2. Thực trạng chung cư cũ và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ trên
2.1.4. Giai đoạn 1986 – 1990
Số lượng quy hoạch xây dựng khu chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng giảm mạnh, quy mô chủ yếu 5 tầng, diện tích căn hộ nhỏ, chất lượng xây dựng thấp
Phần lớn các đồ án quy hoạch xây dựng nhà ở được thực hiện theo hình thức nhà ở riêng lẻ kiên kế hoặc chia lô đất để bán cho dân tự xây dựng.
Giải pháp quy hoạch xây dựng nhà ở đô thị như trên đã dẫn đến những tồn tại sau:
• Chỉ trong một thời gian ngắn (5 năm) nhà ở do dân đầu tư xây dựng đã chiếm một tỷ lệ lớn có sức lấn át các chung cư do nhà nước xây dựng
nhiều năm trước đó, tạo ra một không gian kiến trúc đầy lộn xộn cho hầu hết các đô thị của cả nước.
• Xuất hiện sự chiếm dụng, đầu cơ đất đai xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến.
• Công tác quản lý phát triển nhà ở đô thị đã không kiểm soát được và đây việc xây dựng chung cư đã chuyển sang cho các chủ đầu tư thực hiện.
Cả nước hiện nay có trên 3 triệu m2 nhà chung cư cũ được xây dựng trong các thập kỷ 60-70-80-90 của thế kỷ trước với trên 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Ở miền Bắc đa số chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước để phân phối cho cán bộ công nhân viên chức sử dụng. Ở miền Nam, chính quyền cũ có đầu tư xây dựng một số chung cư để giải quyết nhu cầu nhà ở cho công chức và một số chung cư cho các hộ dân sống trong các khu nhà lụp sụp “ổ chuột” bị cháy.
2.2. Đánh giá phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.1. Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố cũ.
Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 Thế kỷ trước. Đến nay đã biến dạng và xuống cấp kể cả những khu xây dựng vào giai đoạn mới như Thanh Xuân.
Vấn đề sở hữu công trình đã chuyển đổi có rất nhiều thay đổi sau khi có Nghị định 60,61/CP, với nhiều chuyển đổi khác nhau ở khu vực nhà nước, khu vực xã hội, khu vực tư nhân và các sở hữu khác.
Các chỉ tiêu sử dụng đất đai công cộng, đất xây dựng các nhà ở, đất cây xanh và không gian trống khác. Đến nay, hầu hết đã biến dạng, mặc dù đã có quy hoạch xây dựng trước đây đã được sắp xếp khá chi tiết và cụ thể theo từng chức năng sử dụng trong các khu chung cư cũ.
Có thể nói gần như tất cả các khu chung cư cũ ở Hà Nội đã bị hư hỏng, bị phá phách lung tung, vô tổ chức, vô kỷ luật mà không hề có một sự quản lý nhắc nhở hoặc xử phạt nghiêm minh của Thành phố. Vấn đề lấn chiếm đất đai trái phép của các hộ tầng một và các khu trống khác trong các khu nhà ở chung cư cũ là phổ biến đang trở thành một sức cản mạnh trong vấn đề cải tạo, sửa chữa và giải phóng mặt bằng khi có dự án xây dựng.
Trước đây các khu chung cư cũ chỉ có một ông chủ lớn là thành phố hoặc cơ quan nhà nước quản lý, cả một tập thể người ở đồng nhất, thì không có nhiều mâu thuẫn lớn, ngày nay trong các khu ở cũ ta có hàng trăm, hàng ngàn ông chủ nhỏ, kể cả trong một công trình nhà ở (sau khi nhà nước đã bán, nhượng lại với cái giá rẻ mạt các căn hộ cho người ở theo Nghị định 61/CP) ta lại có thêm hàng chục, hàng trăm ông chủ mới, mỗi người suy nghĩ một kiểu và không dễ gì thuận chiều theo chủ đầu tư và thành phố.
