Mô hình nghiên cứu ựược hình thành gồm 6 nhân tố trong ựó 5 nhân tố tác ựộng và 1 nhân tố bị tác ựộng, các nhân tố này ựều là biến tiềm ẩn Ờ cần tiến hành ựo lường thông quá các biến quan sát (hay gọi là chỉ báo) ựể ựánh giá các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà, ựất tại Nghệ An. Các thang ựo sử dụng ựể ựo lường trong ựề tài này ựã ựược kiểm ựịnh trong nhiều nghiên cứu ở các ựơn vị khác nhau. Vì vậy, việc sử dụng các thang ựo là ựể ựảm bảo ý nghĩa của biến quan sát. Các thang ựo ựược ựiều chỉnh dựa trên cơ sở lý thuyết và nghiên cứu sơ bộ, sử dụng ựiểm số của thang ựo Likert 5 ựiểm: 1 2 3 4 5 Hoàn toàn không ựồng ý Không ựồng ý Không có ý kiến đồng ý Hoàn toàn ựồng ý + Thang ựo lường động cơ Tên Biến động cơ
DC1 Tôi muốn gia ựình tôi có cuộc sống tốt hơn nên tôi mua nhà, ựất ở ựây DC2 Tôi muốn ựảm bảo cuộc sống cho tôi và gia ựình nên tôi mua nhà, ựất tại ựây DC3 Tôi thấy vị trắ nhà, ựất ở ựây an ninh tốt nên tôi mua ở ựây
DC4 Tôi muốn ở gần gia ựình, bạn bè, người thân nên tôi mua nhà, ựất ở ựây DC5 Tôi muốn thành ựạt hơn nên tôi muốn mua nhà, ựất ở ựây
+ Thang ựo lường Giá cả
Tên Biến Giá cả
GIA1 Tôi rất quan tâm ựến giá nhà, ựất mà tôi dự ựịnh mua
GIA2 Tôi cảm thấy giá nhà, ựất không bị tăng lên cao so với giá trị thực của nó GIA3 Giá nhà, ựất hiện nay phù hợp với mức thu nhập của tôi
GIA4 Giá nhà, ựất phản ánh ựúng thực tế giá trị và lợi ắch sẽ mang lại cho tôi
+ Thang ựo lường Sự thuận tiện
Tên Biến Sự thuận tiện
STT1 Cơ sở hạ tầng tại khu vực nhà, ựất tôi mua phải ựầy ựủ, hoàn thiện STT2 Diện tắch nhà, ựất hợp lý
STT3 Vị trắ lô ựất, nhà thuận tiện cho học tập và sinh hoạt STT4 Vị trắ khu nhà, ựất an toàn, khu dân trắ cao
STT5 Các thủ tục chuyển ựổi và ựăng ký quyền sử dụng nhà, ựất dễ dàng
+ Thang ựo lường Kinh nghiệm bản thân
Tên Biến Kinh nghiệm bản thân
KNBT1 Tôi luôn tham khảo thêm ý kiến bạn bè trước khi quyết ựịnh mua KNBT2 Tôi mua nhà (ựất) ở ựây vì khu vực này tôi rất am hiểu
KNBT3 Tôi mua nhà (đất) do nhà nước hoặc doanh nghiệp bất ựộng sản bán vì mua ở ựây tôi thấy an tâm hơn
KNBT4 Ý kiến của gia ựình là rất quan trọng khi tôi mua nhà (ựất)
KNBT5 Kinh nghiệm bản thân giúp tôi rất nhiều trong việc quyết ựịnh mua nhà (đất)
+ Thang ựo lường Tìm kiếm thông tin
Tên Biến Tìm kiếm thông tin
TKTT1 Quảng cáo, truyền thông có tác ựộng rất lớn ựến quyết ựịnh mua nhà, ựất của tôi
TKTT2 Trước khi mua nhà, ựất tôi thường tham khảo thêm thông tin trên mạng về giá cả
+ Thang ựo lường Quyết ựịnh mua nhà, ựất
Tên Biến Quyết ựịnh mua nhà, ựất
Qđ1 Tôi sẽ mua nhà, ựất khi có sự tham khảo của người thân Qđ2 Tôi sẽ mua nhà, ựất phù hợp với túi tiền tôi ựang có Qđ3 Tôi nhận thấy quyết ựịnh mua lô ựất, nhà này là ựúng Qđ4 Giá trúng thầu nhà, ựất này là hợp lý
2.3. Nghiên cứu ựịnh lượng
Nghiên cứu ựịnh lượng ựược thực hiện thông qua phương pháp phỏng vấn các khách hàng có mua nhà (ựất) trên ựịa bàn Nghệ An
2.3.1. Mẫu nghiên cứu
Bảng câu hỏi tự trả lời ựã ựược sử dụng ựể thu thập thông tin cần nghiên cứu trong ựề tài này. Việc phát bảng câu hỏi ựược thực hiện bởi chắnh tác giả.
