- Kiểm tra tính hợp lý của sản phẩm, doanh thu hàng năm của dự án
k. Biện pháp bảo đảm tiền vay 5.5 Thẩm định TSĐB
5.5 Thẩm định TSĐB
a. Tài sản đảm bảo là bất động sản
Hồ sơ bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND Thành phố cấp.
- Có cam kết của bên thứ ba chứng nhận chủ quyền của khách hàng đối với tài sản làm tài sản đảm bảo tiền vay (có thể thông qua văn phòng công chứng để làm thủ tục này)
- Sổ hộ khẩu của người đứng rat hay mặt DN vay vốn. - Các giấy tờ khác có liên quan đến TSĐB nếu có.
b. Tài sản đảm bảo là chứng chỉ tiền gửi tiết kiệm, tài khoản tiết kiệm
Hồ sơ bao gồm:
- Chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, hoặc chứng nhận tài khoản tiết kiệm. - Chứng minh thư, hộ chiếu, hồ sơ pháp lý của chủ TSĐB.
Sau khi đã xác định được hình thức đảm bảo tiền vay là gì thì ngân hàng bắt đầu đi vào thẩm định giá trị của TSĐB tính tại thời điểm thẩm định. Đồng thời xác định tỷ lệ giá trị của TSĐB và tổng nhu cầu vốn vay là bao nhiêu phần trăm, để từ đó biết được giá trị TSĐB đó có đủ để đảm bảo cho số tiền khách hàng định vay hay không. Chính vì vậy công tác thẩm định cần phải được thẩm định hết sức cẩn thận.
c. Tài sản đảm bảo là tài sản hình thanh từ vốn vay
Hồ sơ bao gồm:
- Khế ước nhận nơ, các cam kết thế chấp dùng toàn bộ giá trị công trình đầu tư mới bao gồm toàn bộ nhà xưởng, văn phòng, máy móc thiết bị,….để thế chấp cho ngân hàng.
- Trường hợp các công trình đầu tư này chưa hình thành và đang xây dựng dở dang thì việc xác định giá trị tài sản này hết sức thận trọng và phải căn cứ vào các báo cáo kỹ thuật, báo cáo kinh tế và tổng dự toán đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Tài sản thế chấp phải được thực hiện hàng năm, đối với trường hợp thực sự cần thiết tài sản thế chấp thậm chí phải được thực hiện hàng tháng để đảm bảo chắc chắn có thể đánh giá chính xác được giá trị của TSĐB. Xem xét TS thế chấp đó có đủ khả năng để bù đắp khoản vay hay không, nếu không đủ khả năng thì sẽ tạm ngừng giải ngân và đề nghị khách hàng làm thủ tục thêm TSĐB thì mới tiếp tục giải ngân số vốn khách hàng muốn vay.
- Cán bộ tín dụng sẽ nhờ đến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và các chuyên gia ở lĩnh vực liên quan hỗ trợ thẩm định TS trong trường hợp TS cần thẩm định vượt quá khả năng của cán bộ tín dụng.
- Sau khi đã hoàn tất thủ tục thẩm định khách hàng, các mặt của dự án, cán bộ tín dụng lập báo cáo thẩm định, tờ trình thẩm định và ghi rõ là dự án đó có đủ điều kiện cho vay của ngân hàng hay không và đưa ra lý do rõ ràng. Trình lên trưởng phòng tín dụng xem xét hồ sơ, đưa ra nhận xét, nếu trưởng phòng tín dụng phê duyệt thì trình tiếp lên giám đốc phê duyệt.
5.6 Nhận xét và đề xuất
- Nhận xét tổng quan qua thẩm định - Đề xuất cho vay hay không cho vay. - Không cho vay: lý do vì sao
- Cho vay: nêu rõ mức cho vay, thời hạn cho vay, kỳ hạn cho vay, lãi suất cho vay,…
- Biện pháp bảo đảm tiền vay. - Các đề xuất khác (nếu có).
III. Minh hoạ thực tế công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại
Ngân hàng. “Dự án đầu tư xây dựng toà nhà - văn phòng thương mại Thanh Tùng”
1. Giới thiệu dự án và khách hàng vay vốn
1.1 Giới thiệu khách hàng vay vốn
- Tên khách hàng: Hợp tác xã công nghiệp Thanh Tùng
- Trụ sở giao dịch: Ngõ 146 phố Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội - Tài khoản mở tại ngân hàng No& PTNT Hà Nội
•Tài khoản tiền gửi số: 1500311003054
•Mã số khách hàng: 1500-000049692
•Tài khoản tiền vay số: 211101003054
- Ngành nghề kinh doanh chính của HTX Thanh Tùng: sản xuất giấy vở học sinh, kẻ ngang; mua, bán đại lý, ký gửi các mặt hàng về giấy.
- Lịch sử hình thành: HTX CN Thanh Tùng là đơn vị được thành lập và đi vào hoạt động sản xuất từ năm 1999. Đăng ký thành lập HTX số 54-HTX/CN- HBT do UBND Quận Hai Bà Trưng cấp ngày 02/02/2000.
- Tổng mức đầu tư và nhu cầu vay vốn NH. Tổng mức đầu tư: 29.461.500.000 VNĐ
(Bằng chữ: Hai mươi chín tỷ, bốn trăm sáu mươi mốt triệu, năm trăm ngàn đồng).
- Nguồn vốn đầu tư: vốn tự có, tự huy động và vốn vay ngân hàng. Vốn vay ngân hàng No&PTNT Hà Nội: 15.000.000.000VNĐ
(Bằng chữ: Mười lăm tỷ đồng chẵn).
1.2 Giới thiệu dự án
- Tên dự án: Công trình toà nhà văn phòng thương mại Thanh Tùng
- Địa điểm công trình: lô đất số 02-8A trong cụm TTCN phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
- Hình thức tổ chức: chủ đầu tư (HTX CN Thanh Tùng) trực tiếp quản lý và thực hiện dự án.
- Tổng mức đầu tư: 29.461.500.000 VNĐ
- (Bằng chữ: Hai mươi chin tỷ, bốn trăm sáu mươi mốt triệu, năm trăm ngàn đồng) - Trong đó: • Chi phí xây lắp: 22.015.000.000 VNĐ • Chi phí thiết bị: 2.650.000.000 VNĐ • Chi phí dự phòng: 2.496.500.000 VNĐ • Chi phí khác: 300.000.000 VNĐ
• Lãi vay trong thời gian thi công (GĐ1+GĐ2): 2.000.000.000 VNĐ - Nguồn vốn đầu tư: vốn tự có, tự huy động và vốn vay ngân hàng - Mục tiêu đầu tư: xây dựng văn phòng cho thuê
- Thời gian thực hiện dự án: 12 năm - Tiến độ triển khai thực hiện:
• Xây lắp, xây dựng: tháng 5/2007-12/2010
• Đưa vào kinh doanh: năm 2011