đề tài ựược xây dựng theo trình tự 6 bước như sau:
Bước 1: Xác ựịnh vấn ựề
Nhiệm vụ trong bước này là xác ựịnh vấn ựề nghiên cứu của ựề tài, mục tiêu nghiên cứu chung, mục tiêu cụ thể, các câu hỏi nghiên cứu cần ựặt ra và trả lời. Những nhân tố nào tác ựộng ựến hành vi quyết ựịnh mua nhà, ựất tại Nghệ An
Bước 2: Tìm hiểu các nghiên cứu trước
Bước này nghiên cứu những ựề tài có liên quan ở trong và ngoài nước từ ựó xây dựng mô hình lý thuyết
Bước 3: Thiết kế nghiên cứu
Nội dung trong bước này là xác ựịnh hình thức nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, quy trình nghiên cứu, xác ựịnh cỡ mẫu, công cụ thu thập số liệu (bảng câu hỏi ựiều tra), phương pháp ựiều tra thu thập số liệu cũng như các kỹ thuật phân tắch số liệu.
Bước 4: Tiến hành ựiều tra
Tổ chức ựiều tra thu thập số liệu thông qua bảng câu hỏi ựịnh lượng chắnh thức. Bước này cần phát hiện những sai sót trong quá trình thu mẫu và có những ựiều chỉnh kịp thời, nhằm ựảm bảo ựộ tin cậy tối ựa cho số liệu thu thập ựược.
Bước 5. Phân tắch số liệu
Sử dụng phần mềm SPSS ựể xử lý số liệu. Bước này bao gồm các nội dung như: mã hóa biến, nhập số liệu vào máy tắnh, làm sạch số liệu, ựiều chỉnh những sai sót và tiến hành phân tắch số liệu theo các phương pháp.
Bước 6: Viết báo cáo nghiên cứu
Dựa trên kết quả phân tắch số liệu, luận văn ựược trình bày hoàn chỉnh tất cả các phần theo ựề cương ựã vạch ra.
Quy trình nghiên cứu ựược trình bày trong hình 2.1.
Hình 2.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu
Như vậy, nghiên cứu ựược thực hiện theo hai giai ựoạn: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chắnh thức.
Nghiên cứu sơ bộ ựược tiến hành bằng cách sử dụng cách tiếp cận nghiên cứu ựịnh tắnh qua kỹ thuật thảo luận nhóm. Bước nghiên cứu này nhằm khám phá, ựiều chỉnh và bổ sung các nhân tố và các thuộc tắnh ựo lường tác ựộng lên sự hài lòng của khách hàng ngoài những yếu tố ựược trong mô hình ựề xuất ựã ựưa ra. Nghiên cứu sơ bộ ựược thực hiện thông qua hai cách tiếp cận nghiên cứu ựịnh tắnh và ựịnh lượng.
Nghiên cứu ựịnh tắnh ựược thực hiện thông qua kỹ thuật thảo luận nhóm. Nhóm thảo luận gồm 05 cán bộ, chuyên gia trong lĩnh vực nhà, ựất. Ngoài ra, bước nghiên cứu này còn thực hiện tham vấn ý kiến của 10 khách hàng trong lĩnh vực nhà, ựất
Cơ sở lý thuyết và các nghiên
cứu trước
Mô hình & giả thuyết nghiên cứu Thang ựo dự kiến Nghiên cứu ựịnh tắnh (thảo luận nhóm) Thang ựo chắnh thức
Kiểm ựịnh giả thuyết Phân tắch hồi quy ựa biến
Kết quả nghiên cứu và kiến nghị Nghiên cứu ựịnh lượng đánh giá ựộ tin cậy, ựộ giá trị
của thang ựo
Ớ Hệ số Cronbach alpha Ớ Phân tắch nhân tố khám phá (EFA) Ớ Thống kê mô tả Ớ Thống kê suy luận Xác định Vấn ựề nghiên cứu
Những nhân tố nào tác ựộng ựến quyết ựịnh mua nhà, ựất của người tiêu dùng
Nghiên cứu sơ bộ ựịnh lượng ựược thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp bảng câu hỏi ban ựầu với 50 mẫu thử. Nghiên cứu sơ bộ ựịnh lượng này ựùng ựể ựánh giá sơ bộ thang ựo các khái niệm nghiên cứu trước khi tiến hành nghiên cứu chắnh thức. Thang ựo ựược ựánh giá sơ bộ thông qua hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tắch nhân tố EFA.
