•Thẩm định thị trường:
- Thị trường đầu vào: Mua xe ụ tụ của cụng ty Liờn doanh ToYoTa TC Hà Nội, địa chỉ 103 Lỏng Hạ - Đống Đa – Hà Nội, là đơn vị cú uy tớn trờn thỡ trường.
- Thị trường đầu ra: Chở khỏch trong khu vực sõn bay Nội Bài. •Thẩm định về hiệu quả kinh tế của dự ỏn:
- Tổng chi phớ kinh doanh vận chuyển hành khỏch cho 1 năm: 330.460.000 đồng
- Tổng doanh thu trong 1 năm : 390.000.000 đồng
- Hiệu quả kinh tế:
Tổng thu : 390.000.000 đ Tổng chi : 330.460.000 đ Lợi nhuận: 59.540.000 đ
- Tớnh toỏn thời hạn vay vốn và kế hoạch trả nợ ngõn hàng:
126.060.000đ/năm * 79% vốn Ngõn hàng tham gia = 100.000.000đ/năm để trả nợ • Mức trả nợ 1 thỏng: 100.000.000 đ / 12 thỏng = 8.334.000đ/thỏng
• Thời hạn cụ thể : 500.000.000đ/8.334.000đ = 60 thỏng
Như vậy trong thời gian vay 60 thỏng gia đỡnh ụng Phỳc trả được hết nợ gốc và lói vay ngõn hàng.
•Thẩm định về tài sản đảm bảo: giỏ trị tài sản thế chấp 1.216.150.000 đồng, bao gồm:
STT Tờn tài sản Số lượng Giấy tờ về tài sản Giỏ trị
1 Đất ở 278,9 m2 GCNQSDĐ Số 10115010223 976.150.000 đ 2 Nhà ở gắn liền trờn đất (3 tầng) 240 m2 GCNQSDĐ Số 10115010223 240.000.000 đ
Tổng cộng 1.216.150.000
Phạm vi bảo đảm tiền vay: số tiền :875.000.000 đ
Bằng chữ : ( tỏm trăm bảy mươi lăm triệu đồng chẵn) Trong đú - Nợ gốc : 500.000.000 đ
- Nợ lói vay kế hoạch : 375.000.000 đ Tỷ lệ vay vốn vay so tài sản đảm bảo: 72%
Nhận xột: Tài sản đảm bảo hiện khụng cú tranh chấp, ở vị trớ đẹp, dễ bỏn, dễ chuyển nhượng đủ điều kiện thế chấp.
Đối với dự ỏn vay vốn của hợp tỏc xó và doanh nghiệp.
Trong những năm gần đõy quy mụ và tớnh chất dự ỏn đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ là lớn và phức tạp hơn rất nhiều, do đú quỏ trỡnh thẩm định dự ỏn cũng phức tạp hơn, song việc thẩm định dự ỏn đầu tư tại ngõn hàng sẽ tập trung vào phõn tớch, đỏnh giỏ về khớa cạnh hiệu quả tài chớnh và khả năng trả nợ của dự ỏn đầu tư. Cỏc khớa cạnh khỏc như hiệu quả về mặt kinh tế- xó hội sẽ được đề cập đến tuỳ theo đặc điểm và yờu cầu của từng dự ỏn đầu tư. Cỏc nội dung chớnh khi thẩm định cỏc dự ỏn đầu tư bao gồm:
Nội dụng 1: thẩm định phỏp lý và căn cứ sơ sở thực tiễn của dự ỏn.
Nhằm giải đỏp vấn đề liệu mục địch sử dụng vốn của chủ đầu tư cú hợp phỏp khụng ? Nếu mục đớch sử dụng vốn đó hợp phỏp thỡ xem xột cỏc hồ sơ phỏp lý đó đầy đủ chưa, cú
thiều yờu cầu gỡ khụng? Khi tất cả hồ sơ phỏp lý đó hoàn thiện dự ỏn mới đủ điều kiện thẩm định.
