a) Khái niệm
Cho vay trả góp mua nhà là sản phẩm tín dụng hỗ trợ nguồn vốn giúp khách hàng mua được nhà đúng theo mong muốn.
b) Đối tượng và điều kiện
Đối tượng khách hàng vay mua nhà là cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân đáp ứng những điều kiện sau:
- Có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự hoặc hoạt động hợp pháp theo pháp luật Việt Nam;
- Có thu nhập ổn định, đủ đảm bảo khả năng trả nợ cho ACB; - Có vốn tự có tham gia vào việc mua bán nhà;
- Có tài sản đảm bảo cho khoản vay hoặc được bên thứ ba có tài sản bảo lãnh
c) Đặc tính dịch vụ
- Phương thức cho vay: Thanh toán trực tiếp cho bên bán hoặc thông qua ngân hàng theo tiến độ.
- Mức cho vay căn cứ vào:
+ Nhu cầu vốn thực tế theo giá trị căn nhà + 65% trị giá tài sản thế chấp
+ Có vốn tự có tham gia vào việc mua bán + Khả năng thanh toán nợ vay của khách hàng - Phương thức trả nợ:
+ Nếu vay ngắn hạn ( dưới 12 tháng): trả lãi hàng tháng và vốn trả vào cuối kỳ + Nếu vay trung, dài hạn: Vốn và lãi trả dần theo định kỳ ( hàng tháng, quý…) - Loại tiền vay
+ VND, vàng (SJC 99,99)
+ Trường hợp vay vàng, có thể trả bằng VND theo giá vàng quy đổi do ACB bán ra tại thời điểm trả nợ.
- Lãi suất: Do ACB ban hành theo từng thời kỳ, theo loại tiền cho vay.
- Tài sản bảo đảm: Thực hiện các quy định hiện hành về bảo đảm tiền vay của ACB
d) Quy trình cho vay
Chấp thuận
Tổ chức giám sát
-Nhân viên kế toán -Nhân viên tín dụng -Thanh tr, kiểm soát viên
Giải ngân
-Chuyển tiền vào tài khoản cho khách hàng -Trả cho nhà cung cấp Thu nợ cả gốc và lãi Ký kết hợp đồng tín dụng Ký kết phụ lục hợp đồng Giám sát tín dụng Vi phạm hợp đồng
Đầy đủ và đúng hạn Không đủ, không đúng
hạn Xử lý tài sản: Tòa án, cơ
quan có thẩm quyền
Thanh lý HĐ mặc nhiên Tăng cường giám sát/
ngừng giải ngân/ chuyển nợ quá hạn Thanh lý HĐ bắt buộc Nhân viên Tín dụng -Tiếp xúc, hướng dẫn -Phỏng vấn khách hàng Khách hàng -Cung cấp các thông tin, tài liệu cần thiết
Lập hồ sơ vay
-Giấy đề nghị vay -Hồ sơ pháplý - Phương án/ dự án
Quyết định cho vay
-Cá nhân phán quyết - Hội đồng Tín dụng phán quyết Phân tích và thẩm định -Pháp lý -Bảo đảm nợ vay Thu thập thông tin
qua phỏng vấn, viếng thăm, trao đổi
Kết quả ghi nhận
-Biên bản báo cáo -Tờ trình thẩm định
Cập nhật thông tin thị trường, chính sách, khung pháp lý.
Từ chối gửi giấy báo đến KH
Quy trình cho vay gồm 15 bước cơ bản về nguyên tắc có những tác nghiệp không giống nhau giữa việc thực hiện cho vay ngắn hạn và trung/dài hạn. Nhưng các bước thực hiện đều theo trình tự sau:
Bước 1. Hướng dẫn thủ tục vay vốn và tiếp nhận hồ sơ
Đây là khâu đầu tiên trong quy trình tín dụng. khi khách hàng đề xuất vay vốn nhân viên tín dụng cho khách hàng biết về các chính sách mà ngân hàng đang áp dụng, tham vấn cho khách hàng vay lựa chọn hình thức vay phù hợp, thương thảo các điều kiện cho vay mà ngân hàng có thể đáo ứng như: lãi suất, thời hạn vay, điều kiện ràng buộc…Nhân viên tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước và Ngân hàng Á Châu.
Nhân viên quản lý và phát triển khách hàng (A/O) và nhân viên dịch vụ tín dụng ( Loan CSR) kiểm tra về mặt số lượng, tính hợp lệ, hợp pháp của hồ sơ. Các loại giấy tờ trong hồ sơ vay vốn:
Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu của ACB)
• Hồ sơ pháp lý: CMND/Hộ chiếu, Hộ khẩu/KT3, Giấy đăng
ký kết hôn/xác nhận độc thân, … của người vay, người hôn phối và bên bảo lãnh (nếu có).
• Tài liệu chứng minh mục đích sử dụng vốn: Giấy tờ căn nhà,
nền nhà dự định mua (thủ tục bắt buộc), Giấy thỏa thuận hoặc Hợp đồng mua bán nhà do 02 bên lập (nếu có).
• Tài liệu chứng minh thu nhập: Hợp đồng lao động, Xác nhận
lương, Hợp đồng cho thuê nhà, thuê xe, giấy phép kinh doanh, … của người vay và người cùng trả nợ.
