5. Ưu nhược điểm
5.2.4.Về phương thức thực hiện:
Qua thực tế việc cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian qua việc cải tạo chống lún một số nhà chung cư theo phương thức ép cọc và gia cố các mối nối; xây ốp chỉ áp dụng duy trì đảm bảo trong thời gian kinh phí hạn chế không đảm bảo được sự an toàn, điều kiện môi trường sống của người dân, phá vỡ cảnh quan kiến trúc, quy hoạch của khu vực. Phương thức cải tạo này không phù hợp với sự phát triển của một đô thị hiện đại, một môi trường sống văn minh, đảm bảo được tính bền vững.
Về phương thức đầu tư cải tạo các khu chung cư cũ băng nguồn vốn ngân sách bị hạn chế nhiều do các chính sách, không huy động được các nguồn lực
CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG CẢI TẠO KHU B KIM LIÊN
Khu Kim Liên nằm ở phía Nam thành phố, cách trung tâm thành phố 4 km, thuộc quận Đống Đa – Hà Nội (thuộc 2 phường: Phường Kim Liên và phường Phương Mai).
Khu Kim Liên nằm trên khu đất rộng 50,1ha, trong đó diện tích đất sử dụng là 34,5ha. Trong khu Kim Liên gồm có 3 nhóm nhà: Nhóm nhà B từ B1 đến B24 là các khu chung cư 5 tầng được xây dựng bằng các tấm nhẹ lắp ghép, nhóm nhà C từ C1 đến C15 là các chung cư 4 tầng, nhóm nhà D gồm các nhà dân xây dựng.
1. Thực trạng cải tạo khu B Kim Liên
Cụ thể việc cải tạo các KCCC đã diễn ra nhưng nó mang tính chất đơn lẻ và chưa đi vào thực hiện, các KCCC thực hiện được chủ yếu là những dự án chống lún và xây ốp còn các KCCC xuống cấp nghiêm trọng cần xây mới thì lại chưa thể thực hiện được do gặp phải những vướng mắc cả từ phía nhà đầu tư và người dân. Đến tháng 1/2008 khi tất cả các hộ dân sống trong khu tập thể B14 đã chuyển đi hết, chính quyền địa phương và những người làm dự án vẫn phải đau đầu với một trường hợp trụ lại dai dẳng ở phòng 106. Vận động mãi hộ này mới chịu di dời đi thì đến 3 hộ lấn chiếm 100% ngay sát cạnh khu nhà, không hề có sổ đỏ, đất lấn chiếm nhưng cứ đòi bồi thường.
Khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng các KCCC chủ yếu là do các hộ dân ở tầng 1. Đa số các hộ dân sống ở những tầng trên đều đồng tình với việc cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ vì việc cải tạo xây mới nhà chung cư cũ góp phần cải thiện đời sống của người dân về tất cả các mặt từ diện tích ở, không gian sống, dịch vụ công cộng… còn đối với các hộ dân ở tầng 1 tuy
cũng được cải thiện về diện tích ở, không gian sống… nhưng nguồn thu nhập chính của họ do vị thế của căn hộ đem lại không còn nên họ không muốn xây mới khu chung cư.
Chính vì tất cả những lý do đó mà dự án thí điểm được cả thành phố lẫn Bộ chuyên ngành dành “toàn tâm, toàn lực” này lẽ ra đã phải khởi công từ quý III/2006 để có thể hoàn tất vào quý III/2008 nhưng mãi đến quý I/2008 mới có thể tiến hành. Như vậy, với tiến độ như trên thì sớm nhất quý I/2010 khu nhà mới có thể hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Dự kiến xây dựng nhà B14:
Bảng 4: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B14
Chỉ tiêu Diện tích (m2) Căn hộ
Phạm vi khu đất 3.400
Tổng diện tích xây dựng công trình (2 khối nhà 14 & 21 tầng)
2.100 Tổng diện tích đất xây dựng HTKT, đường nội bộ,
cây xanh… 1.340
Tổng diện tích sàn xây dựng công trình 19.297
Cửa hàng tầng 1 29-30 21 Cửa hàng tầng 1 28 6 Cửa hàng tầng 1 26 1 Cửa hàng tầng 1 19 1 Các căn hộ ở khép kín tầng 2 đến tầng 6 53-57 50 Các căn hộ ở khép kín tầng 2 đến tầng 6 62-64 30 Các căn hộ ở khép kín tầng 7 đến tầng 21 57 176 Các căn hộ ở khép kín tầng 7 đến tầng 21 100 36
