2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
2.2.Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị
a) Khung giá quy định
Ðô thị là nơi tập trung dân cư, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, là trung tâm thương nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nói cách khác đó là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nước, của một vùng, của một tỉnh hay một huyện nào đó. Nền kinh tế càng phát triển thì càng có nhiều đô thị và quy mô của các đô thị càng lớn.
Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử -văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.
Khung giá đất ở tại đôthị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2 đến 67,5 triệu đồng/m2 (bảng 5.19)
Bảng 5. 19. Khung giá đất ở tại đô thị
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại đô
thị Ðặc biệt I II
Mức giá G.tối thiểu1.500,0 67.500,0G.tối đa G.tối thiểu400,0 42.500,0G.tối đa G.tối thiểu150,0 30.000,0G.tối đa Loại đô
thị III IV V
Mức giá G.tối thiểu120,0 19.500,0G.tối đa G.tối thiểu50,0 13.350,0G.tối đa G.tối thiểu30,0 G.tối đa6.700,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị được quy định ở bảng 5.17, giá tối thiểu thấp nhất của đô thị loại V là 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa của đô thị đặc biệt là 47,81 triệu đồng/m2.
Bảng 5. 20. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại đô
thị Ðặc biệt I II
Loại đô
thị III IV V
Mức giá G.tối thiểu50,0 13.500,0G.tối đa G.tối thiểu40,0 G.tối đa8.500,0 G.tối thiểu15,0 G.tối đa4.500,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
b) Phân loại đô thị
Khoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định: đô thị bao gồm thành phố, thịxã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
Mục đích của việc phân loại đô thị
Mục đích của việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị được quy định ở Ðiều 2 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việcphân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị nhằm xác lập cơ sở cho việc:
1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô thị trong cả nước; 2. Phân cấp quản lý đô thị;
3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị;
4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật,các tiêu chuẩn, các chính sách và cơ chế quản lý phát triển đô thị.
Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị
Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CPngày 05/10/2001 có quy định các yếu tố cơ bản phân loại đô thị là:
1. Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy định đối với từng loại đô thị;
4. Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người;
5. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.
Các loại đô thị
Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặcbiệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (Chương II Nghị định 72/2001/NÐ-CPngày 05/10/2001)
Ðô thị loại đặc biệt
Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây :
1. Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học-kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 người/km2trở lên.
Ðô thị loại I
Ðô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước;
3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2trở lên.
Ðô thị loại II
Ðô thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên;
3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 25 vạn người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2trở lên.
Ðô thị loại III
Ðô thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2trở lên.
Ðô thị loại IV
Ðô thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2trở lên.
Ðô thị loại V
Ðô thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một cụm xã;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên;
3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2trở lên.
Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với một số đô thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14).
1. Ðối với các đô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu chuẩn quy định cho từng loại đô thị có thể thấp hơn, nhưng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng 70% mức tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định này.
2. Ðối với các đô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, các đô thị nghiên cứu khoa học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thường trú có thể thấp hơn, nhưng phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đô thị nghỉ mát du lịch và điều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định này.
Tiêu chuẩn phân loại đô thị
(Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)
1 Theo yếu tố chức năng 25
1 Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị 10 15 2 Theo chỉ tiêu kinh tế ?xã hội
2 Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệptrong tổng số lao động 20
