1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.2.Xác định vùng đất hạng đất
Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất. Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất.
a) Xác định vùng đất
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Ðiều 8 Nghị định 188/2004/NĐ-CP nhưsau:
a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi.
b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi.
c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du.
Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc).
Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với địa phương.
b) Xác định hạng đất
Nguyên tắc phân hạng đất
Điều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước.
Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. (Thông tư 114/2004/TT-BTC).
Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng.
Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :
1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.
2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.
3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của mảnh đất. 4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm;số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.
Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước và điều kiện thoát nước.
Tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất
Việc xác định tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất được quy định ở Thông tư liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993 cụ thể:
1. Yếu tố chất đất:Chất đất là độ phì của đất (loại đất, độ dày canh tác hoặc độ dày tầng đất, hàm lượng mùn...) thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước. Yếu tố chất đất của các cây trồng chính cụ thể như sau:
a. Ðối với đất trồng lúa:
- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa thuộc hệ thống sông Hồng, hệ thống sông Cửu Long, hệ thống sông Thái Bình, hạ lưu sông Thu Bồn, hạ lưu sông Ba
- Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) gồm đất phù sa của các sông khác; đất phèn ít và trung bình, đất mặn ít và trung bình của đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long.
- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) gồm đất phù sa bị úng nước, đất xám, đất dốc tụ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước, đất phèn ít và phèn trung bình, đất mặn ít và mặn trung bình không thuộc đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long.
- Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất mặn nhiều, đất trũng lầy, đất cát biển, đất bạc màu... các loại đất này phải cải tạo mới sản xuất được.
b. Ðối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản:
- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa, đất cát bùn giàu nguồn dinh dưỡng. - Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) là đất phèn ít, có hàm lượng dinh dưỡng thấp.
- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) là đất có độ phèn trung bình phải cải tạo mới nuôi trồng được. - Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất lầy, đất cát rất nghèo dinh dưỡng phải cải tạo lâu mới nuôi trồng được.
c. Ðối với đất trồng cây ăn quả lâu năm:
- Ðất có độ phì cao (10 điểm) là các loại đất phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dày trên 100 cm, có hàm lượng mùn trên 2,5%. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Ðất có độ phì trung bình (8 điểm) là các loại đất tương đối phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dầy từ 70 cm đến 100cm, có hàm lượng mùn từ 1% đến 2,5%.
- Ðất có độ phì quá thấp (6 điểm) là đất có tầng dầy dưới 70cm có lẫn cát, đá sỏi nhiều, có hàm lượng mùn dưới 1%, muốn trồng cây lâu năm phải đầu tư cải tạo nhiều mới sản xuất được. 2. Yếu tố vị trí
a. Ðối với đất trồng cây hàng năm: Yếu tố vị trí được xác định từ nơi sản xuất tới nơi cư trú của hộ sử dụng đất. Nơi cư trú của hộ sử dụng đất được xác định là trung tâm của thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất, có thang điểm: 7, 5, 3, 1.
b. Ðối với đất trồng cây lâu năm (trừ đất rừng trồng) và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản: Yếu tố vị trí được xác định từ trung tâm thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất tới thị xã, thành phố gần nhất. Riêng đối với các doanh nghiệp được tính từ trụ sở doanh nghiệp tới xã, thành phố gần nhất, có thang điểm: 6, 4, 2 đối với đất trồng cây lâu năm và thang điểm: 7; 5; 3; 1 đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản.
3. Yếu tố địa hình
Theo quy định tại Ðiều 1 Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 và chi tiết tại bảng tiêu chuẩn từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế của các cây trồng chính.
