5. Ưu nhược điểm
5.2.2.Vướng mắc về cơ chế chính sách
Để cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ cần có sự đầu tư hỗ trợ của nhà nước, trước hết là đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu. Nghị quyết 07 của HĐND ghi rõ: “Ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiết yếu”. “Việc hỗ trợ ngân sách được xác định cho từng dự án cụ thể trên cơ sở cơ chế hỗ trợ chung”. Tuy nhiên, quy mô, chất lượng, tình trạng và đặc điểm hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội mỗi khu chung cư lại rất khác nhau, chưa thể đưa ra được quy định chung về hỗ trợ của ngân sách đối với các dự án loại này, chưa xác định được thế nào là hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu. Thành ra vẫn phải xem xét, xử lý riêng từng dự án trên cơ sở “cò kè”, thoả thuận giữa chủ đầu tư với các nhà quản lý.
Công tác GPMB cũng gặp muôn vàn khó khăn. Nghị quyết HĐND đưa ra một yêu cầu có tính nguyên tắc là: Phương án thực hiện phải được công bố công khai, lấy ý kiến nhân dân trong khu vực dự án và chỉ thực hiện dự án khi được 2/3 số dân sống trong khu vực dự án đồng tình. Khó khăn nhất là chủ đầu tư phải thoả thuận được với các hộ dân sinh sống tại tầng 1 khi mà chủ trương của thành phố là sau khi cải tạo thì toàn bộ tầng 1 dành cho dịch vụ công cộng và kinh doanh nhằm tạo nguồn thu để bù đắp chi cho nhà đầu tư. Đa số hộ dân tầng 1 (theo quy định sẽ được ưu tiên thuê diện tích kinh doanh tại tầng 1) muốn được làm rõ và đảm bảo thời gian được thuê các diện tích tầng 1 là bao nhiêu năm? Các điều kiện ràng buộc về giá thuê, thời hạn điều chỉnh giá… để đảm bảo quyền lợi cho họ. Hầu hết các hộ dân ở tầng 1 của các khu chung cư đều có cơi nới, lấn chiếm đất công. Khảo sát khu Nguyễn Công Trứ cho thấy diện tích mà các hộ dân ở tầng 1 cơi nới, lấn chiếm gần bằng diện tích thực tế giao cho các hộ lúc đầu. Đa số các hộ lại đã ở từ lâu, trước năm 1993 nên rất khó khăn cho việc thu hồi, giải toả.
các hộ dân trong các khu chung cư cũ là rất khác nhau. Các hộ độc thân, các gia đình chính sách, người già neo đơn mà đa số trước kia là cán bộ công nhân viên chức nhà nước nay đã nghỉ hưu… chiếm một tỷ lệ không nhỏ. Đa số trong số này khả năng chi trả để cải thiện chỗ ở không lớn. Do đó nếu không có một tỷ lệ các căn hộ phù hợp với đặc điểm, tính chất của các hộ loại này và không có kèm theo một giải pháp hỗ trợ về vay vốn thì sẽ rất khó khăn cho các nhà đầu tư khi lấy ý kiến thoả thuận.
Đối với các nhà CCC hiện có thể chia làm 2 loại: Loại đã xuống cấp nhưng chưa trong tình trạng nguy hiểm và loại đã đặt trong tình trạng nguy hiểm cần xử lý tháo dỡ ngay để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho nhân dân. Về nội dung này Nghị quyết 07 của HĐND thành phố chủ trương: “Đối với các nhà chung cư cũ đã xuống cấp thuộc diện nguy hiểm, UBND thành phố cần tập trung xây dựng, triển khai kế hoạch và dự án riêng với giải pháp đặc biệt mang tính chính sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho nhân dân”. Chủ trương thì là vậy nhưng thực hiện cũng không dễ dàng gì khi mà chưa lên được danh mục cụ thể những nhà chung cư nào thuộc diện nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm; chưa có quy định cụ thể về pháp lý các quy trình, thủ tục xử lý tháo dỡ, xây dựng lại các chung cư loại này.