Đa phần cỏc dự ỏn của khỏch hàng vừa và nhỏ tại khu vực Súc Sơn là cỏc dự ỏn đầu tư tài sản lưu động, dõy chuyền, trang thiết bị mỏy múc, phương tiện giao thụng vận tải., do đú hồ sơ phỏp lý của cỏc dự ỏn khụng quỏ phức tạp, chủ yếu hoạt động thẩm định ở đõy là xem xột loại hàng hoỏ, trang thiết bị mua sắm cú được phộp khụng, cỏc hồ sơ hợp đồng được ký cú hợp phỏp hay khụng, cỏc thủ tục nhập khẩu đó đủ chưa. Một số rủi ro chủ yếu trong giai đoạn này mà cỏn bộ thẩm định phải chỳ ý là rủi ro hợp đồng vụ hiệu do người ký khụng đỳng thẩm quyền, vỡ thế cần xem xột kỹ cỏc điều lệ và cỏc văn bản uỷ quyền cú liờn quan.
Vớ dụ thẩm định phỏp lý của dự ỏn: Đầu tư xõy dựng tũa nhà trụ sở và khu
chung cư cho cỏn bộ cụngNhõn viờn của cụng ty cổ phần Hà Quang.
1. Quyết định số 06/2005/QĐ-UB ngày 18/01/2005 của UBND TP. Hà Nội về việc Phờ duyệt quy hoạch chi tiết khu đất xõy dựng hạ tõng kỹ thuật để đấu giỏ quyền sử dụng đất phớa Bắc tại xó Tiờn Dược, huyện Súc Sơn– Hà Nội (tỷ lệ 1/500)
2. Quyết định số 07/2005/QĐ-UB ngày 18/01/2005 của UBND TP. Hà Nội về việc Ban hành điều lệ quản lý xõy dựng theo quy hoạch chi tiết khu đất xõy dựng hạ tõng kỹ thuật để đấu giỏ quyền sử dụng đất phớa Bắc tại xó Tiờn Dược, huyện Súc Sơn– Hà Nội (tỷ lệ 1/500)
3. Hồ sơ mời đấu giỏ quyền sử dụng đất của UBND Huyện Súc Sơn cho gúi thầu I-A6, diện tớch 5.800 m2 (cú sơ đồ phỏc họa mốc địa giới kốm theo).
4. Quyết định số 264/2008/QĐ-STC ngày 17/01/2008 của Sử tài chớnh Hà Nội V/v Phờ duyệ kết quả trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất đờ thực hiện dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh nhà ở cao tầng, ụ đất ký hiệu I-A6 tại phớa Bắc , xó Tiờn Dược, huyện Súc Sơn. Đơn vị trỳng thầu: Cụng ty cổ phần Hà Quang. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
5. Biờn bản họp hội đồng cổ đụng Cụng ty ngày 01/03/2008 V/v phờ duyệt tổng dự toỏn
Dự ỏn Đầu tư xõy dựng tũa nhà trụ sở và nhà ở cao tầng cho cỏn bộ cụng nhõn viờn Cụng ty cổ phần Hà Quang.
6. Quyết định số 02/QĐ-HĐQT ngày 01/03/2008 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Cụng ty CP Hà Quang V/v Phờ duyệt Dự ỏn Đầu tư xõy dựng tũa nhà trụ sở và nhà ở cao tầng cho cỏn bộ cụng nhõn viờn Cụng ty cổ phần Hà Quang.
7. Bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi Dự ỏn Đầu tư xõy dựng tũa nhà trụ sở và nhà ở cao tầng cho cỏn bộ cụng nhõn viờn Cụng ty cổ phần Hà Quang
=> Như vậy hồ sơ phỏp lý của dự ỏn là đủ điều kiện trỡnh ban lónh đạo.
Nội
dụng 2: Thẩm định về phương diện thị trường và sự cần thiết phải đầu tư.
Kiểm tra, đỏnh giỏ tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự ỏn đầu tư: + Xỏc định sản phẩm của dự ỏn là gỡ
+ Đõy là hàng tiờu dựng hay sản xuất, hàng hoỏ thụng thường hay xa xỉ phẩm
+ Sản phẩm sẽ tiờu thụ ở đõu, cú phự hợp với xu hướng tiờu dựng ở nơi tiờu thụ khụng
+ Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này đó lõu chưa, cú thương hiệu và uy tớn khụng.