Xác ựịnh kắch thước mẫu là công việc khá phức tạp bởi hiện tại có quá nhiều quan ựiểm khác nhau. Nhiều nhà nghiên cứu ựòi hỏi có kắch thước mẫu lớn vì nó dựa vào lý thuyết phân phối mẫu lớn (Raykov & Widaman, 1995). Tuy nhiên, kắch thước mẫu bao nhiêu là lớn thì hiện nay chưa xác ựịnh rõ ràng. Hơn nữa, kắch thước mẫu còn tùy thuộc phương pháp ước lượng sử dụng. Nếu sử dụng phương pháp ước lượng ML3 thì kắch thước mẫu tối thiểu phải từ 100 ựến 150 mẫu (Hair & ctg, 1983), hay ắt nhất là 200 mẫu (Hoelter). Bollen (1989) cho rằng kắch thước mẫu tối thiểu là 5 mẫu cho một tham số ước lượng [Nguyễn đình Thọ, Nguyễn Thị Mai Trang, 2007] hay 15 mẫu cho một biến [Phạm đức Kỳ, Bùi Nguyên Hùng, 2007]. Tuy nhiên, số lượng mẫu cũng xác ựịnh trên số lượng tổng thể nghiên cứu (bằng 1/10 qui mô mẫu) [Nguyễn Viết Lâm, 2007].
Theo kinh nghiệm, nguyên tắc chọn mẫu là = số biến * 5 lần số mẫu tối thiểu. Như vậy cỡ mẫu của nghiên cứu này là 135 (27 biến * 5). Tuy nhiên, vì tình hình thực tế của tại thị trường bất ựộng sản Nghệ An. Tác giả ựã phát tổng cộng 200 phiếu ựiều tra. Việc chọn mẫu như thế này ựã ựược sự góp ý của các chuyên gia thuộc lĩnh vực bất ựộng sản.
Phương pháp chọn mẫu mà tác giả chọn ựó là. Phương pháp chọn mẫu phi xác suất theo phương pháp thuận tiện.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu
Bản câu hỏi ựược phát trực tiếp cho các khách hàng ựể họ trả lời và gửi lại cho tác giả sau khoảng một tuần. Người ựược hỏi không cần ựể lại danh tắnh trên bản câu hỏi, ựảm bảo rằng các câu trả lời là thẳng thắn, khách quan và có ựộ tin cậy cao.
2.3.3. Phương pháp phân tắch số liệu
2.3.3.1. Phương pháp phân tắch ựộ tin cậy của thang ựo
Những mục hỏi ựo lường cùng một khái niệm tiềm ẩn thì phải có mối liên quan với những cái còn lại trong nhóm ựó. Hệ số α của Cronbach là một phép kiểm ựịnh thống kê về mức ựộ chặt chẽ mà các mục hỏi trong thang ựo tương quan với nhau.
Công thức của hệ số Cronbach Alpha là: α = Nρ/[1 + ρ(N Ờ 1)]
Trong ựó: ρ là hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi.
Phương pháp này cho phép người phân tắch loại bỏ các biến không phù hợp và hạn chế các biến rác trong quá trình nghiên cứu và ựánh giá ựộ tin cậy của thang ựo bằng hệ số thông qua hệ số Cronbach alpha. Những biến có hệ số tương quan biến tổng (item-total correlation) nhỏ hơn 0.3 sẽ bị loại. Thang ựo có hệ số Cronbach alpha từ 0.6 trở lên là có thể sử dụng ựược trong trường hợp khái niệm ựang nghiên cứu mới (Nunnally, 1978; Peterson, 1994; Slater, 1995). Thông thường, thang ựo có Cronbach alpha từ 0.7 ựến 0.8 là sử dụng ựược. Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng khi thang ựo có ựộ tin cậy từ 0.8 trở lên ựến gần 1 là thang ựo lường tốt.
