I. Định hớng thu hút FDI của Hà Tây trong những năm tới
2. Hoàn thiện cơ chế chính sách về đầu t
1.1. Cải thiện chính sách đất đai
Hiện nay ở Hà Tây, vấn đề chính sách đất đai, đền bù, giải toả đang là một vấn đề nổi cộm và là một sức cản lớn trong việc thu hút FDI. Do có tình trạng “cát cứ ”, “ phép vua thua lệ làng” trong việc thực hiện các quy định về đất đai áp dụng đối với các dự án có vốn FDI. Đồng thời tỉnh lại cha có một khung giá thống nhất trong việc đền bù đất cũng nh quy hoạch cha hợp lý nên nhiều dự án FDI mặc dù đã đợc phê duyệt nhng vẫn không triển khai thực hiện đợc, gây nhiều tranh chấp không đáng có, làm mất lòng tin của nhà đầu t nớc ngoài.
ở Việt Nam tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu đất, sở hữu Nhà nớc. Nói cách khác, đất là sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Đối với một doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài, có hai cách để có đợc quyền sử dụng đất:
- Cách thứ nhất, Chính phủ Việt Nam thuê đất cho doanh nghiệp. UBND tỉnh nơi có dự án đặt tại đó có trách nhiệm tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng và làm mọi thủ tục liên quan đến việc thuê đất. Những chi phí liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng đợc tính vào vốn đầu t của dự án. UBND tỉnh thơng lợng với doanh nghiệp đợc phép thuê đất cách thức tài chính tiến hành việc đền bù giải phóng mặt bằng.
- Cách thứ hai, Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp Nhà nớc). Trong trờng hợp này, bên Việt Nam có trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng và làm mọi thủ tục liên quan đến việc thuê đất. Chi phí liên quan đến việc đền bù đợc tính vào vốn góp bên Việt Nam.
Cách thứ hai thì đơn giản hơn nhng chỉ đợc áp dụng trong đối với doanh nghiệp liên doanh. Đối với cách thứ nhất, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng bởi phần lớn đất đang đợc ngời dân sử dụng và thuyết phục họ một mức đền bù hợp lý không phải dễ dàng.
Hiện nay chính sách đất đai của tỉnh còn những tồn tại chính dới đây: - Giá thuê đất cao, giá thuê đất đợc UBND tỉnh quy định trong khung giá do Bộ tài chính ban hành. Chính phủ giao cho Bộ tài chính quyền quy định giá cho thuê đất nhng lại không đề ra nguyên tắc làm căn cứ xây dựng giá thuê đất nên đã có không ít giá đợc xây dựng mang tính tài chính đơn thuần, cha hấp dẫn để thu hút nhiều vốn đầu t nớc ngoài và nhìn chung là cao hơn giá thuê đất đối với ngời trong nớc.
- Thời gian cho thuê đất ngắn (30 năm). Theo quy định của Luật khuyến khích ĐTNN tại Việt Nam cũng nh Luật đất đai, những nhà ĐTNN khi vào thuê đất ở Việt Nam thì theo thời hạn của dự án nhng nhiề nhất không quá 50 năm, trờng hợp từ 50 năm đến 70 năm do Chính phủ trình UBTƯQH. Khi làm việc với một số nhà ĐTNN, họ mong muốn kéo dài thời gian cho thuê đất và tốt nhất là đến 99 năm.
- Tỉnh luôn phải đối mặt với những khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục liên quan đến việc thuê đất.
