2. Các giải pháp cơ bản để thực hiện các phương hướng và nhiệm vụ
2.2.Các giải pháp khác
Chung cư cũ xuống cấp rất nhiều, khả năng mọi mặt của Nhà nước, của nhà đầu tư và của nhân dân có hạn. Không thể hô hào thực hiện theo phong trào hoặc theo “độ màu mỡ” của vị trí chung cư cũ. Nhà nước trung ương và nhà nước địa phương nên có chủ trương cải thiện một bước tình trạng nhà ở trong các KCCC như một chỉ tiêu xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước một cách bền vững, phù hợp với khả năng thực tế của Nhà nước và nhân dân (dự kiến cuối năm 2007, CDP bình quân đầu người đạt 835USD/người/năm, vẫn là nước nghèo kém phát triển) và tình trạng xuống cấp thực sự của từng ngôi nhà. Không thể có một giải pháp cải tạo định tính cho mọi chung cư cũ đã xuống cấp trên cả nước, trong một tỉnh, thành phố, một khu tập thể.
Trước hết, nên tổ chức điều tra khảo sát thật cụ thể độ xuống cấp từng ngôi nhà cũ trong các khu tập thể và nhà tập thể đơn lẻ trên từng địa bàn: xã, phường, quận, huyện và tỉnh thành phố. Cuộc điều tra, khảo sát này có sự kết hợp của các tổ chức chuyên môn và dân cư sở tại. Quá trình điều tra, khảo sát
có điều gì còn ghi vấn thì tổ chức phúc tra lại một cách rõ ràng, minh bạch. Kết quả điều tra có thể phân thành 4 loại:
Loại I: Chung cư cũ xuống cấp rất nghiêm trọng, sự nguy hiểm không thể báo trước.
Loại II: Chung cư cũ xuống cấp rất nghiêm trọng, sự nguy hiểm có thể báo trước.
Loại III: Chung cư cũ xuống cấp, không nguy hiểm.
Loại IV: Chung cư cũ xuống cấp, có thể chuyển đổi sang khu đô thị đa chức năng mới.
Đối với loại I: Cần có giải pháp cấp bách, tập trung mọi khả năng, nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho nhân dân, mạng người là quý giá nhất, sớm di chuyển nhân dân đang sống trong chung cư cũ đến nơi ở mới theo nguyên tắc: “nơi ở mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”. Tiến hành phá dỡ nhà cũ, sử dụng khu đất theo quy hoạch.
Đối với loại II: Nhà nước và nhân dân cùng nhau đưa ra những giải pháp khắc phục hiệu quả nhất, bàn bạc với nhân dân trên cơ sở đảm bảo lợi ích hai bên: Nhân dân và Nhà nước cùng có lợi, hoặc 2 bên: Nhân dân, Nhà nước và nhà đầu tư cùng có lợi. Để đi đến đồng thuận. Di chuyển nhân dân đang ở trong chung cư cũ đến nơi ở mới an toàn. Sau đó có thể sửa chữa, nâng cấp sử dụng tiếp hoặc phá bỏ ngôi nhà cũ, sử dụng khu đất theo quy hoạch.
Đối với loại III: Chung cư cũ này chiếm tỷ lệ lớn, có khuôn viên xung quanh nhà còn trống hoặc các căn hộ ở tầng 1 đang lấn chiếm, Nhà nước không thu được tiền đất, các căn hộ ở tầng trên ở quá chật chội, phải tìm cách nhô ra khoảng không, thiếu an toàn, quá nhếch nhác. UBND các tỉnh, thành
tạo chung cư một cách hợp lý, cùng nhau cải tạo, nâng cấp, mở rộng diện tích ở cho mình trên khuôn viên hiện hữu cho tất cả các căn hộ (từ tầng 1 đến tầng trên cùng), bằng cách xây ốp thêm nhà mới với nhà cũ và tu sửa nhà cũ thành một căn hộ hoàn chỉnh, bền vững, theo đúng quy tắc xây dựng. Toàn bộ kinh phí do nhân dân tự trang trải. Nghiêm cấm mọi sự cản trở của các căn hộ ở tầng 1. Loại bỏ tất cả sự cơi nới nhô ra không trung, thiếu bền vững và kém mỹ quan ngôi nhà. Nhà nước thu tiền đất theo hệ số quy định tại Nghị định 61/CP, giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm bán hoá giá. Nếu giải pháp này được chấp thuận và thực thi thì: nhân dân được cải thiện chỗ ở một cách hợp pháp, không còn vi phạm quy tắc xây dựng, Chính quyền phường phải “Phạt cho tồn tại”, mỹ quan khu tập thể được chỉnh trang, ngân sách Nhà nước thu thêm được một lượng tiền không nhỏ và rất phù hợp vời “Mục tiêu phát triển thiên niên kỷ của Liên Hợp quốc đến năm 2010” do Chủ tịch nước ta đã cam kết và đạt mục tiêu xã hội: cải thiện diện tích ở của nhân dân các đô thị, Hà Nội đang phấn đấu đạt bình quân 12m2 sàn/người.
Đối với loại IV: Trước hết phải tuân thủ quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phải được công khai trước nhân dân và thông tin đại chúng. Nội dung quy hoạch được phân làm 2 nhóm: Nhóm công trình phúc lợi xã hội và nhóm công trình có tính chất kinh doanh.
Nhóm công trình phúc lợi xã hội: Những chung cư cũ nằm đúng vị trí quy hoạch công trình phúc lợi xã hội được thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì: tuân thủ mọi quy định của nhà nước, thực hiện việc đền bù GPMB theo đúng pháp luật hiện hành có sự “tương thích” kinh tế thị trường với nguyên tắc: “Nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”. Nguồn vốn “tương thích” được lấy từ các công trình có tính chất kinh doanh trong quy hoạch.
Nhóm công trình có tính chất kinh doanh: Những chung cư cũ nằm đúng vị trí các công trình có tính chất kinh doanh thì: Nên thực thi đầy đủ các nguyên tắc thị trường nhà đất tại thời điểm phát sinh quan hệ cung cầu, đảm bảo các yếu tố quan hệ dân sự, kinh tế, bình đẳng về mọi mặt, không thể xem nhẹ một yếu tố nhỏ nhất nào. Nghiêm cấm mọi biểu hiện lợi dụng “Dự án quy hoạch đã được duyệt” để “Tát nước theo mưa”, mưu lợi bất chính. Nhà nước giữ vai trò quản trị tài nguyên nhà đất một cách có hiệu quả nhất về kinh tế - xã hội trong đền bù, GPMB và điều tiết hợp lý quyền lợi của 3 bên: Chủ căn hộ đang ở trong KCCC, Nhà đầu tư và Nhà nước. Xác định giá trị sử dụng và giá trị từng căn hộ trong chung cư cũ về: diện tích và mức độ hoàn thiện, trang bị nội thất và các yếu tố khác một cách hợp lý để đi đến đồng thuận, không thể định giá đồng loạt cho cả ngôi nhà, dễ dẫn đến bất đồng, khó giải quyết.