3 Theo yếu tố cơ sở hạ tầng 30
1 Nhà ở 5
2 Công trình công cộng 4
3 Giao thông 5
4 Cấp nước 4
5 Thoát nước 4
6 Cấp điện và chiếu sáng đô thị 3
7 Thông tin và bưu điện 2
8 Vệ sinh môi trường đô thị 3
4 Theo yếu tố quy mô dân số đô thị 15
5 Theo yếu tố mật độ dân số 10
Tổng 100
Bảng 5. 22. Ðánh gíá theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị (10 điểm) TT Loại đô thị Chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng Ðiểm 1 Ðặc biệt
Thủ đô, thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
tổng hợp cấp quốc gia 10
Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng
hợp cấp quốc gia 7
2 I
Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng
hợp cấp quốc gia 10
Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia, trung tâm tổng hợp vùng 7
3 II
Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc thành phố thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia và trung tâm tổng hợp cấp vùng
10 Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc thành phố thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng và trung tâm tổng hợp cấp tỉnh
7
4 III
Thành phố trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng và trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 10 Thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm
tổng hợp cấp tỉnh 7
5 IV
Thị xã tỉnh lỵ thuộc tỉnh, đô thị trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 10 Thị xã thuộc tỉnh, thuộc thành phố trực thuộc trung ương, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp tỉnh hoặc thị trấn trung tâm tổng hợp của huyện và trung tâm chuyên ngành của tỉnh
7
6 V
Thị xã thuộc tỉnh, thị trấn huyện lỵ thuộc huyện và là trung
tâm tổng hợp cấp huyện 10
Thị trấn thuộc huyện, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp huyện và trung tâm tổng hợp cấp tiểu vùng 7
Bảng 5. 23. Ðánh giá theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội
TT Loại đô thị
Chỉ tiêu
Ðặc
biệt 1 2 3 4 5 Ðiểm
1 Tổng thu ngân sách trên địa bàn (tỷ đồng/năm)
>
1000 500 100> 40 > 20 10 3
700 350 70 28 14 7 2,1 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2 Thu nhập bình quân đầu người năm (USD/người)
>
1000 900 600 500 400 300 3
700 630 420 350 280 210 2,1
3
Cân đối thu chi ngân sách
(chi thường xuyên)
Cân
đối dư đối dưCân
Cân đối dư Cân đối dư Cân đối dư Cân đối đủ hoặc dư 2 Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối thiếu < 20% Cân đối thiếu < 30% 1,4 4 Mức tăng trưởng kinh tế trung bình năm (%) Trên 10% 9% 7% 6% 5% 4% 3 Trên 7% 6,3% 4,9% 4,2% 3,5% 2,8% 2,1 5 Tỷ lệ các hộ nghèo (%) Dưới
7% Dưới 9% Dưới 10% Dưới 12% Dưới 15% Dưới 17% 2 Dưới
10% Dưới 13% Dưới 15% Dưới 17% Dưới 20% Dưới 25% 1,4
6
Mức tăng dân số hàng năm (%), trong đó mức tăng dân số tự nhiên phải đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch hoá phát triển dân số của mỗi địa phương
Trên
2,2% 2,0%Trên 1,8%Trên 1,6%Trên 1,4%Trên 1,2%Trên 2 Trên 1,5% Trên 1,4% Trên 1,2% Trên 1,1% Trên 1,0% Trên 0,9% 1,4
Bảng 5. 24. Ðánh giá phân loại đô thị theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động (20 điểm)
TT Ðiểm Loại đô thị
Chỉ tiêu lao động phi nông nghiệp (%)
65 70 75 80 85 90 100 1 Ðặc biệt 14 20 2 I 14 20 20 3 II 14 20 20 20 4 III 14 20 20 20 20 5 IV 14 20 20 20 20 20 6 V 14 20 20 20 20 20 20
Bảng 5. 25. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố cơ sở hạ tầng (30 điểm) TT Các chỉ tiêu Thang Ðiểm Các chỉ tiêu đánh giá xếp
điểm loại đô thị
1 Nhà ở 5 A 5,0
A: Ðạt được hoặc vượt tiêu chuẩn, quy phạm, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng và các quy định hiện hành các loại đô thị
B 3,5 2 Công trình công cộng 4 AB 4,02,8 3 Giao thông 5 A 5,0 B 3,5 4 Cấp nước 4 A 4,0 B 2,8 5 Cấp điện, chiếu sáng 3 A 3,0 B: Ðạt mức tối thiểu bằng 70% so với quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng và các quy định hiện hành các loại đô thị
B 2,1
6 Thoát nước mưa, nước bẩn 4 A 4,0
B 2,8
7 Thông tin, bưu điện 2 A 2,0
B 1,4 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
8 Vệ sinh môi trường đô thị 3 A 3,0
B 2,1
Bảng 5. 26. Các chỉ tiêu về nhà ở và công trình công cộng
TT Chỉ tiêu Ðơn vị
Loại đô thị Ðặc
biệt I II III IV V
1 Diện tích xây dựng nhà ở mngười2sàn/ 10 10 10 12 12 12 2 Tỷ lệ nhà ở kiên cố so với tổng quỹ nhà % Trên 60 60 60 40 40 30 3 Ðất xây dựng công trình công cộng cấp khu ở m2/ người 1,5-2,0 1,5-2,0 1,5-2,0 1,0-1,5 1,0-1,5 1,0-1,5 4 Chỉ tiêu đất dân dụng mngười2/ 54-61 54-61 54-61 61-78 61-78 61-78 5 Ðất xây dựng công trình phục vụ công
cộng cấp đô thị
m2/
người 4-5 4-5 4-5 3-5 3-4 3-3,5
Bảng 5. 27. Các chỉ tiêu về giao thông
TT Chỉ tiêu Ðơn vị
Loại đô thị Ðặc
biệt I II III IV V
1 Ðầu mối giao thông Cấp
Quốc tế Quốc gia Quốc tế Quốc gia Quốc gia Vùng Vùng Tỉnh Tỉnh Tiểu vùng Tiểu vùng 2 Tỷ lệ đất giao thông đô thị với đất xây