Các phòng phục vụ công cộng cho toàn công
trình 890
Gara để xe đạp, xe máy 525
Cửa hàng 155
Phòng sinh hoạt cộng đồng tầng 1 53
Phòng làm việc ban quản lý tầng 1 53
Phòng bảo vệ 14
Bảng 5: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B4 Kim Liên
Chỉ tiêu Diện tích (m2) Căn hộ
Phạm vi khu đất 3.400
Tổng diện tích xây dựng công trình (2 khối nhà 14 & (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
21 tầng) 2.100
Tổng diện tích đất xây dựng HTKT, đường nội bộ,
cây xanh… 1.340
Tổng diện tích sàn xây dựng công trình 21.669
Cửa hàng tầng 1 29-30 21 Cửa hàng tầng 1 28 6 Cửa hàng tầng 1 26 1 Cửa hàng tầng 1 19 1 Các căn hộ ở khép kín tầng 2 đến tầng 6 53-57 50 Các căn hộ ở khép kín tầng 2 đến tầng 6 62-64 30 Các căn hộ ở khép kín tầng 7 đến tầng 21 57 176 Các căn hộ ở khép kín tầng 7 đến tầng 21 100 44
Các phòng phục vụ công cộng cho toàn công trình 890
Gara để xe đạp, xe máy 525
Cửa hàng 155
Phòng sinh hoạt cộng đồng tầng 1 53
Phòng làm việc ban quản lý tầng 1 53
Phòng bảo vệ 14
Vệ sinh tầng 1 16
Phòng kỹ thuật điện 53
Phòng máy bơm 56
(Nguồn: Ban quản lý dự án khu B Kim Liên)
Qua bảng chỉ tiêu xây mới nhà B14, B4 Kim Liên ta thấy: Sở dĩ công trình này được đi vào hoạt động một phần do trong dự án đã đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của người dân hiện nay: Diện tích ở của người dân không còn nhỏ bé như trước đây mà ở đây diện tích ở nhỏ nhất cũng 53m2 gấp 2 lần so với diện tích trung bình của KCCC. Khu nhà ngoài phần diện tích để ở còn có những công trình phụ phục vụ trực tiếp đời sống của người dân sống trong khu chung cư, nó đã khắc phục được những hạn chế mà những KCCC trước đây chưa làm được. Các KCCC trước đây không có hệ thống các cửa hàng dịch vụ được xây dựng ở tầng 1 mà chủ yếu gần đây do người dân tự cơi nới, lấn chiếm tạo nên vì vậy không đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao của
người dân. Ngoài ra KCCC này còn có cả hệ thống Gara để xe mà trước đây khi vào các KCCC ta thường phải gửi ở các hộ dân sống ở tầng 1 hay để ra vỉa hè làm mất mỹ quan đô thị. Bên cạnh đó khu chung cư mới này còn có hệ thống các phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng bảo vệ, phòng vệ sinh, phòng làm việc ban quản lý dự án mà các KCCC trước đây không hề có. Khu B14, B4 trước đây là khu nhà 5 tầng mà lại nằm trên trục đường chính Phạm Ngọc Thạch vì vậy nó chưa phát huy được lợi thế của mình, chưa khai thác được tiềm năng mà khu đất đó mang lại, chính vì vậy mà dự án xây dựng khu B14, B4 với tổng diện tích xây dựng công trình với 2 khối nhà 14 và 21 tầng không những được các cơ quan nhà nước hưởng ứng mà còn được người dân đồng tình ủng hộ. Như vậy nó sẽ khai thác tối đa lợi ích mà vị thế khu đất đem lại mà không làm ảnh hưởng tới quy hoạch kiến trúc đô thị.
Sau 3 năm kể từ khi HĐND TP Hà Nội chủ trương xã hội hoá cải tạo các KCCC, Ngày 23/03/2008, dự án đầu tiên vừa được khởi công chấm dứt tình trạng ngủ đông tập thể. Đó là dự án xây mới chung cư B14 Kim Liên đã được thí điểm giao cho Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng thuộc Tổng Công ty Xây dựng Sông Hồng làm chủ đầu tư. Dự án này đã trải qua khá nhiều thăng trầm, có lúc tưởng bó tay không triển khai tiếp được: động thổ khi phần lớn dân cư vẫn chưa nhúc nhích, giải phóng mặt bằng lắt nhắt từng phần, di dời lấn chiếm ngoài sân khu nhà trước rồi mới di dời các tầng trên và cuối cùng là giải phóng tầng 1.
Sở dĩ khu chung cư B14 được thực hiện tuy có chậm hơn so với tiến độ 2 năm nhưng đó là sự nỗ lực hết mình không chỉ của Thành phố, người dân mà quan trọng nhất là năng lực của Doanh nghiệp (Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng). Nguyên nhân chính dẫn đến thành công của dự án này là do họ
Bảng 6: Diện tích kios tầng 1 nhà B14,B4 Kim Liên STT Tên Số lượng (căn) Diện tích Tổng cộng Tái định cư (kios) Kinh doanh (kios) 1 Loại 19m2 1 19 19 1 2 Loại 29,5m2 18 29,5 531 14 4 3 Loại 26m2 1 26 26 1 4 Loại 28m2 6 28 168 6 5 Loại 29m2 1 29 29 1 6 Loại 30m2 2 30 60 2 Tổng cộng 29 833 14 15
(Nguồn: Ban quản lý dự án Kim Liên)
Khu B14 Kim Liên mới sẽ sử dụng các căn hộ từ tầng 2-4 để làm nhà tái định cư cho các hộ dân sống tại các tầng 2,3,4 tương ứng của nhà chung cư cũ. Các hộ dân ở tầng 1 được bố trí 1 kios ở tầng 1 và được mua thêm 1 căn hộ từ tầng 5 trở lên, đối với các hộ ghép đôi thì ngoài một căn hộ được bố trí tái định theo phương án quy định tại tầng cũ, được mua thêm 1 căn hộ từ tầng 5 trở lên. Đối với các căn hộ còn lại thì chủ đầu tư có thể bán để bù đắp chi phí bỏ ra xây dựng dự án.
Ta thấy ngoài phần diện tích dùng để ở từ tầng 2 đến tầng 21 thì diện tích ở tầng một của khu tập thể này được dùng vào mục đích kinh doanh. Nó đã đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và khắc phục được những hạn chế mà các KCCC trước đây không có. Do đặc điểm kinh tế của mỗi thời kỳ khác nhau có sự khác nhau mà trước đây khi xây dựng các KCCC họ không để ý đến việc xây dựng các khu kinh doanh, còn với nền kinh tế thị trường hiện nay mọi nhu cầu đều được trao đổi trên thị trường thì những kios này là rất cần thiết và không thể thiếu đối với mỗi dự án. Trong số 29 kios ở tầng 1 thì có 14 kios thuộc diện tái định cư của các hộ dân trước đây đã sống và kinh doanh ở tầng 1, số kios còn lại 15 kios thì chủ đầu tư có thể cho thuê, hoặc bán để bù đắp chi phí đầu tư cho công trình. Như vậy, mặc dù mục tiêu của dự án cải tạo khu B14 Kim Liên này mang tính giải quyết vấn đề xã hội,
không có yếu tố kinh doanh nhưng ít ra nó cũng phải bù đắp được những chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra, có một số chủ đầu tư cho rằng họ thực hiện dự án này không vì mục tiêu lợi nhuận nhưng doanh nghiệp nào để hoạt động được cũng phải đặt mục tiêu lợi nhuận lên hàng đầu có như vậy mới duy trì được sự tồn tại của doanh nghiệp là một tất yếu khách quan.
Bảng 7: Các chỉ tiêu khu B14 Kim Liên cũ và mới
CHỈ TIÊU CŨ MỚI
Số tầng (tầng) 4 2 khối nhà 14-17 tầng
Diện tích sàn (m2) 2.080 19.297
Diện tích lấn chiếm, cơi nới (m2) 747,5
Căn hộ (căn) 214 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Diện tích tầng hầm (m2) 1.160
Diện tích tầng 1 và các công trình khác (m2) 2.100
(Nguồn: Ban quản lý dự án khu B Kim Liên)
Bảng 8: Các chỉ tiêu khu B4 Kim Liên cũ và mới
CHỈ TIÊU CŨ MỚI
Số tầng (tầng) 4 2 khối nhà 14-21 tầng
Diện tích sàn (m2) 2.311 21.669
Diện tích lấn chiếm, cơi nới (m2) 589
Căn hộ (căn) 238
Diện tích tầng hầm (m2) 1.160
Diện tích tầng 1 và các công trình khác (m2) 2.100
(Nguồn: Ban quản lý dự án khu B Kim Liên)
Qua bảng các chỉ tiêu tổng hợp khu B4 – B14 Kim Liên ta thấy: Số tầng khu tập thể mới dự kiến xây dựng gấp 3,5 – 5 lần số tầng khu chung cư cũ, từ 4 tầng lên 14 đến 21 tầng, như vậy mới có thể sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất tránh lãng phí nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của Quốc gia mà trước đây ta không thể khai thác được. Số tầng tăng lên nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng của bộ xây dựng đã đề ra, không làm ảnh hưởng đến quy
khu nhà B14; và tăng từ 2.311m2 lên 21.669m2 đối với khu nhà B4, tức tăng trung bình khoảng 10 lần so với các khu chung cư trước đây, như vậy nó không những đáp ứng nhu cầu tái định cư của các hộ dân sống trong khu B4 – B14 cũ mà nó còn tạo quỹ nhà cho thành phố để từ đó có thể thực hiện các dự án khác trong tương lai. Ở các khu B4 – B14 cũ tồn tại một lượng diện tích tự cơi nới, lấn chiếm khá lớn so với diện tích hợp pháp 747,5/2080 ≈36% đối với khu B14 và 589/2.311≈25% đối với khu B4, đây chính là vướng mắc lớn đối với chủ đầu tư khi thực hiện dự án này. Những diện tích cơi nới lấn chiếm này đa phần đều không có sổ đỏ, một số trường hợp lấn chiếm trước năm 1993 được công nhận là hợp pháp còn lại đều không hợp pháp, như vậy theo luật sẽ không được đền bù mà đây đa phần là những hộ lấn chiếm ở tầng một nên đã tạo cho họ một nguồn thu nhập rất lớn bấy lâu nay vì vậy họ không muốn chuyển đi là một điều dễ hiểu. Để những hộ dân này chuyển đi thì phải bồi thường cho họ một cách thoả đáng và như vậy thì chủ đầu tư và nhà nước là người chịu thiệt. Đây là một vấn đề vô cùng khó khăn và là một bài toán khó giải không chỉ đối với khu B4 – B14 này mà nó tồn tại ở tất cả các KCCC khác. Các khu chung cư mới được xây dựng có điểm khác biệt so với các khu chung cư cũ là ngoài diện tích căn hộ để ở còn có các Kios bán hàng ở tầng 1 để phục vụ trực tiếp nhu cầu của người dân sống trong khu chung cư, đồng thời còn có khu tầng hầm để xe, khai thác tối đa tiếm năng đất đai và có phòng phục vụ công cộng, hệ thống HTKT ngoài nhà... để đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao của người dân.
Mục tiêu của dự án: Phá dỡ, xây mới nhà ở chung cư cao tầng B4 – B14 khu tập thể Kim Liên - Đống Đa - Hà Nội thực hiện thí điểm xây dựng lại khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng thành khu chung cư cao tầng hiện đại theo quy hoạch được duyệt, phục vụ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân nhà B4 -
B14 Kim Liên và tạo quỹ nhà cho thành phố, hoàn chỉnh quy hoạch kiến trúc theo quy hoạch được duyệt và sử dụng đất có hiệu quả.
Trước tình trạng xuống cấp trầm trọng của khu B Kim Liên, thành phố đã chọn đây là một trong 3 khu chung cư thí điểm để từ đó có thể rút ra những bài học thực tế cho việc cải tạo các KCCC khác.
Từ tháng 6/2006, Công ty Cổ phần xây dựng Sông Hồng đã ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh với tập đoàn Hanshin cùng triển khai dự án B4 – B14 Kim Liên này. Đến nay, khu B4 Kim Liên mới đạt khoảng 80% khối lượng giải phóng mặt bằng (từ tầng 2 đến tầng 4 đã di dời nhưng tầng 1 vẫn điềm nhiên) nên chưa thể khởi công bằng thời điểm với khu B14 được.
2. Ưu điểm của dự án cải tạo B14 Khu Kim Liên
+ Diện tích trong "sổ đỏ" của các hộ sẽ được nhân với hệ số 1,2 và quy đổi sang diện tích tại khu nhà mới. Phần diện tích dôi dư nếu nhỏ hơn 45 m2 sẽ được áp dụng theo giá ưu đãi của thành phố (4,8-5,7 triệu đồng/m2) và diện tích trên 45 m2 áp dụng giá kinh doanh (8-9 triệu đồng/m2).
+ Nguồn vốn của dự án: Bao gồm nguồn vốn tự có, vốn vay và vốn huy động hợp pháp theo đúng quy hoạch và nội dung Dự án đầu tư đã được UBND thành phố phê duyệt để Ban quản lý dự án thuộc nguồn vốn ngân sách