II. Phõn tớch mụi trường bờn ngoài của Cụng ty CP SUDICO
11 Khoa học cụng nghệ xõy dựng hiện đại 0,1 02 0,
2.2.1.1. Thị trường văn phũng cho thuờ:
a). Tỡnh hỡnh thị trường văn phũng cho thuờ hiện nay:
Với việc Luật doanh nghiệp năm 2005 được ban hành và cỏc chớnh sỏch thu hỳt đầu tư được cải thiện, Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới WTO… đó tạo sõn chơi bỡnh đẳng cho cỏc doanh nghiệp, hàng chục vạn cỏc doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được hỡnh thành dẫn đến xuất hiện nhu cầu về văn phũng cho thuờ tăng đột biến. Giỏ thuờ văn phũng giữ ở mức cao.
+ Văn phũng hạng B:
Kể từ quý IV/2009, thị trường văn phũng hạng B đó bắt đầu phục hồi và sẽ trở lại tương đối mạnh mẽ trong năm 2010. Nguyờn nhõn là do thị trường liờn tục tăng trưởng về kớch thước và chất lượng trong năm 2009. Theo Colliers, cỏc nhà đầu tư cú thể hy vọng vào một tỉ lệ lấp đầy cao trong phõn khỳc này vào năm 2010. Tuy nhiờn, đõy là một thị trường cú sự cạnh tranh mạnh mẽ nờn cần được đảm bảo về yếu tố vị trớ, cũng như chất lượng cỏc cụng trỡnh sao cho phự hợp hoặc vượt trội so với những tũa nhà cựng hạng.
Theo tỡm hiểu của bộ phận nghiờn cứu và định giỏ của CBRE, một số chủ đầu tư đang muốn bỏn sàn nhà tài sản để khụng bị ràng buộc về tiền và trả nợ cho cỏc chủ đầu tư và chủ nợ. Tuy nhiờn trong những năm tới, xu hướng chung là cỏc chủ đầu tư sẽ xem xột giữ lại dự ỏn của mỡnh và cho thuờ một khi mà giỏ thị trường và tỉ lệ lấp đầy được phục hồi trở lại để thu hồi được lợi nhuận tối đa bởi việc bỏn cả một sàn là giải phỏp ngắn hạn.
Trong Quý 1/2010, thị trường đún nhận thờm một tũa nhà được đưa vào sử dụng với tổng diện tớch cú thể cho thuờ đạt 21.000 m². Capital Tower là tũa nhà văn phũng hạng B, cao 23 tầng và cú vị trớ tốt tại phố Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm.
Giỏ thuờ tại cỏc tũa nhà hạng B đang đi vào sử dụng hiện nay khỏ ổn định. Nếu tớnh cả tũa Capital Tower với giỏ thuờ cao hơn mức trung bỡnh của thị trường, giỏ thuờ hạng B trung bỡnh tăng khoảng 3,5%, đạt mức 26,77 USD/m².
Trong Quý I/2010, diện tớch cho thuờ mới đối với thị trường văn phũng hạng B, đạt 5.984 m².
+ Văn phũng hạng A:
Giỏ thuờ văn phũng hạng A giảm nhẹ, khoảng 3,55% so với Quý 4/2009, đạt 42,16 USD/m². Quý I/2010, Diện tớch cho thuờ mới đối với văn phũng hạng A đạt 2.027 m². Chủ tũa nhà trờn khắp cỏc phõn khỳc thị trường thường ớt điều chỉnh giỏ thuờ nhưng lượng cung văn phũng lớn tiếp tục tạo ỏp lực giảm giỏ thuờ. Cỏc dự ỏn phớa Tõy dọc đường Phạm Hựng thành cụng nhất trong việc thu hỳt khỏch thuờ, thường là lấy đi khỏch thuờ từ khu vực Trung tõm và cỏc quận huyện lõn cận. Khỏch thuờ chọn lựa khu vực phớa Tõy do giỏ thuờ thấp, điều khoản hợp đồng linh hoạt, và cơ sở hạ tầng tốt.
Sơ đồ 2-6: Giỏ chào thuờ trung bỡnh văn phũng hạng A & B tại Hà Nội
+ Dự đoỏn xu hướng thị trường trong những năm tới:
Theo nhận định của Bộ phận nghiờn cứu và định giỏ thuộc Colliers International tại Hà Nội, sau cuộc khủng hoảng tài chớnh toàn cầu, tỡnh hỡnh kinh tế khởi sắc kộo theo cú sự gia tăng nguồn vốn FDI và ODA nờn dự bỏo thị trường văn phũng cho thuờ sẽ phục hồi trở lại trong những năm tới.
Tuy nhiờn với một nguồn cung dồi dào từ cỏc Dự ỏn đang được thi cụng hiện nay sẽ được đưa vào thị trường trong cỏc năm tới, thị trường sẽ khụng cú khả năng “sốt núng”. Bờn cạnh đú, việc tạo ra một thị trường kộp tại Hoàn Kiếm và cỏc quận phớa Tõy thành phố cú thể khiến giỏ thuờ giảm.
Tuy nhiờn, với cỏc dự ỏn cú vị trớ đẹp, phỏt triển và đầu tư hiệu quả được dự đoỏn là sẽ vượt qua thị trường.
Theo kết quả nghiờn cứu của Colliers International, tại thời điểm hiện tại, cỏc chủ nhà cú quan điểm đặt hiệu suất cho thuờ lờn trờn việc duy trỡ mặt bằng giỏ cao để đảm bảo dũng tiền mặt. Sau khi nền kinh tế phục hồi, họ sẽ xem xột để nõng cao giỏ thuờ khi khỏch thuờ gia hạn hợp đồng. Điều này cú thể ảnh hưởng nặng nề đến nhiều chủ đầu tư với chiến lược xõy dựng, lấp đầy và bỏn, vỡ giỏ trị đầu tư sẽ bị ảnh hưởng bởi giỏ thuờ thỏa thuận thấp hơn. Ngược lại, cỏc nhà đầu tư cú tiềm lực tài chớnh sẽ gia nhập thị trường và về lõu dài cú thể chọn cỏc dự ỏn tốt.
Sơ đồ 2-8: Cung thị trường văn phũng tại Hà Nội 2008-2009