3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư
a) Ðịnh nghĩa phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Như vậy phương pháp thặng dư là một loại phương pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí như chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế... Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
b) Nguyên lý của phương pháp thặng dư
Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có một người muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.
Ngoài ra, phươngpháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở.
Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn được sử dụng nhiều trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu tư. Cụ thể có thể ứng dụng ở 3 mặt sau đây:
1. Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể chi trả. Ðối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được, từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để bảo đảm được thu nhập bình thường.
2. Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể. Sau khi có được đất đai, chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó. Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ.
3. Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạngmục phát triển. Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng phương pháp thặng dư để tính toán số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển được khống chế một cách có hiệu quả.
c) Công thức tính toán của phương pháp thặng dư
Căn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức cơ bản dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất như sau:
V = A - ( B + C ) (4-13)
Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển;
A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển;
B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển; C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.
Hoặc Giá
đất =
Giá nhà - Chi phí xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip)
(4-14) 1 + r + p
Trong đó: i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn;
r là suất lợi tức bình thường; p là suất lợi tức bình thường.
Lưu ý cả 2 công thức này chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và chi phí của các hạng mục vào những thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển, mà trong công tác định giá thực tế, phải xem xét một cách cẩn thận đối với thời gian của giá đất và đầu tư cho các khoản chi phí và thời gian cụ thể có được thu nhập, những phân tích cụ thể thì xem những nội dung có liên quan của mục 1 chương này, màkhông nên máy móc sử dụng công thức này.
d) Ðặc điểm của phương pháp thặng dư và phạm vi ứng dụng Ðặc điểm của phương pháp thặng dư
Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây:
(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục...) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;
(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu;
(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình... Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây:
(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.
(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên.
(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn.
Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản...)
Phạmvi áp dụng của phương pháp thặng dư
Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây:
(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;
(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển.
(3) Ðịnh giá đất đai hoặc công trình nhà đất có thể sử dụng trực tiếp khi chỉ chỉnh lý xong đất đai hoặc nhà ở, lúc đó giá nhà trong công thức là giá đất sau chỉnh lý, chi phí xây dựng là chi phí chỉnh lý.
(4) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất.
Như vây, khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ ràng, thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có. Ví dụ, khi phải tiến hành định giá đất có kèm theo công trình, mặc dầu có thể dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế để tìm ra giá cả của đất trống, nhưng đối với tình hình vì có công trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp, thì phải giảm giá bao nhiêu, nếu chỉ dựa vào phương pháp so sánh mẫu thực tế thì khó đưa ra kết quả chính xác, còn dùng phương pháp thặng dư thì có thể tính ra được giá cả đất đai có kèm theo công trình. Tuy nhiên, khi công trình là tương đối mới và trong trạng thái được sử dụng hiệu quả nhất, thì phương pháp thặng dư mới là phương pháp hiệu quả nhất; nếu không thì dùng phương pháp này cũng không chắc có được giá cả thích hợp. Phương pháp nói trên là có hiệu quả để bình xét giá đất có kèm công trình. Về lý luận là như vậy, nhưng trên thực tế thì đa số lại khó có được giá cả thích hợp. Ví dụ, khi nhà cửa được xây dựng không lâu, mà sử dụng không phải là hiệu quảnhất, thì dùng phương pháp dư đất đai để tìm ra giá đất thoả đáng là tương đối khó khăn; nếu công trình đã cũ, tiền thuê rẻ, có sai lệch về thu nhập từ đất đai, thì tìm ra được giá cả thu nhập đất đai một cách thoả đáng cũng khó khăn.
Trong định giá bằng phương pháp thặng dư, do bao gồm tương đối nhiều nhân tố có thể thay đổi, nên có khi kết quả định giá khác nhau rất xa giữa những người định giá khác nhau đối với cùng
một thửa đất. Ðiều này càng thể hiện tính chất quan trọng của kinh nghiệm của người địnhgiá và tài liệu. Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một phương pháp định giá quan trọng đáng tin cậy và thực dụng.