Nghiên cứu chắnh thức ựược thực hiện bằng cách tiếp cận nghiên cứu ựịnh lượng thông qua bảng câu hỏi chắnh thức. Mục ựắch là dùng ựể kiểm ựịnh lại mô hình ựo lường cũng như mô hình lý thuyết và giả thuyết trong mô hình. Thang ựo ựược kiểm ựịnh bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tắch nhân tố khám phá EFA.
2.2. Nghiên cứu ựịnh tắnh
2.2.1. Thiết kế nghiên cứu.
Nghiên cứu này ựược thực hiện thông qua kỹ thuật thảo luận nhóm tập trung. Mục ựắch của nghiên cứu này là nhằm khám phá, ựiều chỉnh các yếu tố chắnh tác ựộng ựến quyết ựịnh mua nhà, ựất của khách hàng. Nghiên cứu này ựược tiến hành 2 lần:
Thảo luận nhóm lần 1: Nghiên cứu ựược thực hiện thông qua phương pháp thảo luận nhóm với 05 cán bộ chuyên gia trong lĩnh vực nhà ựất
Các câu hỏi ựặt ra trong quá trình thảo luận nhóm:
1.Theo Anh/Chị khi mua ựất, nhà ở khách hàng thường quan tâm tới gì nhất? 2.đưa ra cho các cán bộ, chuyên gia xem mô hình nghiên cứu ựề xuất với thang ựo ban ựầu, ựặt câu hỏi xem yếu tố nào là quan trọng nhất, nhì, ba? Yếu tố nào không quan trọng?
3.Ngoài những nhân tố trên, yếu tố nào theo Anh/ chị cần phải chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp với thực tế thị trường nhà, ựất tại Nghệ An?
4.đưa các mục hỏi của mô hình nghiên cứu ựề xuất và ựặt câu hỏi về mức ựộ dễ hiểu của các mục hỏi, cần phải chỉnh sửa bổ sung gì cho các phát biểu, có những phát biểu nào trùng nội dung?
Thảo luận nhóm lần 2: Nghiên cứu này ựược thông qua việc thảo luận sâu và thảo luận tay ựôi với 10 khách hàng có mua nhà ở và ựất. Trước khi phỏng vấn tác giả ựã chuẩn bị sẵn mô hình nghiên cứu ựề xuất và một dàn bài thảo luận các nhân tố ảnh hưởng ựến quyết ựịnh mua nhà, ựất của khách hàng. Trong buổi thảo luận, tác giả sẽ nêu nội dung của nghiên cứu, mục ựắch của nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu sử dụng trong buổi thảo luận ựồng thời ựặt các câu hỏi mở và câu hỏi ựóng ựể lấy ý kiến của các thành viên.
Các câu hỏi ựặt ra ựối với các khách hàng khi thảo luận nhóm:
1.Theo Anh/ Chị khi nói ựến quyết ựịnh mua nhà, ựất thì yếu tố nào là quan trọng nhất? Tại sao?
2.đưa ra cho các cán bộ quản lý xem mô hình nghiên cứu ựề xuất với thang ựo ban ựầu, ựặt câu hỏi xem yếu tố nào là quan trọng nhất, nhì, ba? Yếu tố nào không quan trọng?
3.Theo Anh/ Chị ngoài những nhân tố trong mô hình nghiên cứu ựề xuất, cần bổ sung thêm nhưng nhân tố nào nữa không?
2.2.2. Kết quả nghiên cứu
Thông qua quá trình thảo luận nhóm, hỏi ý kiến chuyên gia kết quả ựạt ựược như sau: Các ý kiến ựều cơ bản nhất trắ với những nội dung dự kiến cho việc thiết kế nghiên cứu ựánh giá các nhân tố. Thông qua kết quả nghiên cứu ở bước này, thang ựo ban ựầu sẽ ựược ựiều chỉnh và ựược ựặt tên là thang ựo chắnh thức. Trong thang ựo chắnh thức ựược giữ nguyên các thành phần, nhưng có sự ựiều chỉnh, bổ sung, loại bỏ các biến quan sát.