Xem xột sự cần thiết phải đầu tư: xem xột nguyờn nhõn hỡnh thành dự ỏn, xem xột cơ sở để xem xột đầu tư hay khụng
Vỡ số lượng dự ỏn rất nhiều lại thuộc nhiều lĩnh vực quản lý khỏc nhau nờn cỏn bộ thẩm định cũng khụng nắm hết được cỏc thụng tin, do đú nhiều khi cỏch ước lượng của cỏn bộ thẩm định khụng đảm bảo chớnh xỏc cao. Đa số cỏc dự ỏn đầu tư tại Súc Sơn , cỏn bộ thẩm định kiểm tra dự đoỏn theo phương phỏp hợp lý, khoa học rồi chấp nhận hoặc khụng chấp nhận.
Vớ dụ dự ỏnĐầu tư xõy dựng tũa nhà trụ sở và khu chung cư cho cỏn bộ cụng nhõn viờn của cụng ty Cổ phần Hà Quang.
a Tỡnh hỡnh thực tế về thị trường nhà ở và văn phũng của Súc Sơn hiện nay:
Súc Sơn là một huyện ngoại thành nằm ở phớa Bắc Thành phố Hà Nội với số dõn khoảng 282.724 người. Trong những năm vừa qua nền kinh tế của huyện luụn giữ vững được tốc độ tăng trưởng cao đặc biệt trong cỏc khối Doanh nghiệp. Súc Sơn đó và đang triển khai nhiều dự ỏn đầu tư trọng điểm của Thành phố và thực sự đang trở thành điểm đến
thu hỳt đầu tư của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước với việc xuất hiện ngày càng nhiều cỏc khu cụng nghiệp và cỏc khu trung tõm thương mại trờn địa bàn
Cựng với sự phỏt triển kinh tế và xó hội khu vực, nhu cầu nhà ở của cỏc cỏ nhõn và khu văn phũng của cỏc tổ chức trờn địa bàn đang ngày một tăng cao. Tuy nhiờn thực trạng bất động sản Súc Sơn đang cũn nhiều bất cập, cỏc dự ỏn quy hoạch cũn ớt, quy mụ và chất lượng chưa tương xứng với nhu cầu hiện tại. Do vậy cỏ biệt một số cuộc đấu giỏ quyền sử dụng đất gần đõy giỏ trỳng thầu cao hơn mặt bằng giỏ thị trường khoảng 2-3 lần. Cỏc dự ỏn xõy dựng khu văn phũng hiện đại, đạt tiờu chuẩn trờn địa bàn quỏ ớt, cỏc doanh nghiệp lớn hầu như vẫn đang sử dụng khu trụ sở cũ đó được xõy dựng từ lõu, cú biểu hiện xuống cấp, làm ảnh hưởng đến mỹ quan và văn húa doanh nghiệp
b. Sự cần thiết phải đầu tư
- Văn phũng cụng ty hiện đang phải đi thuờ tại một địa điểm trong nội thị của thị trấn Đa Phỳc. Đường xỏ giao thụng nhỏ hẹp, phương tiện đi lại ớt, khú khăn gõy cản trở nhiều trong sự hoạt động của Cụng ty, sự chủ động giao lưu phỏt triển kinh doanh bị nhiều hạn chế.
- Cụng ty đang cú chủ quyền 03 mỏ tại tỉnh yờn Bỏi khai thỏc và chế biến khoỏng sản. Mặt khỏc cụng ty đang kinh doanh và phỏt triển ngành kinh doanh đỏ quớ, chế tỏc tranh đỏ quớ đó cú mặt tại nhiều nước trờn thế giới. Do vậy một khu văn phũng ở vị trớ đắc địa tại trung tõm Huyện Súc Sơn để thuận tiện cho việc giao dịch và phỏt triển Cụng ty là vụ cựng cần thiết.