2.3.3.2. Phương pháp thống kê mô tả
a. Khái niệm thống kê mô tả
Thống kê mô tả ựược sử dụng ựể mô tả những ựặc tắnh cơ bản của dữ liệu thu thập ựược từ nghiên cứu thực nghiệm qua các cách thức khác nhau. Thống kê mô tả cung cấp những tóm tắt ựơn giản về mẫu và các thước ựo. Cùng với phân tắch ựồ họa ựơn giản, chúng tạo ra nền tảng của mọi phân tắch ựịnh lượng về số liệu. Bước ựầu tiên ựể mô tả và tìm hiểu về ựặc tắnh phân phối của một bảng số liệu thô là lập bảng phân phối tần số. Sau ựó, sử dụng một số hàm ựể làm rõ ựặc tắnh của mẫu phân tắch. để hiểu ựược các hiện tượng và ra quyết ựịnh ựúng ựắn, cần nắm ựược các phương pháp cơ bản của mô tả dữ liệu. Có rất nhiều kỹ thuật hay ựược sử dụng, có thể phân loại các kỹ thuật này như sau:
- Biểu diễn dữ liệu bằng ựồ họa trong ựó các ựồ thị mô tả dữ liệu hoặc giúp so sánh dữ liệu;
- Biểu diễn dữ liệu thành các bảng số liệu tóm tắt về dữ liệu;
- Thống kê tóm tắt (dưới dạng các giá trị thống kê ựơn nhất) mô tả dữ liệu. b. Các ựại lượng thống kê mô tả
- Mean: Số trung bình cộng. - Sum: Tổng cộng.
- Std.deviation: độ lệch chuẩn.
- Minimum, maximum: Giá trị nhỏ nhất, giá trị lớn nhất. - df: Tần số.
- Std error: Sai số chuẩn.
- Median: Là lượng biến của tiêu thức của ựơn vị ựứng ở vị trắ giữa trong dãy số lượng biến, chia số lượng biến thành hai phần (phần trên và phần dưới) mỗi phần có cùng một số ựơn vị bằng nhau.
- Mode: Là biểu hiện của tiêu thức ựược gặp nhiều nhất trong tổng thể hay trong dãy phân phối. Trong dãy lượng biến, mode là lượng biến có tần số lớn nhất.
3.3.3.3. Phương pháp phân tắch nhân tố khám phá EFA
Phân tắch nhân tố khám phá là kỹ thuật ựược sử dụng nhằm thu nhỏ và tóm tắt các dữ liệu sau khi ựã ựánh giá ựộ tin cậy của thang ựo bằng hệ số Cronbach alpha và loại ựi các biến không ựảm bảo ựộ tin cậy. Trong nghiên cứu, chúng ta có thể thu thập ựược một số lượng biến khá lớn và hầu hết các biến này có liên hệ với nhau và số lượng của chúng phải ựược giảm bớt xuống ựến một số lượng mà chúng ta có thể sử dụng ựược. Liên hệ giữa các nhóm biến có liên hệ qua lại lẫn nhau ựược xem xét và trình bày dưới dạng một số ắt các nhân tố cơ bản. Vì vậy, phương pháp này rất có ắch cho việc xác ựịnh các tập hợp biến cần thiết cho vấn ựề nghiên cứu và ựược sử dụng ựể tìm mối quan hệ giữa các biến với nhau.
2.3.3.4. Phân tắch hồi quy
a. định nghĩa
Phân tắch hồi quy là nghiên cứu sự phụ thuộc của một biến (biến phụ thuộc hay biến ựược giải thắch) vào một hay nhiều biến khác (biến ựộc lập hay biến giải thắch) với ý tưởng cơ bản là ước lượng hay dự ựoán giá trị trung bình của biến phụ thuộc trên cơ sở ựã biết của biến ựộc lập.
b. Các giả ựịnh khi xây dựng mô hình hồi quy Mô hình hồi quy có dạng:
Yi = B0+ B1 X1i+ B2 X2i+Ầ+ Bn Xni + ei
Các giảựịnh quan trọng khi phân tắch hồi quy tuyến tắnh
- Giả thiết 1: Giả ựịnh liên hệ tuyến tắnh.