Ðối với đất cây ăn quả lâu năm có thang điểm: 8; 6; 4. 4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết
Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết bao gồm các điều kiện nhiệt độ trung bình hàng năm; lượng mưa trung bình hàng năm; lượng gió, bão, lũ trong năm; số tháng khô hạn, số tháng nóng (gió Lào); lượng sương muối. Những yếu tố này được đánh giá ở haimức độ hạn chế hoặc không hạn chế đến việc sinh trưởng của cây trồng. Mỗi yếu tố được đánh giá là hạn chế nếu yếu tố ấy diễn ra thường xuyên lặp đi lặp lại hàng năm làm ảnh hưởng đến việc sinh trưởng của cây trồng. Những yếu tố này được tổng hợp đánh giá tiêu chuẩn theo từng loại cây trồng trên đất như sau:
a. Ðối với đất trồng lúa:
- Thuận lợi cho việc trồng lúa, không có hạn chế gì (10 điểm) tức là không có yếu tố nào xấu nhất.
-Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 1 điều kiện hạn chế (7 điểm), điều kiện đó xấu nhất như nói ở trên.
-Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 2 điều kiện xấu nhất (5 điểm).
- Không thuận lợi cho việc trồng lúa có ít nhất 4 điều kiện hạn chế (2 điểm) như bão, lũ, sương muối, gió Lào.
b. Ðối với đất cómặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản được xác định tương tự như đất trồng lúa. c. Ðối với đất cây ăn quả lâu năm, đất rừng trồng được phân chia làm 3 mức phù hợp với từng loại cây trồng: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm) và ít thuận lợi (6 điểm).
5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu (chế độ nước) bao gồm cả phần Nhà nước đầu tư và tưới tiêu tự nhiên. a. Ðối với đất trồng lúa và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 4 mức theo bảng tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế kèm theo Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ. Bốn mức tương ứng thang điểm: 10, 7, 5, 2.
b. Ðối với đất cây ăn quả lâu năm được chia làm 3 mức: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm), ít thuận lợi (6 điểm) phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương.
Bảng 5. 6. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất trồng lúa
Số TT Tiêu chuẩn các yếu tố Điểm
I. Chất đất
1 Ðất có độ phì cao 10
2 Ðất có độ phì trung bình 7
3 Ðất có độ phì thấp 5
4 Ðất có độ phì thấp, phải cải tạo nhiều mới sản xuất được 2 II. Vị trí
1 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất dưới 3km 7
2 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất từ 3km đến dưới 5km 5 3 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất từ 5km đến 8km 3
4 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất trên 8km 1
III. Địa hình
1 Ðịa hình bằng phẳng, vàn 8
2 Ðịa hình bằng phẳng, vàn cao 6
3 Ðịa hình vàn thấp 4 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4 Ðịa hình cao, trũng 2
IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết
1 Thuận lợi với việc trồng lúa, không có hạn chế gì 10 2 Tương đối thuận lợi với việc trồng lúa, có một điều kiện hạn chế 7 3 Tương đối thuận lợi với việc trồng lúa có,hai đến ba điều kiện hạn chế 5 4 Không thuận lợi cho việc trồng lúa, có ít nhất 4 điều kiện hạn chế: bão, lũ, sương muối, gió Lào 2
V. Ðiều kiện tưới tiêu
1 Tưới tiêu chủ động trên 70% thời gian cần tưới tiêu 10 2 Tưới tiêu chủ động từ 50% đến 70% thời gian cần tưới tiêu 7 3 Tưới tiêu chủ động dưới 50% thời gian cần tưới tiêu 5
4 Dựa vào nước trời, bị úng ngập, khô hạn 2
(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)
Bảng 5. 7. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất có mặt nước mặn, lợ nuôi trồng thuỷ sản
Số thứ tự Tiêu chuẩn các yếu tố điểm Điểm
I. Chất đất
1 Ðất có độ phì cao 10
2 Ðất có độ phì trung bình 7
