1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.4.Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội
a). Phân khu vực
Căn cứ vào tiêu chí phân vùng của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc các quận, huyện được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), cụ thể:
Các xã vùng đồng bằng bao gồm các xã thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, các phường thuộc các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên và các xã Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh thuộc huyện Sóc Sơn.
Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.
b) Phân hạng đất
Việc phân hạng đất nông nghiệp được áp dụng theo kết quả phân hạng đất của thành phố khi thực hiện Nghị định 73/CP của Chính phủ. Trên địa bàn thành phố đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản của các xã vùng đồng bằng được phân thành 4 hạng, các vùng trung du được phân thành 6 hạng. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất được phân thành 5 hạng ở tất cả các xã trung du. ở các xã đồng bằng đất trồng cây lâu năm cũng được phân thành 5 hạng.
c) Giá đất quy định
Giá quy định cho đất nông nghiệp của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội được quy định trong Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 bao gồm: giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản (bảng 5.6), giá đất trồng cây lâu năm (bảng 5.7), giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8).
Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản trong thành phố được chia ra 2 loại xã: xã đồng bằng và xã trung du (bảng 5.11). ở các xã đồng bằng đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 4 hạng, giá đất hạng 1 là 108 nghìn đồng/m2và hạng 4 là 54 nghìn đồng/m2, ở các xã trung du giá đất hạng 1 là 86,4 nghìn đồng/m2và hạng 6 là 36 nghìn đồng/m2.
Bảng 5. 11. Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính: Đồng/m2 Hạng Xã đồng bằng Xã trung du 1 108.000 86.400 2 90.000 72.000 3 72.000 60.000 4 54.000 50.000 5 45.000* 42.000 6 38.000* 36.000
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)
Giá đất trồng cây hàng năm được chia thành 5 hạng cho 2 loại xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Mức giá cho đất hạng 1 của xã đồng bằng là 126 nghìn đồng/m2 xã trung du là 100,8 nghìn đồng/m2, và hạng 5 của xã đồng bằng là 48 nghìn đồng/m2 và xã trung du là 37,8 nghìn đồng/m2(bảng 5.12)
Bảng 5. 12. Giá đất trồng cây lâu năm
Đơn vị tính: Đồng/m2 Hạng Xã đồng bằng Xã trung du 1 126.000 100.800 2 108.000 86.400 3 84.000 67.200 4 63.600 51.600 5 48.000 37.800
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.13) được chia thành 5 hạng với giá đất hạng 1 là 25,5 nghìn đồng/m2và hạng 5 là 7,65 nghìn đồng/m2. Bảng 5. 13. Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất Đơn vị tính: Đồng/m2 Hạng Xã trung du 1 25.500 2 21.000 3 16.600 4 12.200 5 7.650
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
d) Xác định giá cho từng thửa đất
Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc
các huyện và các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003 (ngày Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), quy định tại bảng 5.11, bảng 5.12, bảng 5.13.
Giá đất nông nghiệp tại khu vực các quận nội thành cũ (trừ các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định bằng 2 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có cùng hạng đất.
Giá đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là đất ở hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận là đất ở được xác định bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng hạng đất nhưng không cao hơn giá đất ở liền kề.
Căn cứ vào hạng đất nông nghiệp đã được phân hạng theo Nghị định 73/NĐ-CP ngày 25/10/1993, giá quy định của UBND thành phố Hà Nội cho các loại đất, hạng đất nông nghiệp (bảng 5.6, 5.7 và 5.8), và xã đã được phân vùng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, chúng ta sẽ xác định giá cho từng thửa đất cụ thể.