2.2.3. Thang ựo chắnh thức
Mô hình nghiên cứu ựược hình thành gồm 6 nhân tố trong ựó 5 nhân tố tác ựộng và 1 nhân tố bị tác ựộng, các nhân tố này ựều là biến tiềm ẩn Ờ cần tiến hành ựo lường thông quá các biến quan sát (hay gọi là chỉ báo) ựể ựánh giá các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà, ựất tại Nghệ An. Các thang ựo sử dụng ựể ựo lường trong ựề tài này ựã ựược kiểm ựịnh trong nhiều nghiên cứu ở các ựơn vị khác nhau. Vì vậy, việc sử dụng các thang ựo là ựể ựảm bảo ý nghĩa của biến quan sát. Các thang ựo ựược ựiều chỉnh dựa trên cơ sở lý thuyết và nghiên cứu sơ bộ, sử dụng ựiểm số của thang ựo Likert 5 ựiểm: 1 2 3 4 5 Hoàn toàn không ựồng ý Không ựồng ý Không có ý kiến đồng ý Hoàn toàn ựồng ý + Thang ựo lường động cơ Tên Biến động cơ
DC1 Tôi muốn gia ựình tôi có cuộc sống tốt hơn nên tôi mua nhà, ựất ở ựây DC2 Tôi muốn ựảm bảo cuộc sống cho tôi và gia ựình nên tôi mua nhà, ựất tại ựây DC3 Tôi thấy vị trắ nhà, ựất ở ựây an ninh tốt nên tôi mua ở ựây
DC4 Tôi muốn ở gần gia ựình, bạn bè, người thân nên tôi mua nhà, ựất ở ựây DC5 Tôi muốn thành ựạt hơn nên tôi muốn mua nhà, ựất ở ựây
+ Thang ựo lường Giá cả
Tên Biến Giá cả
GIA1 Tôi rất quan tâm ựến giá nhà, ựất mà tôi dự ựịnh mua
GIA2 Tôi cảm thấy giá nhà, ựất không bị tăng lên cao so với giá trị thực của nó GIA3 Giá nhà, ựất hiện nay phù hợp với mức thu nhập của tôi
GIA4 Giá nhà, ựất phản ánh ựúng thực tế giá trị và lợi ắch sẽ mang lại cho tôi
+ Thang ựo lường Sự thuận tiện
Tên Biến Sự thuận tiện
STT1 Cơ sở hạ tầng tại khu vực nhà, ựất tôi mua phải ựầy ựủ, hoàn thiện STT2 Diện tắch nhà, ựất hợp lý
STT3 Vị trắ lô ựất, nhà thuận tiện cho học tập và sinh hoạt STT4 Vị trắ khu nhà, ựất an toàn, khu dân trắ cao
STT5 Các thủ tục chuyển ựổi và ựăng ký quyền sử dụng nhà, ựất dễ dàng
+ Thang ựo lường Kinh nghiệm bản thân
Tên Biến Kinh nghiệm bản thân
KNBT1 Tôi luôn tham khảo thêm ý kiến bạn bè trước khi quyết ựịnh mua KNBT2 Tôi mua nhà (ựất) ở ựây vì khu vực này tôi rất am hiểu
KNBT3 Tôi mua nhà (đất) do nhà nước hoặc doanh nghiệp bất ựộng sản bán vì mua ở ựây tôi thấy an tâm hơn
KNBT4 Ý kiến của gia ựình là rất quan trọng khi tôi mua nhà (ựất)
KNBT5 Kinh nghiệm bản thân giúp tôi rất nhiều trong việc quyết ựịnh mua nhà (đất)
+ Thang ựo lường Tìm kiếm thông tin
Tên Biến Tìm kiếm thông tin
TKTT1 Quảng cáo, truyền thông có tác ựộng rất lớn ựến quyết ựịnh mua nhà, ựất của tôi
TKTT2 Trước khi mua nhà, ựất tôi thường tham khảo thêm thông tin trên mạng về giá cả
+ Thang ựo lường Quyết ựịnh mua nhà, ựất
Tên Biến Quyết ựịnh mua nhà, ựất
Qđ1 Tôi sẽ mua nhà, ựất khi có sự tham khảo của người thân Qđ2 Tôi sẽ mua nhà, ựất phù hợp với túi tiền tôi ựang có Qđ3 Tôi nhận thấy quyết ựịnh mua lô ựất, nhà này là ựúng Qđ4 Giá trúng thầu nhà, ựất này là hợp lý
2.3. Nghiên cứu ựịnh lượng
Nghiên cứu ựịnh lượng ựược thực hiện thông qua phương pháp phỏng vấn các khách hàng có mua nhà (ựất) trên ựịa bàn Nghệ An
2.3.1. Mẫu nghiên cứu
Bảng câu hỏi tự trả lời ựã ựược sử dụng ựể thu thập thông tin cần nghiên cứu trong ựề tài này. Việc phát bảng câu hỏi ựược thực hiện bởi chắnh tác giả.