Các khu chung cư cũ trong nội thành Hà Nội có nhiều lợi thế về mặt địa lý, vị trí đất đai có giá trị cao cả về mặt tổ chức không gian, công năng sử dụng và giá trị kinh tế đặc biệt. Đây là cơ hội tốt cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng cần xem xét để có kế hoạch triển khai cũng như phương pháp sử dụng đất đai hợp lý, đặt lợi ích của thành phố và cộng đồng dân cư lên trên hết, để có chính sách và biện pháp xử lý có chất lượng trong quy hoạch cải tạo, trong cơ chế xã hội hoá và trong bố cục không gian quy hoạch đô thị hiện đại.
Về quy hoạch kiến trúc, do các chung cư cũ được thiết kế và xây dựng cách đây trên 30 năm, theo tiêu chuẩn cũ hoặc do các nước XHCN cũ giúp thiết kế, xây dựng, vì vậy đã trở nên lạc hậu. Đa số các chung cư này có chiều cao thấp từ 4 – 5 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ nhỏ từ 16 – 32 m2, khu phụ chung hoặc khép kín, kiến trúc điển hình, đơn giản, hệ thống kỹ thuật cũ kỹ, thiếu các thiết bị phòng chống cháy nổ… thiếu diện tích phục vụ công cộng (chỗ để xe, diện tích dành cho sinh hoạt chung của cộng đồng…) vì vậy, không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, cũng như không còn phù hợp với tiêu chuẩn nhà chung cư kể cả trong thời điểm hiện tại và trong tương lai.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các chung cư nhìn chung đã bị hư hỏng và quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhanh (từ 2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu. Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích đất công cộng, sân vườn ở tầng 1 tại hầu hết các khu chung cư làm tăng mật độ xây dựng (có khu vực tới 80%), đã làm hạn chế không khí lưu thông và tăng hàm lượng tạp khí, ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường. Các hộ dân sống tại các khu chung cư này đang hàng ngày, hàng giờ đối mặt với sự xuống cấp của chất lượng công trình cũng như môi trường sinh sống.
Được hình thành trong nhiều thời kỳ phát triển đất nước (chủ yếu đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách phân phối cho cán bộ công nhân viên ở theo chính sách phúc lợi xã hội) có nhiều hạn chế về các mặt quy hoạch, đầu tư, xây dựng và dịch vụ đô thị. Hầu hết các khu chung cư cũ được xây dựng chủ yếu trong thời kỳ chiến tranh và những năm 70-80 đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống hạ tầng xã hội trong các khu gần như đã xuống cấp, lạc hậu do sự chuyển đổi cơ chế của nền kinh tế; hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp phá huỷ một
ghép trong tình trạng lún nứt nguy hiểm. Đặc biệt có những khu nhà đã ở trong tình trạng nguy hiểm có thể sập đổ bất cứ lúc nào (như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ ngoài đê phường Chương Dương; khu B6 Giảng Võ; E6, E7 Quỳnh Mai; A Ngọc Khánh; Nguyễn Công Trứ; khu Văn Chương, Khu B Kim Liên...).
Qua kiểm tra đánh giá khảo sát đại bộ phận các nhà đều thiết kế móng đặt tương đối nông, chủ yếu lại trên nền đất Hà Nội vốn là nền đất yếu. Ngoài ra khu nhà lắp ghép lại bị xây dựng trên nền đất có nhiều biến động làm cho hiện tượng lún tăng rõ rệt (vùng Giảng Võ - Ngọc Khánh – Thành Công có 30% số lượng nhà bị lún).
2.2.2. Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Các khu chung cư cũ tại Hà Nội xét về tổng quan dễ nhận thấy đã trải qua các giai đoạn sau:
- Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai Hương, với giải pháp chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung.
- Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo mô hình tiểu khu nhà ở như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không độc lập.
- Nhà tập thể kiểu mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân, Lạc Trung, Phương Mai, Ngã Tư Vọng… Trong thời kỳ này vốn xây dựng ngoài nguồn vốn ngân sách còn vốn từ các cơ quan, doanh nghiệp. Đây cũng là thời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tăng hiệu quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở.
