4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT
4.2. Giá quy định của Nhà nước
a) Giá cứng, giá trần và giá sàn
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được xem là yếu tố điều tiết hoạt động kinh tế, hình thành tự phát thông qua các quan hệ cung - cầu về hàng hóa trên thị trường. Song, tác động của quan hệ cung - cầu không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thông suốt, mà chịu sự chi phối của nhiều yếu tố hạn chế hay khuếch đại. Vì vậy, Nhà nước phải có chính sách và biện pháp can thiệp để tác động trong một phạm vi nhất định đến cơ chế hình thành giá cả khi cần thiết. Giá cứng là loại giá mà Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả thị trường, phù hợp với lợi ích chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường. Giá cứng được quy định có thể cao, thấp hoặc bằng với giá thị trường. Mọi giao dịch chỉ được thừa nhận ở mức giá quy định này. Nhà nước quy định mức giá tối đa (giá trần), mức giá tối thiểu (giá sàn). Khi giá lên cao Nhà nước phải sử dụng giá trần để nhằm kéo giá xuống và khi giá xuống thấp thì Nhà nước phải đặt ra giá sàn cao hơn giá cả thị trường để nâng giá lên.
“Trần giá” làm cho người bán, về mặt pháp lý, không cho phép đòi cao hơn một giá tối đa nhất định và thường được đưa ra khi thiếu hàng hoá, để hạn chế không cho giá tăng lên một mức đáng kể. Ví dụ: Giá lương thực và thực phẩm cao, có thể dẫn đến tình hình khó khăn cho tầng lớp người nghèo. Khi phải đương đầu với tình trạng thiếu lương thực trong cả nước, chính phủ có thể đặt ra “trần giá” đối với đối với lương thực, để người nghèo vẫn có thể mua dù chỉ là một lượng
lương thực. Giá thuê nhà S D S’ R0 R1 R2 S’ S D 0 Q2 Q1 Qo Số lượng nhà thuê
Ngược lại mục tiêu định trần giá làm cho giảm giá với người tiêu dùng, thì mục tiêu đặt giá sàn là làm tăng giá cho người sản xuất hoặc người cung ứng. Ví dụ về giá sàn là mức tiền công tối thiểu tính theo giờ trong cả nước, nó sẽ tăng tiềm công cho người lao động.
Ví dụ: Ảnh hưởng của trần giá thuê nhà. Với đường cầu DD và đường cung SS thị trường tự do cân bằng tại điểm E. Nếu đưa trần giá thuê nhà R1 thì lúc đầu đường cung chỉ giảm từ Qođến Q1. Thời gian càng lâu, lượng cung trở nên nhạy bén hơn với giá thuê và đường cung quay về vị trí S’S’. Việc kiểm soát giá thuê nhà bây giờ tạo ra một mức giảm lượng cung lớn hơn và lượng cung giảm đến Q2. Như vậy việc trần giá thuê nhà phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường cho thuê nhà (mức cung về nhà cho thuê giảm).
b) Khung giá các loại đất
Luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 đã thừa nhận việc chuyển quyền sửdụng đất và khẳng định đất là tài sản có giá, Nhà nước xác định giá các loại đất. Điều 694 Bộluật Dân sự qui định các bên tham gia thị trường thoảthuận giá trên cơ sở khung giá do Nhà nước ban hành. Căn cứ Điều 12 Luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành một sốNghị định liên quan đến giá đất bao gồm: Nghị định 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất; Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 thay thế Nghị định 80/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất và Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Cụthể:
- Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 vềviệc quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa).
- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thếNghị định số 80/CP ngày 6/11/1993). Trong Nghị định giá đất được quy định theo các loại đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp và đất đô thị) ởmức giá tối thiểu và giá tối đa theo các hạng đất và vịtrí của từng khu vực. - Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệsốK là 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệsố điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần.
Luật đất đai 2003 (Điều 56) đã chỉ ra giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
“Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định’’.
Đểcụthểhoá Luật Đất đai 2003 ngày 16/11/2004, Thủ tuớng Phan Văn Khải ký Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất. Nghị định gồm 4 chương, 17 điều và bảng khung giá các loại đất, trong đó quy định đối tượng điều chỉnh, phạm vi áp dụng, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, định giá các loại đất tại địa phương.
1. Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP sử dụng làm căn cứ để:
a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;
d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Nghị định này.
Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đấtcụ thể trong giới hạn cho phép.
Về việc điều chỉnh khung giá các loại đất, Nghị định cũng nêu rõ, khi giá chuyển nhượngquyền sử dụng đấtphổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéodài trong thời hạn 60 ngày trở lên trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây chênh lệch giá lớn tăng từ 30% trở lên so với gái tối đa hoặc giảm 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh. Đối với đất tại các khu vực
giáp ranh, trong trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.
Tại các địa phương, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của những loại đất, vị trí đất nhất định (trong điều kiện bình thường tại địa phương) có biến động liên tục kéo dài từ 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá lớn, giảm 10% trở lên so với giá do UBND cấp tỉnh quyết định thì sẽ điều chỉnh theo hướng giảm xuống. Nếu tăng 20% trở lên so với giá UBND cấp tỉnh quyết định, sẽ phải tăng giá; tuy nhiên tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá được quy định tại Nghị định này.
Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:
a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá được quy định theo các loại đất: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối, theo 3 loại xã: đồng bằng; trung du và miền núi.
Khung giá các loại đất trồng cây hàng năm quy định với mức thấp nhất là 1.000 đồng/m2đối với xã miền núi, cao nhất 90.000 đồng/m2đối với xã đồng bằng.
Đối với đất trồng cây lâu năm thấp nhất tại xã miền núi 800 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng 105.000 đồng/m2.
Giá đất rừng sản xuất thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng 40.000 đồng/m2với đất rừng sản xuất.
Đất nuôi trồng thuỷ sản giá đất thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất với xã đồng bằng 90.000 đồng/m2.
Giá đất làm muối được quy định thống nhất trong cả nước, giá thấp nhất là 1.500 đồng/m2, mức giá thấp nhất là 41 nghìn đồng/m2.
b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:
Khung giá đất ở tại nông thôn xã đồng bằng tối thiểu là 10.000 đồng/m2, tối đa là 1.250.000 đồng/m2; xã trung du giá tối thiểu là 3.500 đồng/m2, tối đa 850.000/m2; xã miền núi giá tối thiểu 2.500 đồng/m2, giá tối đa 600.000 đồng/m2.
Khung giá đất ở tại đô thị được quy định cho từng loại đô thị: loại đặc biệt (tối thiểu 1.500.000 đồng/m2, tối đa 67.500.000 đồng/m2); loại I (giá tối thiểu 400.000 đồng/m2, giá tối đa 42.500.000 đồng/m2); loại II (giá tối thiểu 150.000 đồng/m2, giá tối đa 30.000.000 triệu đồng/m2); loại III (giá tối thiểu 120.000 đồng/m2, giá tối đa 19.500.000 đồng/m2); loại IV (giá tối thiểu 50.000/m2, giá tối đa 13.350.000 đồng/m2); loại V (giá tối thiểu 30.000 đồng/m2, giá tối đa 6.700.000 đồng/m2).
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn được quy định giá thấp nhất2.500 đồng/m2tại xã miền núi, cao nhất 900.000 đồng/m2 tại xã đồng bằng.
Với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, mức giá thấp nhất 15.000 đồng/m2 tại đô thị loại V, cao nhất 47.810.000 đồng/m2tại đô thị đặc biệt.
c) Đối với nhóm đất chưa sử dụng
Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể.
Như vậy giá đất do Nhà nước quy định giúp cho người quản lý và người sửdụng đất tiếp cận với cơ chếthị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất
đai, để người sửdụng thực hiện theo nghĩa vụcủa mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sửdụng và pháp luật.
c) Giá đấu giá quyền sửdụng đất
Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trảgiá - Ai trảgiá cao nhất thì được.
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất.
Ngày 31 tháng 8 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Tại Điều 10 củaQuyết định này quy định giá khởi điểm và bước giá để đấu giá:
"Giá khởi điểm đấu giá
a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm
Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp."
Luật Đất đai 2003 đã quy định về giá trúng đấu giá quyền sửdụng đất, đấu thầu dựán có sử dụng đất tại Điều 58 như sau: Giá trúng đấu giá quyền sửdụng đất hoặc trúng đấu thầu dựán có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Uỷban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.