- Kiểm tra tính hợp lý của sản phẩm, doanh thu hàng năm của dự án
3. Thẩm định dự án đầu tư:
3.2.2 Sự cần thiết phải đầu tư:
Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng, hiện nay việc cắt giảm chi phí tối đa sẽ giúp các doanh nghiệp có thể duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đối với những doanh nghiệp lớn, ngoài việc đảm bảo được chất lượng của hàng hoá dịch vụ của mình thì doanh nghiệp cần phải giữ vững thương hiệu của mình và một trong những cách có thể giữ vững và quảng bá thương hiệu sản phẩm đó là thuê những văn phòng có vị trí đẹp ở trung tâm thành phố, giao thông tốt để thuận tiện cho khách hàng đến giao dịch. Vì vây, chi phí cho việc thuê văn phòng tại những vị trí như trên là rất cao, mà không phải doanh nghiệp nào cũng có thể chịu được. Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, nếu như thuê văn phòng tại những địa điểm như trên thì chi phí đó sẽ chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng chi phí của doanh nghiệp trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay, Vì vây, để cắt giảm chi phí thuê văn phòng tại các vị trí đẹp, giao thông thuận lợi sẽ đi thuê lại các địa điểm xa trung tâm thành phố, giao thông thuận lợi.
Mặt khác, do chủ trương của thành phố về chuyển đổi chức năng của khu CN Hoàng Mai thì HTX CN Thanh Tùng là một trong những đơn vị được phép chuyển đổi công năng sử dụng của toà nhà.
Từ sự phân tích, đánh giá thị trường hiện trên, đồng thời thực hiện theo chủ trương của UBND TP Hà Nội, cho thấy việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê với giá thấp là hoàn toàn khả thi.
3.3 Phân tích thị trường của dự án
Thị trường văn phòng cho thuê: Theo dự báo của Tập đoàn CBRE thị
trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ tiếp tục sôi động trong ngắn hạn cho tới năm 2010. Từ năm 2011 trở đi thị trường sẽ đi dần vào ổn định khi có nhiều dự án đi vào hoạt động. Hiện văn phòng có giá 20-26 USD mỗi m2 được tìm thuê nhiều nhất, doanh nghiệp tìm thuê đều thuộc loại vừa và nhỏ. Hầu hết khách hàng thuê dạng văn phòng này tìm những nơi có diện tích 200m2. Một số công ty tìm loại 500-600m2, tiện đường đi lại, có thang máy và đủ chỗ gửi xe cho nhân viên.
Trong nền kinh tế khó khăn như hiện nay, giá thuê dù giảm nhiều nhưng vẫn vượt ngân sách của nhiều công ty. Trong nhiều trường hợp đáp ứng được giá này, các công ty cũng sẵn sang mạnh tay chi trả cho mặt bằng như trước. Mặt khác,
trong bối cảnh kinh tế có nhiều biến động, các doanh nghiệp cũng tỏ ra thận trọng khi mở rộng hoạt động
Nhiều doanh nghiệp khi đi tìm văn phòng hiện khống chế chi phí ở mức 25USD/m2. Họ cũng chuyển sang lựa chọn các toà nhà văn phòng do tư nhân xây dựng và tự vận hành, hoặc các toà nhà nằm xa trung tâm thành phố.
Có thể nói, trong bối cảnh khủng hoảng của nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường cho thuê văn phòng cao cấp đang rơi vào tình trạng ế ẩm và thị trường văn phòng cho thuê ở mức trung bình đang là thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Khả năng cạnh tranh của dự án: Qua phân tích thị trường văn phòng cho
thuê như trên , ta có thể đưa ra vài nhận xét.
Trong thời gian sắp tới, thị trường văn phòng không sôi động như trước mà đi dần vào ổn định. Mặt khác, với tình hình kinh tế khó khăn, để giảm bớt chi phí cho đơn vị của mình, các doanh nghiệp không chọn thuê những văn phòng đẹp, vị trí trung tâm có giá thuê đắt đỏ mà thay vào đó là xu hướng chuyển sang những văn phòng cho thuê có giá rẻ, nằm ở vị trí ven trung tâm thanh phố, nhằm tiết kiệm chi phí.