- Cựng với sự phỏt triển nhanh chúng của Doanh nghiệp, Cụng ty cổ phần Hà Quang chỳng tụi đó cú khoảng 300 lao động, trong đú khoảng 100 cỏn bộ chủ chốt và cỏn bộ cụng nhõn viờn ở cỏc Tỉnh như Lao Cai, Yờn Bỏi, Vĩnh Phỳc, Lạng Sơn mong muốn cú nhà ở tại Hà nội
Do vậy, việc đầu tư Dự ỏn Tũa nhà văn phũng và khu nhà ở cỏn bộ Cụng ty CP Hà Quang hiện tại được xõy dựng trờn khu đất cú tổng diện tớch 5.800 m2 cú hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, cỏc hạng mục nhà ở và hạ tầng xó hội đó được đi vào sử dụng sẽ giải quyết được nhiều mục tiờu quan trọng cả về kinh tế và xó hội
* Mục tiờu kinh tế xó hội chung:
- Gúp phần hoàn thiện đồng bộ hạ tầng xó hội cho khu vực theo quy hoạch đó được UBND huyện Súc Sơn và thành phố phờ duyệt. Tạo ra cảnh quan và mụi trường đẹp cho toàn khu vực sẽ gúp phần nõng cao và ổn định đời sống nhõn dõn đồng thời thực hiện theo chủ trương UBND huyện Súc Sơn, tạo nguồn thu cho ngõn sỏch để thực hiện cỏc dự ỏn khỏc phục vụ kinh tế và dõn sinh trờn địa bàn.
- Gúp phần tiếp tục hoàn thiện quy hoạch tổng thể cho khu đụ thị tại thị trấn Đa Phỳc, tạo được sự khớp nối và thống nhất với khu đụ thị sẵn cú, phự hợp với đinh hướng phỏt triển của Huyện và Thành phố
- Tạo mụi trường sống tốt, mụi trường kinh doanh thương mại ổn định, lõu dài cho cỏn bộ và cư dõn đụ thị
- Gúp phần tăng cường thu hỳt đầu tư vào cụm động lực phớa Bắc, xõy dựng cỏc khu văn phũng và nhà ở mới hiện đại, văn minh, làm hỡnh mẫu cho phỏt triển quy hoạch
- Hõm núng thị trường bất động sản đang trầm lắng ở khu vực ngoại thành từ đú tạo tiền đề phỏt triển kinh tế khu vực
* Mục tiờu của Doanh nghiệp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Cú được khu văn phũng hiện đại, hỡnh mẫu cho Doanh nghiệp. Tạo được hỡnh ảnh và văn húa Doanh nghiệp trong mắt cỏc đối tỏc. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc phỏt triển kinh doanh của Cụng ty trong tương lai
- Tạo điều kiện cỏn bộ cụng nhõn viờn cụng ty ổn định cuộc sống, gắn bú và cống hiến cho sự phỏt triển của Doanh nghiệp
- Khai thỏc cú hiệu quả diện tớch nhà văn phũng đem lại nguồn thu cho doanh nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh.
* Dự đoỏn tỡnh hỡnh biến động bất động sản trong thời gian tới
Theo cỏc đỏnh giỏ phõn tớch thực trạng bất động sản và nhà ở của Súc Sơn như ở trờn thỡ địa bàn huyện vẫn cũn đang thiếu cỏc khu nhà văn phũng và cỏc khu nhà ở mới cú đủ quy mụ và chất lượng đỏp ứng nhu cầu hiện tại.
Cựng với sự phỏt triển kinh tế, nhu cầu về nhà ở của dõn cư đặc biệt là của bộ phận dõn cư đụ thị ngày càng cao cả về số lượng và chất lượng. Nhu cầu về nhà văn phũng chất lượng cao của cỏc Doanh nghiệp cũng ngày một nhiều
Kết luận: Với phõn tớch và dự đoỏn như ở trờn thỡ việc đầu tư xõy dựng tổ hợp Tũa nhà trụ sở và khu nhà ở cho cỏn bộ cụng nhõn viờn của Cụng ty cổ phần Hà Quang là rất cần thiết và cấp bỏch để phục vụ hoàn thiện hạ tầng xó hội theo quy hoạch, phục vụ nhu cầu hiện tại và tương lai của khu vực, đem lại nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước.
