Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về bất động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản.
2.1. Giá trị của thông tin trong định giá
Những quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều kiện bất định. Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn và giảm được rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng. Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ.
Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:
a) Quyền sở hữu, sử dụng
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá theo đúng chế độ và quy định của Nhà nước.v..v..
b) Đặc điểm về đất đai
+ Diện tích + Kích thước + Vị trí + Địa hình
c) Những thông tin khác liên quan đến giátrị của đất đai
+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất + Thông tin về kế hoạch sử dụng đất + Thông tin về những hạn chế của tài sản
Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.
2.2. Phương pháp xác định thông tin
Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai.
Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét đến các nguồn tin về đất đai nhưsau:
- Các văn tự do các cơquản lý, bảo quản và lưu giữ. - Văn tự, thông tin do chủ sử dụng, sử hữu cung cấp.
- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có.
Các thông tin cần thu thập theo các nội dung: + Văn tự về đất: sở hữu, sử dụng, thuê mướn… + Tên và địa chỉ chủ nhân
+ Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm + Những hạn chế hoặc giới hạn.
+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian. + Định giá các công trình đầu tưtheo từng chi tiết.
+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.
+ Đặc điểm và khả năng các cơsở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước…