn đến mức giỏ thị trường của hàng hoỏ nhà ở. Người bỏn khụng thể đũi giỏ cao hoặc thấp hơn giỏ thị trường vỡ cả hai bờn cú thể tự do mua, bỏn nhà của mỡnh theo giỏ thị trường.
• Giỏ thị trường nhà ở trong cạnh tranh độc quyền: thị trường cạnh tranh độc quyền gồm rất đụng người mua và người bỏn thực hiện cỏc thương vụ khụng theo một giỏ thị trường thống nhất mà là trong một khoảng giỏ rộng. Người bỏn cú thể chào bỏn nhiều phương ỏn hàng hoỏ khỏc nhau. Người mua thấy cú sự chờnh lệch về giỏ chào bỏn và sẵn sàng mua nhà ở theo cỏc giỏ khỏc nhau. Do cú rất nhiều đối thủ cạnh tranh, chiến lược kinh doanh của họ cú ảnh hưởng đến từng cụng ty, doanh nghiệp ớt hơn là trong điều kiện của thị trường độc quyền của nhúm người bỏn.
• Giỏ thị trường nhà ở trong thị trường cạnh tranh độc quyền nhúm người bỏn: thị trường độc quyền nhúm người bỏn gồm một số ớt người bỏn nhà ở rất nhạy cảm với chiến lược hỡnh thành giỏ cả và chiến lược kinh doanh của nhau, ớt người bỏn vỡ những người mới khú xõm nhập vào thị trường này. Mọi người bỏn nhạy bộn với chiến lược và hoạt động của cỏc đối
thủ cạnh tranh. Nếu một thành viờn trong nhúm thay đổi chiến lược giảm giỏ thỡ bắt chiến lược thay đổi giỏ tăng cú thể lại khụng được thành viờn khỏc ủng hộ, như vậy rất nguy hiểm.
• Giỏ thị trường nhà ở trong thị trường độc quyền tuyệt đối:
trong trường hợp độc quyền tuyệt đối thị trường chỉ cú một người bỏn, cú thể là một tổ chức Nhà nước, một tổ chức độc quyền tư nhõn cú điều tiết hay tổ chức độc quyền tư nhõn khụng cú điều tiết. Trong từng trường hợp sự hỡnh thành giỏ cả diễn ra khỏc nhau. Tổ chức độc quyền Nhà nước cú thể sử dụng chiến lược giỏ cả để đạt tới những mục tiờu rất khỏc nhau. Nú cú thể định giỏ thấp hơn giỏ thành. Vớ dụ: Nhà bỏn cho người cú thu nhập thấp, đối tượng chiến lược... Giỏ cả cú thể được xỏc định với ý đồ bự đắp chi phớ hay cú được thu nhập khỏ. Cũng cú thể là giỏ cả được xỏc định rất cao để giảm tối đa mức tiờu dựng. Trong trường hợp tổ chức độc quyền cú điều tiết, Nhà nước cho phộp doanh nghiệp xỏc định đơn giỏ đảm bảo “mức lợi nhuận cụng bằng” để doanh nghiệp cú khả năng duy trỡ sản xuất kinh doanh và trong trường hợp cần thiết thỡ mở rộng sản xuất. Ngược lại, trong trường hợp tổ chức độc quyền khụng cú điều tiết, doanh nghiệp tự xỏc định giỏ miễn là giữ được cho thị trường. Tuy nhiờn, do một số nguyờn nhõn khụng phải bao giờ doanh nghiệp cũng định giỏ tối đa trong chừng mực cú thể được. Vỡ họ sẽ bị ỏp dụng sự điều tiết của Nhà nước và khụng muốn thu hỳt đối thủ cạnh tranh, muốn xõm nhập nhanh hơn vào
toàn bộ chiều sõu của thị trường nhờ giỏ cả khụng cao.
c. Phõn loại thị trường nhà ở
Qua quỏ trỡnh nghiờn cứu thị trường nhà ở cú thể căn cứ vào quan hệ giao dịch, đối tượng giao dịch và cơ sở phỏp lý thực hiện giao dịch về nhà ở để phõn loại thị trường nhà ở theo tiờu thức này thị trường nhà ở gồm: (1) Thị trường nhà ở sơ cấp
Quan hệ tại thị trường này chỉ xảy ra với một bờn là Nhà nước và một bờn là cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏc cỏ nhõn. Quan hệ giao dịch tại thị trường sơ cấp thụng qua một số tổ chức xõy dựng nhà ở phục vụ cho lợi ớch cụng cộng, an ninh quốc phũng... giao dịch cho cỏc tổ chức để kinh doanh hoặc cho thuờ, trực tiếp giao cho cỏc tổ chức hộ gia đỡnh và cỏ nhõn thuờ.
(2) Thị trường nhà ở thứ cấp
Đõy là giao dịch giữa những người chủ sở hữu nhà ở và thực hiện cỏc quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuờ thế chấp và thừa kế hoặc dựng để gúp vốn bằng giỏ trị của ngụi nhà.
(3) Thị trường nhà ở chớnh thống
Đõy là cỏc giao dịch mua bỏn nhà cú đăng ký quyền chuyển dịch và khi tham gia giao dịch được thực hiện đầy đủ cỏc nghĩa vụ tài chớnh đối với Nhà nước ỏp dụng đối với cỏc giao dịch loại này. Giao dịch này thường diễn ra với một bờn là cỏc cụng ty kinh doanh nhà hoặc một bờn là những người cú thu nhập cao, cỏc gia đỡnh cú gia đỡnh định cư ở nước ngoài, Việt kiều hoặc người nước ngoài, cỏn bộ cụng chức cú thu nhập khỏ ổn định, những người buụn bỏn thành đạt... [22]
Tham gia vào thị trường này giỳp Nhà nước quản lý được thị trường. quản lý được quy hoạch là cỏc cụng ty xõy dựng và kinh doanh nhà ở,
doanh nghiệp hoặc cỏc tổ chức tư vấn kiến trỳc – xõy dựng, doanh nghiệp hoặc cỏc tổ chức mụi giới kinh doanh bất động sản và nhà ở…
(4) Thị trường nhà ở phi chớnh thống
Đõy là cỏc giao dịch khụng chịu sự kiểm soỏt của cỏc cơ quan chức năng như: xõy dựng, đụ thị, địa chớnh, tài chớnh và chớnh quyền cỏc cấp...
Những nguyờn nhõn dẫn đến thị trường này bao gồm: - Cơ sở phỏp lý cũn nhiều bất cập, phức tạp.
- Thỏi độ làm việc của cỏc cơ quan này cũn mang nặng tớnh quan liờu.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đó được cấp rất ớt (tại Hà Nội là nơi cấp nhiều nhất mới chỉ đạt 30%).