3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư
a) Đối tượng định giá
Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, tổng diện tích xây dựng là 800 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm.
Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt.
b) Quá trình định giá
(1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá.
(2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cư 8.000 m2.
(3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tư... căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2xây dựng được dự tính là 300 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 3% giá đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được phát triển.
(4) Tính giá đất
Áp dụng công thức tính toán giá đất:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển.
Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất
(1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.
Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 400.000 x 800 x 90% x (1 - 25%) = 324 triệu đồng. Tổng giá bất động sản: ) ] 3.949,280 % 8 1 1 ( 1 [ % 8 324 48 (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 800 = 2.000 (triệu đồng)
(3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)2- 1] + 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5- 1]
= 0,2544 x giá đất + 218,2 (triệu đồng)
Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa
năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm.
(4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển = 3.949,280 x 15% = 592,392 (triệu đồng)
(5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản. (6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có:
Giá đất = 3.949,280 – 2.000 -( 0,2544 x giá đất + 218,2 ) – 592,392 Giá đất = 907,755 2544 , 1 688 , 138 . 1 (triệu đồng)
(7) Vì thương nhân pháttriển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên.
Khoản giá cao nhất mà thương nhân có thể trả
= 881,316 % 3 1 755 , 907 (triệu đồng)
Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất.
Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, cho nên có:
(1) Tổng giá bất động sản = 3.949,280 (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 (triệu đồng)
(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5- 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5- 1] = 148,24 + 69,96 = 218,2 (triệu đồng).
(4) Lợi nhuận của thương nhân = 592,392 (triệu đồng)
(5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai. Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)
= 3.949,280 – 2.000 – 218,2 – 592,392 = 1.138,688 (triệu đồng)
(6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho nên: Giá cả hiện nay của khu đất = 907,755
%) 12 1 ( 688 , 138 . 1 2 (triệu đồng)
(7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = 881,316 % 3 1 755 , 907 (triệu đồng) 4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 4.1. Khái quátphương pháp chi phí a) Cơ sở lý luận
Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát...hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó.
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả
định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất (gọi là HBU).
Giá thị trường của bất động sản = RC . (1-d) + LVHBU Trong đó:
RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình.
LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình đang tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp: Nếu các công trìnhđang tồn tại trên miếng đất không được khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng được xây dựng từ thời trước chiến tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đó định giá nên tiến hành trên cơ sở cho rằng địa điểm là thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại.
Trong trường hợp đó định giá dựa trên cơ sở sử dụng công trình đang tồn tại (EU) có thể vẫn được tiến hành nếu có sự hướng dẫn cụ thể. Khi đó cần ghi rõ trong báo cáo định giá rằng đây là trường hợp EU chứ không phải là trường hợp sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU.
Từ ví dụ đối với người mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn là: Mua sản phẩm cuối cùng từ thị trường để sử dụng; Mua 1 lô đất, tự lo chi phí xây dựng công trình mới trên địa điểm đó.
Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU) và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với người mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU> VEU.
b) Những hạn chế
Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây:
Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạnchế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ.
Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá.
Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực.
c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu
-Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;
-Định giá cho các mục đích bảo hiểm;
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
4.2. Trình tự tiến hànhphương pháp chi phí
Phương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện sau:
Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dưng hiện có trên miếng đất.
Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc đểthay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ.
Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí
4.3. Các phương pháp xác định chi phí
Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí thay thế.
a) Chi phí tái tạo
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề,kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công trình lỗi thờicũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả và đã lỗi thời.
b) Chi phí thay thế
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúngnhững tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
Thông thường phương phápchi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo.
c) Các phương pháp ước tính chi phí
Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất cả các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu: Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc; Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;
Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng.
Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:
Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;
Các lãi vay nợ xây dựng;
Các công tác quản lý bất động sản; Các chi phí quản lý công trình; Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có; Thuế bất động sản;
Các trả giá để đẩy mạnh công trình;
Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác.
Nghiệp vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường kiến trúc và xây dựng, người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung không quan tâm đến giá trị. Nhiệm vụ của nhà định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.
Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các phương pháp sau để ước tính chi phí:
1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng
Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Tất cả các chi phí được tính toán chi tiết đến mỗi lao động và từng loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật... cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí quảm lý và lợi nhuận của người xây dựng.
Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Khi áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.
2. Phương pháp khảo sát số lượng
Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp trên. Trong phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được nhà hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ thuật của công nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương đối chính xác.
3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng
Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3; mái, nền, ốp gạch men... theo đơn vị m2; tường gạch,