- Giai đoạn chia lô thấp tầng xen với các khu đô thị mới (từ 1986- 2000): Đây là thời kỳ có nhiều đổi mới về nhà ở như pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà nước cho phép bán nhà ở sở hữu nhà nước và đặc biệt từ 1992 nhà nước xoá bỏ bao cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương đã tạo nhiều mô hình khu ở mới.
Điểm qua quá trình trên để thấy:
- Cấu trúc các khu chung cư rất đa dạng, nhiều loại mô hình nhà ở, quản lý đất đai còn lỏng lẻo, nhiều công trình có giải pháp kỹ thuật đến nay đã không an toàn.
- Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều quá tải bởi dân số tăng nhanh: Bởi vậy việc chọn mô hình quy hoạch hợp lý cho các KCCC trước hết phải gắn kết và phù hợp với quy hoạch chung. Trong các dự án thí điểm vừa qua việc triển khai chậm cũng một phần nhận thức khác biệt về phương án quy hoạch cải tạo. Các nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ số sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh có hiệu quả, song các nhà quản lý mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy hoạch như hiện có hoặc thấp hơn để nâng cao chất lượng sống. Cũng có nhà chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đề xuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưng đây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được.
Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối quan hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi giao hoặc chọn chủ đầu tư.
2.2.3. Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
nghiêm trọng, tình trạng giao thông và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật là những vấn đề cần được quan tâm cải thiện. Để có những số liệu xác thực về tình trạng giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các KCCC ở Hà Nội nhằm giúp các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và quản lý đô thị có giải pháp khắc phục một cách có hiệu quả nhất, tích cực nhất, kinh tế nhất, đem lại cuộc sống có chất lượng cao hơn cho người dân. Để có những số liệu cụ thể ta đã tiến hành điều tra khảo sát tại 2 KCCC tiêu biểu của quận Đống Đa là khu Kim Liên và khu Văn Chương.
Khu Kim Liên bao gồm khu nhà ở tập thể (tiểu khu Kim Liên) và làng Kim Liên. Tiểu khu Kim Liên là tiểu khu nhà ở XHCN đầu tiên ứng dụng thiết kế xây dựng ở Việt Nam có sự cộng tác của chuyên gia Liên Xô năm 1957.
Khu Kim Liên nằm trên khu đất rộng 50,1ha, trong đó diện tích đất sử dụng là 34,5ha. Trong khu Kim Liên gồm có 3 nhóm nhà: Nhóm nhà B từ B1 đến B24 là các khu chung cư 5 tầng được xây dựng bằng các tấm nhẹ lắp ghép, nhóm nhà C từ C1 đến C15 là các chung cư 4 tầng, nhóm nhà D gồm các nhà dân xây dựng.
Khu Văn Chương có tổng diện tích là 70ha. Trong đó phường Văn Chương có diện tích khoảng 33ha. Khu vực phường Văn Chương có thể được chia thành 3 khu vực nhỏ:
Khu tập thể Văn Chương là khu vực dành cho CBCNVCNN, với các nhà tập thể thấp tầng (2 hoặc 5 tầng) được nhà nước xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ trước.
Khu vực làng Văn Chương cũ phía Tây Nam, xung quanh hồ Văn Chương: do dân đã tự ý xây dựng không theo quy hoạch. Khu vực này có nhiều di tích đáng chú ý, còn giữ lại được một số nét văn hoá của làng Văn Chương xưa.
Khu vực phía Bắc và phía Tây, là các khu vực mà người dân đến định cư sau này, tự cơi nới và xây dựng không theo quy hoạch. Khu vực này có kiến trúc rất lộn xộn, hầu hết nhà 2,3 tầng của tư nhân sát nhau, lấn chiếm các khoảng không gian của khu vực.
