- Tiến độ xây dựng dự án
3.2.9 Tái thẩm định dự án “Tham gia tài trợ dự án đầu tư xấy dựng trụ sở và văn phòng cho thuê CEO Tower”
và văn phòng cho thuê CEO Tower”
Việc đưa ra các thông số về dữ liệu đầu vào của dự án như: Giá cho thuê, tỷ lệ lấp đầy văn phòng…mang nặng tính đánh giá chủ quan của cán bộ thẩm định. Theo bảng 2.11, tỷ lệ diện tích cho thuê văn phòng là 80% trong 2 năm đầu và 90% trong các năm sau, tỷ lệ diện tích cho thuê khu thương mại năm đầu tiên đi vào hoạt động là 80%, năm thứ 2 là 85% và 90% trong các năm sau, tỷ lệ diện tích cho thuê nhà hàng là 100%. Đây là những tỷ lệ được giả định quá cao trong thời điểm có rất nhiều tòa nhà văn phòng được xây dựng và đi vào hoạt động như hiện nay. Hơn nữa, địa điểm này nằm ở nơi còn thưa dân cư, mặc dù nằm gần Big C, Bến xe Mỹ Đình và nhiều toà nhà văn phòng khác, song hoạt động kinh doanh nhà hàng ở khu vực này chưa phát triển. Do đó, giả định tỷ lệ diện tích cho thuê nhà hàng là 100% không có tính khả thi. Chỉ nên giả định tỷ lệ diện tích cho thuê toà nhà ở mức trung bình là 80%.
Tính toán độ nhạy (Bảng 2.15)
Các giả định tính toán đã đưa ra là tương đối hợp lý. Tuy nhiên, chưa tính toán đến các khả năng thuận lợi, bất lợi có thể xảy ra.
- Phương án biến động doanh thu: Dự án được tính toán với mức doanh thu thay đổi so với định mức ban đầu với 8 phương án: Tăng 5%, 10%, 15%, 20% và giảm 5%, 10%, 15%, 20%. Đối với phương án tăng doanh thu 20%, dự án đạt hiệu quả cao nhất với NPV = 53,360 triệu đồng và IRR = 22,7% và có thời gian hoàn vốn trong vòng 9 năm. Phương án doanh thu giảm 15% dự án không được chấp nhận vì NPV = -9,116 < 0.
- Phương án biến động công suất cho thuê: Dự án được tính toán với 5 phương án: Tăng 5%, 10% và giảm 5%, 15%, 20%. Đối với phương án công suất cho thuê tăng 10% dự án đạt hiệu quả cao nhất với NPV = 22,028 triệu đồng, IRR = 19,3% và thời gian hoàn vốn là 13 năm. Trong trường hợp công suất cho thuê giảm 20% dự án vẫn có NPV = 9,245 triệu đồng và IRR = 17,8% nhưng thời gian hoàn vốn quá dài là 19 năm.
- Phương án biến động vốn đầu tư: Dự án được tính toán với tổng vốn đầu tư thay đổi so với định mức ban đầu với 8 phương án: Tăng 5%, 10%, 15%, 25% và giảm 5%, 10%, 15%, 25%. Với phương án tổng vốn đầu tư giảm 25% dự án đạt hiệu quả cao với NPV = 56,047 triệu đồng, IRR = 27,1% và thời gian hoàn vốn là 7 năm. Trường hợp vốn đầu tư tăng lên 15% dự án có NPV = -6,515 < 0 và IRR = 15,8% dự án không được chấp nhận.
Nói chung, hiệu quả tài chính của dự án ở mức khả quan, khả năng chịu đựng rủi ro của dự án là tương đối tốt, dự án có tính khả thi.