Nội dung3: Thẩm định khớa cạnh kỹ thuật của dự ỏn:
Cỏc dự ỏn sản xuất kinh doanh của cỏc khỏch hàng vừa và nhỏ tại Súc Sơn chủ yếu tập trung vào một số lĩnh vực cú cụng nghệ sản xuất khụng quỏ phức tạp. Do đú thụng
thường cỏn bộ thẩm định khụng thẩm định nội dung này, cũn nếu cú thẩm định thỡ cũng rất sơ sài, chỉ tập trung xem xột trờn cỏc khớa cạnh: nguồn cung cấp nguyờn liệu của cụng ty; thực trạng mỏy múc cụng nghệ và thị trường đầu ra.
Vớ dụ dự ỏn vay vốn của cụng ty cổ phần DV – TM Đồng Tõm. Người đại diện doanh nghiệp: Phan Thị Diệu Tõm, với số tiền xin vay là 28 tỷ đồng chẵn.
- Nguồn cung cấp nguyờn liệu cho cụng ty:
+ Thu mua chủ yếu từ người nụng dõn trồng thuốc lỏ tại cỏc khu vực: chủ yếu tại cỏc tỉnh: Lạng Sơn, Bắc Cạn, Cao Bằng.
+ Nhập khẩu nguyờn liệu thuốc lỏ lỏ tư Trung Quốc để thực hiện cỏc Hợp đồng uỷ thỏc từ nhà mỏy thuốc lỏ lớn.
+ Thu mua từ cỏc đối tỏc khỏc trong nước.
- Thực trạng mỏy múc cụng nghệ: Cụng ty cú mỏy múc cụng nghệ thiết bị, nhà xưởng, hệ thống là xấy, mỏy đúng kiện…đỏp ứng được yờu cầu sản xuất kinh doanh như sơ chế, bảo quản… thuốc lỏ lỏ, cú cơ sở kinh doanh đảm bảo cỏc yờu cầu về kỹ thuật, trang thiết bị, vệ sinh mụi trường, phũng chống chỏy nổ phự hợp với quy định của Nghị định 119/2007/NĐ-CP của chớnh phủ cề hoạt động sản xuất và kinh doanh thuốc lỏ ngày 18/07/2007 và đó được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh thuốc lỏ lỏ.
- Thị trường đầu ra: đầu ra của cụng ty tiờu thụ tại thị trường trong nước, thực hiện cỏc hợp đồng uỷ thỏc nhập khẩu với cỏc nhà mỏy thuốc lỏ lớn. Qua thực tế phõn tớch kết quả kinh doanh năm 2007 của cụng ty và thực tế thị trường, nhỡn chung sản phẩm của cụng ty cú thị trường tiờu thụ tốt.
Nội dung 4: Thẩm định về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự ỏn.
NHNo&PTNT Súc Sơn tập trung vào thẩm định năng lực của ban lónh đạo dự ỏn dựa trờn xem xột cỏc khớa cạnh:
+ Trỡnh độ và chuyờn mụn được đào tạo. + Kinh nghiệp quản lý trong lĩnh vực xem xột.
Vớ dụ: trong dự ỏn vay vốn của cụng ty cổ phần DV – TM Đồng Tõm. Sau khi xem xột phương diện tổ chức, quản lý của cụng ty NHNo&PTNT Súc Sơn kết luận: Ban lónh đạo cụng ty cổ phần DV – TM Đồng Tõm đó cú kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực kinh doanh thuốc lỏ lỏ với thời gian dài, cú năng lực quản lý và kinh doanh tốt.
Nội dung 5: Thẩm định hiệu quả tài chớnh, khả năng trả nợ của dự ỏn .
Thẩm định hiệu quả tài chớnh của dự ỏn:
+ Thẩm định tổng vốn đầu tư, bao gồm: vốn tự cú, vốn huy động từ cỏc tổ chức kinh tế, vốn xin vay NHNo&PTNT Súc Sơn.
+ Đỏnh giỏ hiệu quả về mặt tài chớnh của dự ỏn: thiết lập cỏc bảng tớnh trung gian