- Tại một địa phương trong tỉnh:
2.1 Xác định giá sàn trong công tác đấu Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định.
Có thể nói đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nứơc tham gia với vai trò là một bên đối tác và chỉ định giá sàn, còn giá trị cuối cùng của mảnh đất được quyết định thông qua hình thức đấu giá công khai. Tuy vậy việc xác định giá sàn đóng vai trò hết sức quan trọng đối với công tác đấu giá. Bởi lẽ giá sàn là giá khởi điểm tạo cơ sở vững chắc cho việc định giá quyền sử dụng đất. Qua thực tế cho thấy công tác này đã được triển khai khá thành công tại các địa phương trên địa bàn trong tỉnh.
Trước hết có thể thấy thành phố Nam Định là một ví dụ điển hình cho việc thực hiện công tác này. Việc xác định giá sàn tại Thành phố Nam Định qua các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua đã được xác định chính xác, minh bạch. Điển hình là dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất của Nhà máy Dệt thành phố nằm trên đường trần phú ( hiện tại công tác xác định giá sàn của khu đất này đã được thực hiện đầu năm 2008 và đang được Sở Tài nguyên Môi trường trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt để đưa khu đất vào đấu giá). Công tác này được Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh thực hiện. Sở Tài nguyên môi trường đã phối, kết hợp với các Sở, cơ quan chức năng như Sở Tài chính, Sở xây dựng, Uỷ ban nhân dân Phường Trần Phú cùng tham gia thực hiện. Các cơ quan chức năng cùng cử nhân viên xuống địa bàn thực tế để kiểm tra và xác định giá sàn của khu đất. Qua việc khảo sát thực tế, khu đất này nằm tại trung tâm Thành phố, phía trước mặt là quảng trường trung tâm thành phố và bên cạnh gần với bệnh viện I của tỉnh, khu đất trước kia là khuôn viên của Nhà máy dệt và hiện tại đất không được sử dụng đến và đang đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh thu hồi giao cho sở Tài nguyên môi trường quản lý.
Sau khi xem xét, thảo luận , Hội đồng đấu gía quyền sử dụng đất đã thống nhất cách tính giá sàn như sau.
Giá sàn tối thiểu = chi phí giải phóng mặt bằng + Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật + Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 1m2 đất x hệ số K
Trong đó:
Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định: được tính theo khung giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở Tài Chính thực hiện ban hành vào ngày 27 tháng 12 năm 2007 tính theo từng vị trí của thửa đất trong khu vực.
Hệ số sinh lợi K được Hội đồng đấu giá bàn bạc thống nhất theo một tỉ lệ nhất định so với hệ số sinh lời của một khu vực nhất định.
Tổng mức đầu tư = chi phí xây lắp sau thuế + Thiết bị + các chi phí khác ( bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng) + phí dự phòng
Căn cứ vào giá sàn tối thiểu của các ô đất. Hội đồng đấu giá bàn bạc thống nhất giá sàn cho từng thửa đất có vị trí khác nhau trong từng ô đất. Tuy nhiên diện tích đấu giá ở khu đất này là không lớn do đó Hội đồng đấu giá xác định giá trị tổng thể của toàn khu và thực hiện đấu giá toàn bộ khu đất chứ không đấu giá từng thửa đất như khu đô thị mơi Hoà Vượng xã Lộc Hoà.
2.2 Lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là công việc tác động không nhỏ tới tiến độ, hiệu quả kinh tế xã hội và quản lý đất đai của mỗi dự án. Thời gian vừa qua, một số hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã được Sở tài nguyên môi trường tỉnh Nam Định áp dụng khá linh hoạt các loại hình thức đấu giá đã được chính phủ ban hành trong các quy định trên và đã phát huy tối đa tiểm lực tài chính từ đất đai.
2.3 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Thành Phố Nam Định.
Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được chính phủ phê duyệt, với phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm, Nam Định đã và đang tập trung chỉ đạo thực hiện thí điểm một số sự án đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng. Dự án được thực hiện gần đây nhất là dự án đấu gía 20 lô đất khu tái định cư công nghiệp đường Phạm Ngũ Lão – Thành phố Nam Định
Với mục đích rút ngắn thời gian tổ chức, nhanh chóng đưa mảnh đất đấu giá vào triển khai có hiệu quả trong thực tế, khai thác nguồn kinh phí từ dự án đấu giá này vào việc nâng cấp đường ven đê của Thành Phố đang bị sạt lở nghiêm trọng, Hội đồng đấu giá đã áp dụng phương pháp đấu giá công khai.
Sau khi Chủ tịch hội đồng đấu giá giới thiệu các thành viên của Hội đồng, công bố quy chế đấu gía, giải đáp thắc mắc của những người tham gia đấu giá, giới thiệu quy hoạch của từng lô đất bán đấu giá, phiên đấu giá được chính thức bắt đầu.