Xác ựịnh kắch thước mẫu là công việc khá phức tạp bởi hiện tại có quá nhiều quan ựiểm khác nhau. Nhiều nhà nghiên cứu ựòi hỏi có kắch thước mẫu lớn vì nó dựa vào lý thuyết phân phối mẫu lớn (Raykov & Widaman, 1995). Tuy nhiên, kắch thước mẫu bao nhiêu là lớn thì hiện nay chưa xác ựịnh rõ ràng. Hơn nữa, kắch thước mẫu còn tùy thuộc phương pháp ước lượng sử dụng. Nếu sử dụng phương pháp ước lượng ML3 thì kắch thước mẫu tối thiểu phải từ 100 ựến 150 mẫu (Hair & ctg, 1983), hay ắt nhất là 200 mẫu (Hoelter). Bollen (1989) cho rằng kắch thước mẫu tối thiểu là 5 mẫu cho một tham số ước lượng [Nguyễn đình Thọ, Nguyễn Thị Mai Trang, 2007] hay 15 mẫu cho một biến [Phạm đức Kỳ, Bùi Nguyên Hùng, 2007]. Tuy nhiên, số lượng mẫu cũng xác ựịnh trên số lượng tổng thể nghiên cứu (bằng 1/10 qui mô mẫu) [Nguyễn Viết Lâm, 2007].
Theo kinh nghiệm, nguyên tắc chọn mẫu là = số biến * 5 lần số mẫu tối thiểu. Như vậy cỡ mẫu của nghiên cứu này là 135 (27 biến * 5). Tuy nhiên, vì tình hình thực tế của tại thị trường bất ựộng sản Nghệ An. Tác giả ựã phát tổng cộng 200 phiếu ựiều tra. Việc chọn mẫu như thế này ựã ựược sự góp ý của các chuyên gia thuộc lĩnh vực bất ựộng sản.
Phương pháp chọn mẫu mà tác giả chọn ựó là. Phương pháp chọn mẫu phi xác suất theo phương pháp thuận tiện.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu
Bản câu hỏi ựược phát trực tiếp cho các khách hàng ựể họ trả lời và gửi lại cho tác giả sau khoảng một tuần. Người ựược hỏi không cần ựể lại danh tắnh trên bản câu hỏi, ựảm bảo rằng các câu trả lời là thẳng thắn, khách quan và có ựộ tin cậy cao.
2.3.3. Phương pháp phân tắch số liệu
2.3.3.1. Phương pháp phân tắch ựộ tin cậy của thang ựo
Những mục hỏi ựo lường cùng một khái niệm tiềm ẩn thì phải có mối liên quan với những cái còn lại trong nhóm ựó. Hệ số α của Cronbach là một phép kiểm ựịnh thống kê về mức ựộ chặt chẽ mà các mục hỏi trong thang ựo tương quan với nhau.