Hà Tây là tỉnh xuất hiện khá nhiều trên vô tuyến thời gian vừa qua về vấn đề giải phóng mặt bằng. Ngời dân một số huyện không chấp nhận giá đền bù đa ra, họ thờng yêu cầu một giá trị cao hơn. Thông thờng, UBND tỉnh có trách nhiệm lập phơng án bồi thờng, cùng chính quyền địa phơng tổ chức triển khai thực hiện phơng án bồi thờng, hớng dẫn chủ đầu t chi trả tiền bồi thờng cho chủ đợc bồi thờng. Trờng hợp ngời có đất khiếu nại về phơng án đền bù, UBND tỉnh phối hợp với chính quyền địa phơng giải quyết các vớng mắc. Nhng ở Hà Tây, chính doanh nghiệp phải tham gia đàm phám với ngời dân để xác định giá đền bù. Đối với đất nông nghiệp giá đền bù là 1-3 triệu đồng/m2 và mức giá này đang có xu hớng tăng mạnh. Đặc biệt ngời dân huyện Hoài Đức đang đề nghị tăng giá đền bù lên 22,5 triệu đồng /m2. Nhà đầu t nớc ngoài vừa phải trả tiền thuê đất cho Nhà nớc, vừa phải đền bù cho ngời có đất bị thu hồi để gián tiếp mua quyền sử dụng đất, tức là trên một mảnh đất đợc thuê phải trả hai loại chi phí chồng chéo là không thoả đáng. Còn đối với đất cha có chủ sử dụng t nhân, nhà đầu t nớc ngoài lại phải trả tiền đền bù thiệt hại về đất cho tỉnh nộp vào ngân sách là vô lý và làm tăng thêm khó khăn cho nhà đầu t, chẳng khác gì doanh nghiệp vừa mua đất, vừa thuê lại thửa đất đó của cùng một chủ đất. Cần phải sửa đổi quy định này cho phù hợp với lợi ích của cả hai bên.
- Ngời nớc ngoài chỉ đợc thuê nhà, không thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trong nớc. Cơ chế đó đã gây một số khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nớc thừa nhà xởng, mặt bằng chỉ cho thuê nhà xởng thì không đợc bao nhiêu tiền mà cho thuê đất thì trái với pháp luật. Với ngời nớc ngoài, họ đã mất cơ hội không đợc thuê đất của ngời Việt Nam cần thiết cho nhu cầu hoạt động đầu t tại đây.
Để khắc phục những khó khăn này tỉnh cần phải:
- Giải quyết dứt điểm vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. Vai trò của UBND tỉnh là hết sức quan trọng, họ hiểu ngời dân hơn các nhà đầu t nớc ngoài, do vậy việc đàm phán thơng lợng sẽ dễ dàng hơn. UBND tỉnh chủ trì cùng chính quyền địa phơng và chủ sử dụng đất tiến hành lập phơng án bồi thờng. Dựa trên lợi ích, yêu cầu của hai bên, ngời có đất và nhà đầu t nớc ngoài, đồng thời căn
cứ vào chính sách, đơn giá về bồi thờng, UBND tỉnh xác định mức giá đền bù hợp lý. UBND tỉnh cùng chính quyền địa phơng tổ chức triển khai thực hiện ph- ơng án bồi thờng, hớng dẫn chủ đầu t chi trả tiền bồi thờng cho đối tợng đợc bồi thờng. Trong trờng hợp đặc biệt, phải tổ chức cỡng chế tháo dỡ để giải phóng mặt bằng. UBND huyện, thị xã có trách nhiệm tổ chức thực hiện cỡng chế theo quy định của pháp luật. Cỡng chế này hoàn toàn đợc cho phép bởi Luật đất đai: tất cả các UBND tỉnh, thành phố có quyền thu hồi đất phục vụ cho dự án đầu t đã đợc cấp phép.
Trong thời gian tới, Hà Tây cần xây dựng nguồn kinh phí khoảng 25-30 tỷ đồng để hỗ trợ việc giải phóng mặt bằng, số tiền dùng để thanh toán tiền bồi thờng cho các cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất để thu hồi diện tích đất đó. Trên cơ sở quy hoạch định hớng để bố trí ngay cho các dự án. Nh vậy vừa không phải lập hội đồng dền bù, vừa không tạo cho nhà đầu t có ấn tợng ngay ban đầu không tốt. Đây là giải pháp thiết thực nhất cũng là cơ chế quan trọng nhất để có thể thu hút vốn đầu t nớc ngoài. Khi nhà đầu t vào đầu t sẽ thanh toán cho tỉnh và sẽ quay vòng nguồn kinh phí trên thực hiện các địa điểm khác đã đợc xác định- Tỉnh cần điều chỉnh chính sách và khung giá đền bù, xây dựng chính sách hỗ trợ, tái tạo ổn định cho ngời dân.
Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phải nhất quán, biện pháp phải kiên quyết và dứt điểm, không để tình trạng dây da làm ảnh hởng thời cơ và hiệu quả đầu t. Điều này không chỉ đòi hỏi sự vào cuộc của chính quyền mà còn cần sự nhận thức, lòng tự trọng và khẳng khái của ngời dân vì sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá.
Đối với ngời bị thu hồi đất thuộc đối tợng đợc bồi thờng, tỉnh cần có các khoản hỗ trợ về di chuyển, trợ cấp ổn định cuộc sống, hỗ trợ về đào tạo nghề và hớng nghiệp cho nông dân bị mất hoàn toàn ruộng canh tác, hỗ trợ tạm trú di chuyển khi cha xây dựng đợc nhà ở, thởng cho hộ tự giải phóng xong mặt bằng trớc thời hạn và có đóng góp trong việc vận động những ngời xung quanh mình thực hiện …
hành xây dựng cụ thể khung giá cho thuê đất, giá đất góp vốn vào liên doanh theo từng vùng để chủ động khi có dự án, khắc phục tình trạng nơi giá thấp, nơi giá cao hoặc phụ thuộc vào ý chí cá nhân làm cho dự án triển khai chậm, kém hiệu quả, nhằm tạo điều kiện nhanh chóng thực hiện dự án sau cấp phép. Từng bớc thống nhất giá cho thuê đất, áp dụng cơ chế bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các nhà đầu t trong và ngoài nớc tạo điều kiện cạnh tranh lành mạnh để khuyến khích đầu t giữa các doanh nghiệp vì sự phát triển kinh tế-xã hội.
Đối với các dự án sản xuất những sản phẩm, dịch vụ có chất lợng cao mà qua đó ta có thể tiếp cận với công nghệ mới, các dự án có tỷ lệ xuất khẩu 80% trở lên có thể giảm giá thuê đất 6-10 năm. Các dự án nhóm khuyến khích đầu t sẽ đợc miễn tiền thuê đất trong 2 năm đầu, không tính thời gian xây dựng cơ bản và giảm 50% trong 2 năm tiếp theo.
- Tiến tới áp dụng thời hạn cho thuê đất kéo dài đến 49 năm theo Luật quy định hoặc dài hơn.
- Giành tiền thuê đất cho các huyện, xã theo tỷ lệ hợp lý, đề nghị điều chỉnh mức phân chia tiền thuê đất theo quyết định 148/1999/QĐ-UB ngày 19/8/1999 của UBND tỉnh Hà Tây: xã hởng 4 năm đầu kể từ ngày doanh nghiệp phải trả tiền thuê đất, từ năm sau đợc hởng 60%, huyện 40%, trong đó có 20% để hỗ trợ cho việc bồi thờng ở địa bàn khó khăn trong việc giải phóng, đền bù.
- Cho phép ngời nớc ngoài đợc thuê đất của các hộ gia đình, cá nhân trong nớc theo phạm vi, thời hạn đợc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài, đúng mục đích sử dụng của đất đợc giao. Các doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã thuê đất có quyền cho thuê phần nhà xởng đã xây trên đất đó khi cha có nhu cầu sử dụng. Việc này khuyến khích tận dụng nhà xởng, kho bãi của doanh nghiệp đã thuê đất nhng cha sử dụng, tránh lãng phí.
- Đồng thời cần có những biện pháp kịp thời và nghiêm khắc đối với những trờng hợp làm trái pháp luật về đất đai, gây phiền hà cản trở việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Các cơ quan có trách nhiệm hoạch định chính sách về đất đai cần có quy hoạch chi tiết về đất đai cho việc thu hút FDI để có thể cấp ngay
chứng chỉ quy hoạch cho nhà đầu t để tiến hành các công việc tiếp theo nh xây dựng các phơng án kiến trúc, thiết kế mỹ thuật nhằm tạo điều kiện thuận lợi… nhất cho các nhà đầu t .