Bảng 2: Cơ cấu đất trong một số khu tập thể
Các loại đất Khu Kim Liên Khu Văn Chương
Diện tích (ha) % Diện tích (ha) %
Tổng diện tích đất sử dụng 34,5 100 33,353 100
Đất xây dựng nhà ở 17,58 50 18,02 54
Đất giao thông 3,75 7,49 4,86 14,49
Cây xanh mặt nước 4,89 13,8 4,41 13,22
Đất làng xóm 2,58 7,3
5,47 16,4
Đất cơ quan 1,8 1,8
Đất thuộc loại khác 0,9 2,6 0,59 0,02
(Nguồn: Phòng quản lý nhà đất phường Kim Liên và Phường Văn Chương)
Về thực trạng giao thông:
a. Vị trí:
Khu Kim Liên nằm ở phía Nam thành phố, cách trung tâm thành phố 4 km, thuộc quận Đống Đa – Hà Nội (thuộc 2 phường: Phường Kim Liên và phường Phương Mai).
Khu Văn Chương nằm ở phía Tây Nam của thành phố, cách trung tâm 1,8 km, thuộc 4 phường: Phường Văn Chương, một phần phường Thổ Quan, Quốc Tử Giám và Hàng Bột. Khu Văn Chương nằm trên trục giao thông quan trọng của thành phố.
b. Giao thông:
Giao thông đi qua khu Kim Liên là một bộ phận quan trọng trong hành lang giao thông Đông Tây của thành phố Hà Nội.
Tôn Thất Tùng đóng vai trò đường giao thông chính trong giao thông thành phố. Ngoài ra, còn có đường từ Giải Phóng vào Phương Mai đi xuyên qua khu Kim Liên sang phía tây.
Khu Văn Chương nằm giữa 3 trục giao thông quan trọng của thủ đô Hà Nội:
+ Phố Tôn Đức Thắng là đoạn kết thúc của trục giao thông hướng tâm quan trọng của thành phố đi từ phố Nguyễn Trãi (cửa ngõ phía Tây Nam) phố Tây Sơn - phố Nguyễn Lương Bằng.
+ Phố Lê Duẩn cũng là đoạn kết thúc của trục giao thông hướng tâm quan trọng từ đường Giải Phóng (cửa ngõ phía Nam).
+ Phố Khâm Thiên cũng là một phần quan trọng của trục giao thông Đông – Tây.
Về mạng lưới đưòng:
Mạng lưới đường trong khu Kim Liên và Văn Chương có dạng sơ đồ lưới đường ô cờ kết hợp xương cá của khu Kim Liên và lưới đường xương cá.
Do tình trạng xây dựng cơi nới, lấn chiếm nên phần lớn đường tiếp cận đến các công trình trong các khu chung cư mặt cắt ngang chỉ còn từ 2-3m không đủ để các phương tiện cơ giới hoạt động khi cần thiết.
Các phương tiện tham gia giao thông
Chia làm 3 loại
- Vận tải hàng hoá: Các phương tiện tham gia vận tải hang hoá chạy qua khu Kim Liên là các xe tải có trọng tải được quy định là nhỏ hơn 2,5T. Khu Văn Chương các loại xe tải rất khó hoạt động.
- Giao thông công cộng: xe Bus
Khu Kim Liên: Đường Đào Duy Anh: Tuyến số 18,26.28; Đường Phạm Ngọc Thạch: Tuyến số 23.26,28; Đường Phương Mai: Tuyến số 18,23. Đường Lương Đình Của: 18,23; Đường Hoàng Tích Trí: tuyến số 18.
Khu Văn Chương: Đường Tôn Đức Thắng: Tuyến số 2; Đường Khâm Thiên: Tuyến số 1,9,30; Đường Quốc Tử Giám: Tuyến số 23,38. Tần suất xuất hiện xe bus: trung bình 10 phút xuất hiện 1 xe / mỗi tuyến.
Nhìn chung, xe bus tuy góp phần không nhỏ vào việc giải quết nhu cầu đi lại, nhưng cần có sự bố trí tuyến hợp lý, bố trí xe có kích thước phù hợp với kích thước của đường.
Xe Taxi: Taxi chạy qua tất cả các tuyến phố chính của khu Kim Liên, Văn