Công thức của hệ số Cronbach Alpha là: α = Nρ/[1 + ρ(N Ờ 1)]
Trong ựó: ρ là hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi.
Phương pháp này cho phép người phân tắch loại bỏ các biến không phù hợp và hạn chế các biến rác trong quá trình nghiên cứu và ựánh giá ựộ tin cậy của thang ựo bằng hệ số thông qua hệ số Cronbach alpha. Những biến có hệ số tương quan biến tổng (item-total correlation) nhỏ hơn 0.3 sẽ bị loại. Thang ựo có hệ số Cronbach alpha từ 0.6 trở lên là có thể sử dụng ựược trong trường hợp khái niệm ựang nghiên cứu mới (Nunnally, 1978; Peterson, 1994; Slater, 1995). Thông thường, thang ựo có Cronbach alpha từ 0.7 ựến 0.8 là sử dụng ựược. Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng khi thang ựo có ựộ tin cậy từ 0.8 trở lên ựến gần 1 là thang ựo lường tốt.
2.3.3.2. Phương pháp thống kê mô tả
a. Khái niệm thống kê mô tả
Thống kê mô tả ựược sử dụng ựể mô tả những ựặc tắnh cơ bản của dữ liệu thu thập ựược từ nghiên cứu thực nghiệm qua các cách thức khác nhau. Thống kê mô tả cung cấp những tóm tắt ựơn giản về mẫu và các thước ựo. Cùng với phân tắch ựồ họa ựơn giản, chúng tạo ra nền tảng của mọi phân tắch ựịnh lượng về số liệu. Bước ựầu tiên ựể mô tả và tìm hiểu về ựặc tắnh phân phối của một bảng số liệu thô là lập bảng phân phối tần số. Sau ựó, sử dụng một số hàm ựể làm rõ ựặc tắnh của mẫu phân tắch. để hiểu ựược các hiện tượng và ra quyết ựịnh ựúng ựắn, cần nắm ựược các phương pháp cơ bản của mô tả dữ liệu. Có rất nhiều kỹ thuật hay ựược sử dụng, có thể phân loại các kỹ thuật này như sau:
- Biểu diễn dữ liệu bằng ựồ họa trong ựó các ựồ thị mô tả dữ liệu hoặc giúp so sánh dữ liệu;
- Biểu diễn dữ liệu thành các bảng số liệu tóm tắt về dữ liệu;
- Thống kê tóm tắt (dưới dạng các giá trị thống kê ựơn nhất) mô tả dữ liệu. b. Các ựại lượng thống kê mô tả
- Mean: Số trung bình cộng. - Sum: Tổng cộng.
- Std.deviation: độ lệch chuẩn.
- Minimum, maximum: Giá trị nhỏ nhất, giá trị lớn nhất. - df: Tần số.
- Std error: Sai số chuẩn.
- Median: Là lượng biến của tiêu thức của ựơn vị ựứng ở vị trắ giữa trong dãy số lượng biến, chia số lượng biến thành hai phần (phần trên và phần dưới) mỗi phần có cùng một số ựơn vị bằng nhau.
- Mode: Là biểu hiện của tiêu thức ựược gặp nhiều nhất trong tổng thể hay trong dãy phân phối. Trong dãy lượng biến, mode là lượng biến có tần số lớn nhất.
3.3.3.3. Phương pháp phân tắch nhân tố khám phá EFA
Phân tắch nhân tố khám phá là kỹ thuật ựược sử dụng nhằm thu nhỏ và tóm tắt các dữ liệu sau khi ựã ựánh giá ựộ tin cậy của thang ựo bằng hệ số Cronbach alpha và loại ựi các biến không ựảm bảo ựộ tin cậy. Trong nghiên cứu, chúng ta có thể thu thập ựược một số lượng biến khá lớn và hầu hết các biến này có liên hệ với nhau và số lượng của chúng phải ựược giảm bớt xuống ựến một số lượng mà chúng ta có thể sử dụng ựược. Liên hệ giữa các nhóm biến có liên hệ qua lại lẫn nhau ựược xem xét và trình bày dưới dạng một số ắt các nhân tố cơ bản. Vì vậy, phương pháp này rất có ắch