3 Ðất có độ phì thấp 5
4 Ðất có độ phì quá thấp, phải cải tạo lâu dài mới trồng được 2 II. Vị trí 1 Cách đô thị dưới 20km 7 2 Cách đô thị từ 20km đến dưới 50km 5 3 Cách đô thị từ 50km đến 80km 3 4 Cách đô thị trên 80km 1 III. Ðịa hình
1 Bằng phẳng, độ ngập nước cao, công trình được bảo vệ an toàn 8 2 Bằng phẳng, độ ngập nước tương đối cao, công trình được bảo vệ an toàn 6 3 Tương đối bằng phẳng, độ ngập nước trung bình, công trình bị hạn chế độ an toàn của 4 4 Bãi cao, độ ngập nước thấp, độ an toàn công trình kém 2
IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết
1 Thuận lợi nhất cho việc nuôi trồng thuỷ sản 10
2 Thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 7
3 Tương đối thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 5
4 Không thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 2
V. Ðiều kiện tưới tiêu
1 Ðộ muối quanh năm ổn định, giàu nguồn dinh dưỡng và nguồn thức ăn cho các đối tượng nuôi trồng (độ phì cao) 10 2 Ðộ muối biến động, tương đối giàu nguồn dinh dưỡng và thức cho các đối tượng nuôi trồng (độ phì khá) 7 3 Ðộ muối biến động theo mùa nhưng biên độ không lớn (độ phì trung bình) 5 4 Ðộ muối không ổn định, biến động rất lớn theo mùa (độ phì quá thấp) 2
(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)
(*) Số điểm của từng hạng đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản cũng tương tự như số điểm quy định cho từng hạng đất trồng lúa.
Bảng 5. 8. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất trồng cây ăn quả lâu năm
Số TT Tiêu chuẩn các yếu tố Điểm
I. Chất đất
1 Ðất có độ phì cao 10
2 Ðất có độ phì trung bình 8
II. Vị trí 1 Cách đô thị dưới 30 km 6 2 Cách đô thị từ 30 đến 80 km 4 3 Cách đô thị trên 80 km 2 III. Ðịa hình 1 Ðộ dốc từ 0-8 độ 8 2 Ðộ dốc từ 8-15 độ 6 3 Ðộ dốc trên 15-20 độ 4 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết
1 Thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 10
2 Tương đối thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 8
3 Ít thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 6
V. Ðiều kiện tưới tiêu (chế độ nước)
1 Khả năng tiêu nước tốt; nguy cơ ngập úng không có; gần nguồn nước tưới 10 2 Khả năng tưới tiêu nước trung bình; nguy cơ ngập úng không có; tương đối gần nguồn nước tưới 8 3 Khả năng tiêu nước kém; có nguy cơ ngập úng; xa nguồn nước tưới 6
(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993) Quy định điểm xác định hạng đất
Bảng 5. 9. Quy định điểm xác định hạng đất của đất trồng cây hàng năm
Hạng đất Tổng số điểm của 5 yếu tố
I Từ 39 điểm trở lên và trong 4 yếu tố: chất đất, khí hậu, thời tiết, điều kiện tưới tiêu, địa hình không có yếu tố nào xấu II Từ 33 đến 38 điểm III Từ 27 đến 32 điểm IV Từ 21 đến 26 điểm V Từ 15 đến 20 điểm VI Dưới 15 điểm (Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)
Lưu ý khi phân hạng đất trồng cây hàng năm thực hiện phân hạng đất trồng lúa trước, trên cơ sở đó phân hạng đất trồng các loại cây khác(Thông tư liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993).
Khi phân hạng đất đối với đất trồng lúa phải dựa vào tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố là chủ yếu và kết hợp với việc tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm. Năng suất đạt được là yếu tố kiểm tra lại việc phân hạng đất theo 5 yếu tố như sau:
- Ruộng đất được xếp vào cùng một hạng đất tính thuế phải có cùng tiêu chuẩn của 5 yếu tố; trường hợp cùng đạt tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố, nhưng năng suất đạt được khác nhau, thì vẫn cùng một hạng đất tính thuế.
- Ruộng đất cùng đạt được năng suất như nhau nhưng khác nhau về tiêu chuẩn hạng đất theo