2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
2.4.Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị
a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill
Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất. Luật này đã được tính toán theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. 1 ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm
b) Luật Harper
Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay sinh viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô đât.
df = 10 d / D
df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft)
Ví dụ: Giá trị của lô đất có chiều sâu là 50 ft sẽ xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng bề rộng mặt tiền). Nếu chiều sâu của lô đất là 81 ft, sẽ có giá trị bằng 0,9 (hay 90%) giá trị của lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng chiều rộng mặt tiền).
D d
d) Luật 4-3-2-1
Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft. đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% còn lại là phần tư cuối cùng.
Nó sẽ tương đương với độ sâu 50 ft. của luật Hoffman-Neill có giá trị là 66.7%; luật Harper là 70,7%; và luật 4-3-2-1 là 70%. Ðiều đó đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau.
100 10% 25 20% 25 30% 25 40% 25
e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường
(Nguyên tắc của Úc)
Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương. Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kếtquả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu.
d = (2dm + dđ) / 3
d: chiều rộng mặt tiền tương đương? dm: chiều rộng mặt tiền
dđ: chiều dài đáy
dđ
dm
Ví dụ
Ví dụ 1: Tính giá trị của các lô đất sau Giá 1m mặt tiền là 100 triệu đồng;
Giá đất = G * d * df
50 Q
25 P
5m 5m 5m
G là giá 1m mặt đường d là chiều dài mặt tiền df là hệ số chiều sâu
GR= 100 triệu * 5m * 10 100/100 = 500 triệu
GQ= 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng GP= 100 triệu * 5m * 10 25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng Ví dụ 2: tính giá lô đất X và Y
GX+Y= 100 triệu * 10 * 10 100/100 = 1.000 triệu đồng GY= 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 350 triệu đồng GX= GX+Y- GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng Y 100 X 50 5 m 5m Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P. Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / 3 Ta có giá trị của các lô đất như sau:
GH= 100 triệu * (2 * 7 + 3)/ 3 * 1 = 567 triệu đồng GJ? = 100 triệu * (2 * 3 + 7)/ 3 * 1 = 433 triệu đồng GM= 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 1 = 334 triệu đồng GN= 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 1 = 166 triệu đồng GP= 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 0,7 = 233,8 triệu đồng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
GQ= 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 0,3 = 49,8 triệu đồng 3 7 5 5 N O H J 100 M 50 P 7 3 5 5