- Giả thiết 2: Phương sai có ựiều kiện không ựổi của các phần dư. - Giả thiết 3: Không có sự tương quan giữa các phần dư.
- Giả thiết 4: Không xảy ra hiện tượng ựa cộng tuyến. - Giả thiết 5: Giả thiết về phân phối chuẩn của phần dư.
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Nội dung chương 3 ựánh giá về thực trạng thị trường Nhà ựất trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An qua các năm. Qua ựó tác giả ựánh giá ựược những thành tựu, hạn chế của thị trường Nhà, đất ở tại Nghệ An. Ngoài ra, nội dung chương 3 cũng cho biết dự báo nhu cầu nhà ở trên ựịa bàn Nghệ An ựến năm 2020. Tập trung ựi phân tắch các nhân tố ảnh hưởng tới quyết ựịnh lựa chọn mua nhà, ựất ở của khách hàng. Kết quả phân tắch cho thấy có ba nhân tố tác ựộng tới quyết ựịnh lựa chọn mua nhà ựất của khách hàng ựó là: động cơ, Kinh nghiệm bản thân, Giá cả. đây là cơ sở ựể tác giả ựề xuất các giải pháp nhằm thúc ựẩy sự phát triển của thị trường bất ựộng sản tại Nghệ An.
3.1. Sơ lược về thị trường nhà ựất Nghệ An
3.1.1 Những ựặc ựiểm tự nhiên tỉnh Nghệ An
Nghệ An nằm ở vùng Bắc Trung bộ nước Việt Nam, có tọa ựộ ựịa lý từ 18045'- 18050' Vĩ ựộ Bắc và 105042' ựến 105045' kinh ựộ đông. Phắa Bắc giáp tỉnh Thanh Hoá, Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh, Tây giáp nước bạn Lào, đông giáp với biển đông. địa hình Nghệ An gồm có núi, ựồi, thung lũng. độ dốc thoải dần từ đông Bắc xuống Tây Nam. Hệ thống sông ngòi của tỉnh dày ựặc, có bờ biển dài 82 km. Giao thông ựuờng bộ, ựường sắt, ựường thuỷ và ựường không ựều thuận lợi: có quốc lộ 1A và tuyến ựường sắt Bắc Nam chạy qua tỉnh dài 94km, có cảng biển Cửa Lò, sân bay Vinh. Tỉnh Nghệ An nằm ở đông Bắc dãy Trường Sơn, ựịa hình ựa dạng, phức tạp và bị chia cắt bởi các hệ thống ựồi núi, sông suối hướng nghiêng từ Tây- Bắc xuống đông- Nam. đỉnh núi cao nhất là ựỉnh Pulaileng (2.711m) ở huyện Kỳ Sơn, thấp nhất là vùng ựồng bằng huyện Quỳnh Lưu, Diễn Châu, Yên Thành, có nơi chỉ cao ựến 0,2m so với mặt nước biển (ựó là xã Quỳnh Thanh huyện Quỳnh Lưu). đồi núi chiếm 83% diện tắch ựất tự nhiên của toàn tỉnh. Hệ thống sông ngòi dày ựặc với tổng chiều dài 9.828 km, mật ựộ trung bình là 0,7 km/km2. Sông lớn nhất là sông Cả (sông Lam) bắt nguồn từ huyện Mường Pẹc, tỉnh Xiêng Khoảng (Lào), có chiều dài là 532 km. Bờ biển dài 82 km, có 6 cửa lạch thuận lợi cho việc vận tải biển, phát triển cảng biển: Cửa Lò, đông Hồi, Nghi Thiết..
Về cơ cấu hành chắnh: toàn tỉnh chia thành 17 huyện, 3 thị xã, 1 thành phố. Tỉnh lỵ là Thành phố Vinh, 3 thị xã: Thị xã Cửa Lò, Thị xã Thái Hòa, thị xã Hoàng Mai và 17 huyện, Diễn Châu, Quỳnh Lưu, Yên Thành, đô Lương, Nghi Lộc, Hưng Nguyên, Nam đàn, Thanh Chương, Tân Kỳ, Anh Sơn, Con Cuông, Nghĩa đàn, Quỳ Hợp, Quỳ
Châu, Quế Phong, Tương Dương, Kỳ Sơn. Tổng diện tắch tự nhiên 16.487 km2, dân số 2.915.055 người gồm nhiều dân tộc anh em cùng sinh sống như: Việt (Kinh), Khơ Mú, Sán Dìu, Thái, H'Mông, Ơ đu, tộc người đan Lai...