Trước tiên người điều hành phiên đấu giá tuyên bố giá khởi điểm đã được Hội đồng thông qua và yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá. Theo quy định của Hội đồng, người trả giá đầu tiên ít nhất phải trả giá bằng giá khởi điểm của lô đất đưa ra đấu giá, người phát giá sau phải trả giá cao hơn người trả giá trước tối thiểu bằng bước gía là 200.000 đồng. Người điều hành phiên đấu giá nhắc lại một cách dõ dàng, chính xác bằng lời nói. Thời gian mỗi lần nhắc giá cách nhau 30 giây. Nếu sau 3 lần nhắc lại giá của người đã trả cao nhất qua các vòng đấu của lô đất đó mà không có người trả giá cao hơn thì người điều hành buổi đấu giá đó sẽ thay mặt Hội đồng đấu giá công bố người thắng giá.
Hội đồng đấu giá lập biên bản kết qủa đấu giá từng lô đất có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong Hội đồng đấu giá có mặt tại cuộc đấu giá, người thắng giá và 2 đến 3 người tham gia trong buổi đấu giá đó ký làm chứng vào biên bản kết quả đấu giá.
Sau đó Chủ tịch Hội đồng đấu giá đã ký phiếu công nhân thắng giá và giao cho người thắng giá.
Từ những số liệu trong kết quả đấu giá có thể nhận thấy một số tồn tại cơ bản của dự án đấu giá này
- Về việc xác định giá sàn:
Do các thành viên trong Hội đồng đấu giá chưa khảo sát kỹ thị trường đất tổng thể cũng như giá đất trong khu vực liền kề nên khi xác định mức giá sàn để đấu giá chưa phù hợp, ít hấp dẫn được người tham gia. Cụ thể giá sàn hiện tại tại khu vực này là 2.000.000 – 3.000.000 đồng/m2 so với giá của mảnh đất liền kề có cùng điều kiện kết cấu hạ tầng thì mức giá như vậy là tương đối cao. Kết quả chỉ có 11 người đăng ký tham gia đấu giá 5 thửa đất và được quyền tuỳ chọn thửa đất mà mình thích.
- Về việc áp dụng giá ban hành theo quy định năm 2005 của Sở Tài chính tỉnh : Sự hạn chế rất lớn của đấu giá đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định. Trong khi giá đất quy định rất thấp thì các loại giá khác lại rất cao và sự khác nhau giữa 4 loại giá đất ( giá quy định, giá sàn, gía trúng đấu giá và giá thị trường ) là điều khồn thể tránh khỏi. Việc thực hiện quy chế tài chính về sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất với phương pháp quy
định giá sàn dựa trên cơ sở giá đất quy định sát với giá thực tế là một biện pháp rất quan trọng và hữu hiệu để chống thất thu thuế của chính sách kinh tế đất đai.
Biểu số 1: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của dự án. Stt
thửa
Số Thửa
Số người tham gia đấu giá ( người) Số người trúng đấu giá ( người) Thu ngân sách Nhà nước ( Triệu đồng) Thu theo giá quy định ( triệu đồng) 1 16 78 16 6.316,8 2.880 2 8 37 8 3.257 1.451 3 24 145 24 10.041 4.234 4 1 6 1 382,7 180 5 9 20 9 2.051,4 1.620 6 9 17 9 1.931,4 1.620 7 1 4 1 312 191 8 8 24 8 1.992,6 1.462 Tổng cộng 76 331 76 26.267,3 13.638
( Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường Nam Định )
Như vậy, tổng số tiền thu được từ việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của dự án đạt được là: 26.267,3 triệu đồng, trong khi nếu thu theo giá quy định của nhà nước thì chỉ đạt được 13.638 triệu đồng, tức là cao gần gấp 2 lần so với giá quy định.
Qua quá trình triển khai đấu giá quyền sử dụng đất của sự án tái định cư khu công nghiệp đương Phạm Ngũ Lão – thành phố Nam Định theo tinh thần của quyết định 22/2003/ QĐ - BTC cho thấy đây là một chủ trương và quyết định đúng đắn , không những mang lại lợi ích kinh tế cho cơ sở mà còn phát triển về mặt xã hội, chỉnh trang đô thị trở thành dự án điển hình của Thành phố nói riêng và trên địa bàn toàn tỉnh nói chung.
Tóm lại , công tác đấu giá quyến sử dụng đất tại Nam định trong thời gian vừa qua tuy vẫn còn một số tồn tại nhưng bước đầu đã đem lại nhiều hiệu quả đáng ghi nhận. Nó khẳng định ưu thế vượt trội so với phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trước đây. Vì vậy trong thời gian tới các địa phương trong toàn tỉnh cần nhân rộng mô hình này hơn nữa để đất đai ngày càng phát huy được lợi thế trong thị trường bất động sản.
III . Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định trong thời gian vừa qua.
1, Các kết quả đạt được:
Xét tổng thể các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất trong những năm vừa qua, đất đai được đánh giá là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển đất nước.
Qua việc nghiên cứu, phân tích tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định có thể nhận thấy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tuy mới bắt đầu thực hiện trên cơ sở các quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã đạt được những thành tựu đáng kể về kinh tế xã hội. Nó thể hiện mối quan hệ đặc biệt của thị trường quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản và việc tác động qua lại giữa việc xác định giá đất, kinh tế đất đai với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.