Vì vậy, với vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao dịch, gia cho thuê văn phòng tương đối thấp, diện tích cho thuê rộng…. chắc chắn toà nhà văn phòng thương mại Thanh Tùng sau khi được đầu tư xây dựng và đi vào hoạt động sẽ đem lại hiệu quả cao.
3.4 Thẩm định phương diện kỹ thuật, công nghệ, trang thiết bị dự án
a. Phương diện kỹ thuật
- Địa điểm xây dựng: Lô đất 02-8A Cụm tiểu thủ công nghiệp Hoàng Mai. Toà nhà- Văn phòng Thương Mại Thanh Tùng gồm 2 khối kết hợp: khối nhà văn phòng cho thuê và khối nhà dịch vụ thương mại
- Khối nhà văn phòng cho thuê có diện tích xây dựng 130m2, gồm 8 tầng, chiều cao mỗi tầng 3.2m có 01 khu cầu thang bộ rộng 1.5m, WC riêng tầng, bố trí theo kiểu không gian mở có các văn phòng sử dụng phù hợp việc dịch vụ theo các tầng. Hoàn thiện theo kiểu kiến trúc tân cổ kết hợp, mang nhiều
nét hiện đại, mặt tiền rộng mở nhiều cửa thoáng phục vụ cho 1 hay 2 công ty nhỏ làm công việc văn phòng hoặc dịch vụ công.
- Khối nhà dịch vụ thương mại và cho thuê gồm 7 tầng, chiều cao các tầng: tầng 1:5m, tầng 2 và 3:4.5m; tầng 4,5,6,7 là 4m. Mỗi tầng có 03 tuyến khu cầu thang, thang bộ rộng từ 1.3-1.5m, 02 thang máy từ 600-800kg, tại khu trung tâm có khu thang bộ. Các phòng phục vụ bố trí xung quanh phòng chính (rộng tới 200m2) có thể dùng hội họp.
- Các khối nhà có thể thông qua nhau và phối hợp tạo nên một tổng thể kiến trúc tương đối đồng đều của cả hệ thống hoặc tách rời mà không làm ảnh hưởng tới bố cục và mục tiêu sử dụng của cả toà nhà.
- Tổng thể công trình được phối hợp với cảnh quan xung quanh sân vườn, bồn hoa, thảm cỏ, cây cảnh, non bộ cùng hệ thống hàng rào và điện chiếu sáng, tạo nên tổng thể công trình có khuôn viên đẹp trong khu công nghiệp.
d. Phương diện thiết bị
- Công trình được lắp đặt hệ thống máy lạnh cục bộ cho từng hệ thống phù hợp với yêu cầu sử dụng.
- Hệ thống đèn chiếu sáng và trang trí trong ngoài nhà đủ theo yêu cầu (đèn chiếu sáng, trong công trình chủ yếu dùng đèn huỳnh quang lắp sát trần cho các phòng làm việc, đèn lốp trần bóng tuýt, Compaq, cho các khu sảnh hành lang, khu WC). Hệ thống điện chiếu sáng được bảo vệ bằng áp tô mát lắp trong bảng điện của các tầng hoặc từng khu vực. Điều khiển chiếu sáng bằng các công tắc lắp trên tường cạnh cửa ra vào, lối đi lại, ở những vị trí thuận lợi.
- Hệ thống thang máy (02 thang- nhập khẩu) loại 500kg cho người hoặc 800kg cho vận chuyển hàng hoá hoặc sử dụng cả 2 tuỳ theo mục đích sử dụng. - Hệ thống máy bơm nước công suất lớn phục vụ phòng cháy chữa cháy và
sinh hoạt riêng biệt.
- Hệ thống điện: cấp điện cho nhu cầu sử dụng điện bao gồm cấp điện động lực (dự phòng nếu bên có sử dụng) và cấp điện chiếu sáng sinh hoạt. Do nhu cầu sử dụng điện là không lớn nên dự kiến cấp điện từ trạm biến áp của khu CN cấp cho toà nhà thông qua tủ điện tổng.