Nghệ An có hệ thống sông ngòi dày ựặc rất thuận lợi cho việc vận chuyển cũng như lưu thông hàng hóa bằng ựường thủy. Ngoài ra, còn có các kênh, rạch dày ựặc phục vụ phát triển ngành nông nghiệp, giao thông nông thôn, có tổng chiều dài 2.055 km.
Khắ hậu Nghệ An ựược chia thành 2 mùa rõ rệt ựó là mùa khô và mùa mưa, thuận lợi cho trồng trọt và chăn nuôi, nhất là mùa khô rất thuận lợi cho việc phát triển các ngành dịch vụ du lịch.
Hình 3.1: Bản ựồ hành chắnh tỉnh Nghệ An
3.1.2. Thực trạng thị trường Nhà ựất tại Nghệ An
3.1.2.1. Thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất
Thời kỳ 2009-2012 là thời kỳ thị trường bất ựộng sản có nhiều biến ựộng, giá ựất tăng ựột biến từ 2009 ựến cuối năm 2010 và sau ựó giảm dần. để ựảm bảo tăng nguồn thu cho ngân sách từ khai thác quỹ ựất, UBND tỉnh ựã có nhiều văn bản quy ựịnh và ựiều chỉnh về ựấu giá ựất, bao gồm: Quyết ựịnh 94/2005/Qđ-UBND ngày 19/10/2005 ban hành quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An (đã hết hiệu lực). Quyết ựịnh 37/2011/Qđ-UBND ngày 01/08/2011 ban hành quy chế bán ựấu giá tài sản trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An (ựang có hiệu lực). Chắnh sự quan tâm và ựiều chỉnh kịp thời nên kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất trong giai ựoạn này ựạt kết quả rất tốt. Kết quả cụ thể ựược thể hiện tại bảng dưới:
Bảng 3.1. Kết quảựấu giá ựất tại các ựơn vị hành chắnh từ 2010-2012 TT đVHT Số lô D.Tắch (Ha) Giá K. điểm
(tỷ) Giá đ. Giá (tỷ) Chênh lệch (tỷ) 1 Anh Sơn 96 1,99 17,81 20,05 2,24 2 Con cuông 4 0,05 0,95 0,98 0,03 3 Cửa Lò 651 14,60 275,27 287,99 12,72 4 Diễn Châu 71 2,18 13,08 14,10 1,02 5 đô Lương 433 8,11 87,28 97,31 10,03 6 Hưng Nguyên 10 0,13 7,56 8,32 0,76 7 Kỳ Sơn 0 0 0 0 0 8 Nam đàn 27 0,66 23,53 26,37 2,84 9 Nghi Lộc 2 0,46 8,78 8,94 0,16 10 Nghĩa đàn 0 0,47 7,09 7,26 0,17 11 Quế Phong 12 0,21 8,41 8,65 0,24 12 Quỳ Châu 0 0 0 0 0 13 Quỳ Hợp 170 5,87 17,61 19,13 1,52 14 Quỳnh Lưu 26 24,19 126,14 131,75 5,61 15 Tân Kỳ 0 0,34 1,32 1,34 0,02 16 Thái Hòa 73 4,43 54,66 56,85 2,19 17 Thanh Chương 7 14,03 83,06 88,32 5,26 18 TP Vinh 259 5,85 494,18 510,19 16,01 19 Tương Dương 0 0 0 0 0 20 Yên Thành 0 9,01 84,82 90,01 5,19 Tổng 4259 92,60 1311,58 1377,57 65,99
(Nguồn UBND tỉnh Nghệ An)
Từ số liệu thống kê bảng 3.1. cho thấy:Trong 3 năm từ năm 2010-2012, tổng diện tắch ựất toàn tỉnh ựã ựược ựưa ra ựấu giá là 4259 lô, với diện tắch 92,6 ha mang lại