Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư BĐS có thể kết hợp các phương pháp thẩm định sau:
4.1 Thẩm định theo trình tự
Thẩm định dự án theo trình tự được tiến hành thẩm định từ tổng quát đến chi tiết
4.1.1 Thẩm định tổng quát
Là việc xem xét khái quát các nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý của dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư….có phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của vùng mà nơi dự án sẽ triển khai thực hiện vận hành, xem xét xem dự án sẽ đem lại được lợi ích gì cho cộng đồng hay không. Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô, tầm quan trọng của dự án.
4.1.2 Thẩm định chi tiết
Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm định này được tiến hành tỷ mỉ vì các dự án đầu tư bất động sản thường có vốn đầu tư rất lớn, khối lượng công việc nhiều, lượng nhân công lớn, yêu cầu kỹ thuật cao. Thẩm định chi tiết cụ thể với từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án. Xem xét doanh thu và chi phí dự kiến trong việc đầu tư là bao nhiêu, dự án sau khi đưa vào vận hàng có đem lại hiệu quả cao, môi trường sinh thái của khu vực nơi dự án thực hiện đầu tư có bị ảnh hưởng nhiều không, tiến độ thực hiện ra sao, nguồn nhân lực liệu có đáp ứng được khi dự án được triển khai không, cơ cấu tổ chức ra sao. Tất cả đều phải xem xét cẩn thận. Tuy nhiên mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khác nhau tuỳ theo đặc điểm và tình hình cụ thể của dự án.
Từ bước thẩm định chi tiết ta có thể rút ra kết luận có nên tiếp tục đầu tư vào dự án hay không nếu nội dung cơ bản của dự án không đạt yêu cầu thì bác bỏ dự án mà không cần đi sâu vào thẩm định các nội dung còn lại.
4.1.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Nội dung của phương pháp này là so sánh đối chiếu nội dung của dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật thích hợp, thông lệ quốc tế và trong nước, các kinh nghiệm thực tế. Các chỉ tiêu được đưa ra để so sánh đối chiếu như sau:
- Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng tiêu chuẩn về cấp công trinhg do Nhà Nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế.
- Tiêu chuẩn đối với các loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi - Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu nguồn vốn đầu tư, suất đầu tư.
- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhiên liệu, tiền lương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế, ký thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.
- Có thể sử dụng những kinh nghiệm đúc kết trong quá trình thẩm định các dự án tương tự để so sánh, kiểm tra tính hợp lý, tính thực tế của các giải pháp lựa chọn
- Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư
- Phân tích so sánh lựa chọn các phương án tối ưu như địa điểm xây dựng, chọn công nghệ thiết bị, giải pháp kỹ thuật và tổ chức xây dựng
- Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của Nhà Nước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp
4.2 Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án : lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,… khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy của dự án là nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó. Phân tích độ nhạy của dự án giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay yếu tố nào gây nên sự thay đổi
nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét, để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.
Đối với dự án đầu tư BĐS thì sự thay đổi của giá cả nguyên vật liệu xây dựng, các chi phí cố định khác tăng bất thường thì đều phải được xem xét thận trọng khi phân tích độ nhạy dự án. Nếu dự án vẫn có những dấu hiệu tích cực vẫn đem lại hiệu quả khi có những phát sinh bất lợi thì đó là dự án vững chắc.
4.3 Phương pháp dự báo
Nội dung của phương pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê và vận dụng các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, về giá cả sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án.
Các dự án đầu tư BĐS thường là những dự án hoạt động trong thời gian dài chính vì thế phương pháp dự báo chính xác tính khả thi của dự án là rất quan trọng liên quan trực tiếp đến việc vốn đầu tư đầu tư vào dự án liệu có đem lại hiệu quả hay không.
4.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả của dự án, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp kinh tế hoặc hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho các đối tác có liên quan đến dự án.