• Chứng từ sở hữu tài sản đảm bảo (TSĐB): Nếu khách hàng
thế chấp bằng ngôi nhà được hình thành từ vốn vay, khách hàng phải nộp hợp đồng mua nhà có công chứng, bản sao sổ hồng hoặc sổ đỏ của ngôi nhà đảm bảo có tên của khách hàng vay . Nếu khách hàng thế chấp tài sản khác, khách hàng phải chứng minh được quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ vay từ khách hàng hoặc từ Loan CSR được phân công, nhân viên quản lý và phát triển khách hàng (A/O) tiến hành:
Gửi hồ sơ tài sản bảo đảm cho nhân viên định giá tài sản (A/A) để định giá tài sản thế chấp, A/A thẩm định tài sản đảm bảo và lập tờ trình thẩm định tài sản
Tiến hành thẩm định khách hàng và lập tờ trình thẩm định khách hàng. Thẩm định cho vay được thực hiện trên 3 cơ sở nguồn thông tin:
Hồ sơ tài liệu do khách hàng cung cấp Khảo sát thực tế
Nguồn khác
Bước 3: Quyết định cho vay và thông báo kết quả cho khách hàng
Quyết định cho vay
Sau khi lập tờ trình thẩm định khách hàng, A/O trình cấp có thẩm quyền xét duyệt
Thông báo kết quả cho khách hàng
Trường hợp đồng ý cho vay: Thông báo cho khách hàng bằng Thư báo cho vay theo mẫu của ACB. Sau đó đề nghị khách hàng ký xác nhận và gửi lại cho ACB.
Trường hợp không đồng ý cho vay: Thông báo cho khách hàng bằng Thư báo từ chối cho vay theo mẫu của ACB. Sau đó đề nghị khách hàng ký xác nhận và gửi lại ACB.
Bước 4: Hoàn tất thủ tục pháp lý về tài sản bảo đảm nợ vay
Căn cứ vào kết quả phê duyệt cho vay của Ban tín dụng/ Hội đồng tín dụng A/O chuyển giao toàn bộ hồ sơ cho Loan CSR chuẩn bị hồ sơ giải ngân
Loan CSR chuyển hồ sơ tài sản đảm bảo cho nhân viên Pháp lý chứng từ và quản lý tài sản, bộ phận này chịu trách nhiệm hoàn tất các thủ tục pháp lý về tài sản đảm bảo cho khoản vay.
Bước 5: Nhận và quản lý tài sản đảm bảo
Do bộ phận Pháp lý chứng từ và quản lý tài sản tiến hành thủ tục nhận và quản lý tài sản thế chấp
Bước 6: Lập hợp đồng tín dụng/ Khế ước nhân nợ
Loan CSR tiến hành soạn Hợp đồng tín dụng / Khế ước nhận nợ để tiến hành giải ngân cho khách hàng
Bước 7: Tạo tài khoản vay và giải ngân
Loan CSR thực hiện thủ tục tạo tài khoản vay có kết nối với tài sản đảm bảo, sau đó nhân viên giao dịch (Teller) thực hiện giải ngân
Bước 8: Lưu trữ hồ sơ
Loan CSR thực hiện
Bước 9: Kiểm tra, theo dõi khoản vay – thu nợ gốc và lãi vay
Theo dõi quá trình trả lãi, vốn và đôn đốc thu hồi nợ (gốc và lãi)
Kiểm tra thường xuyên tình hình hoạt động sử dụng vốn vay của khách hàng có đúng mục đích không
Kiểm tra đánh giá lại tài sản thế chấp 12 tháng/ 1 lần
Bước 10: Tái đánh giá các dự án trung/ dài hạn đã tài trợ
Thực hiện tái thẩm định là nhằm vào mục đích cập nhật chính xác và kịp thời các thông tin của khách hàng về việc đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích, khả năng hoàn trả nợ vay, cũng như hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra.
Bước 11: Cơ cấu lại thời hạn trả nợ
Khi có nhu cầu cơ cấu lại thời hạn trả nợ (gia hạn nợ hoặc điều chỉnh kỳ hạn nợ) , khách hàng làm giấy đề nghị thao mẫu của ACB
A/O nhận giấy đề nghị tiến hành khảo sát, đánh giá tình hình tài chính và hoạt động của khách hàng sau đó lập tờ trình thẩm định khách hàng và trình Ban tín dụng xét duyệt.
Bước 12: Chuyển nợ quá hạn
Đến hạn trả nợ , khách hàng không trả đủ nợ đến hạn phải trả và không được đồng ý gia hạn / điều chỉnh kỳ hạn nợ.
Có quyết định thu hồi nợ trước hạn nhưng trong vòng 30 ngày khách hàng vẫn không thanh toán đủ nợ vay.
Bước 13: Khởi kiện thu hồi nợ xấu
Bộ phận xử lý nợ thực hiện thu hồi nợ theo đúng chức năng và nhiệm vụ.
Bước 14: Miễn, giảm lãi
C/A đối chiếu hồ sơ và thực tế lập tờ trình miễn, giảm lãi ghi rõ quá trình cho vay, thu nợ và các biện pháp đã áp dụng, mức độ tổn thất tài sản và khó khăn tài chính của khách hàng và đề xuất mức miễn, giảm lãi vay.
Bước 15: Thanh lý/ tất toán khoản vay
Thanh lý đúng hạn: thanh toán đầy đủ vốn vay, lãi vay và các chi phí có liên quan.
Thanh lý trước hạn: Khi khách hàng được ACB chấp nhận trả nợ trước hạn, khách hàng trả đủ vốn gốc, lãi tính đến thời điểm thanh lý và lãi phạt.