2.3.3.1. Phương pháp phân tắch ựộ tin cậy của thang ựo
Những mục hỏi ựo lường cùng một khái niệm tiềm ẩn thì phải có mối liên quan với những cái còn lại trong nhóm ựó. Hệ số α của Cronbach là một phép kiểm ựịnh thống kê về mức ựộ chặt chẽ mà các mục hỏi trong thang ựo tương quan với nhau.
Công thức của hệ số Cronbach Alpha là: α = Nρ/[1 + ρ(N Ờ 1)]
Trong ựó: ρ là hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi.
Phương pháp này cho phép người phân tắch loại bỏ các biến không phù hợp và hạn chế các biến rác trong quá trình nghiên cứu và ựánh giá ựộ tin cậy của thang ựo bằng hệ số thông qua hệ số Cronbach alpha. Những biến có hệ số tương quan biến tổng (item-total correlation) nhỏ hơn 0.3 sẽ bị loại. Thang ựo có hệ số Cronbach alpha từ 0.6 trở lên là có thể sử dụng ựược trong trường hợp khái niệm ựang nghiên cứu mới (Nunnally, 1978; Peterson, 1994; Slater, 1995). Thông thường, thang ựo có Cronbach alpha từ 0.7 ựến 0.8 là sử dụng ựược. Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng khi thang ựo có ựộ tin cậy từ 0.8 trở lên ựến gần 1 là thang ựo lường tốt.
2.3.3.2. Phương pháp thống kê mô tả
a. Khái niệm thống kê mô tả
Thống kê mô tả ựược sử dụng ựể mô tả những ựặc tắnh cơ bản của dữ liệu thu thập ựược từ nghiên cứu thực nghiệm qua các cách thức khác nhau. Thống kê mô tả cung cấp những tóm tắt ựơn giản về mẫu và các thước ựo. Cùng với phân tắch ựồ họa ựơn giản, chúng tạo ra nền tảng của mọi phân tắch ựịnh lượng về số liệu. Bước ựầu tiên ựể mô tả và tìm hiểu về ựặc tắnh phân phối của một bảng số liệu thô là lập bảng phân phối tần số. Sau ựó, sử dụng một số hàm ựể làm rõ ựặc tắnh của mẫu phân tắch. để hiểu ựược các hiện tượng và ra quyết ựịnh ựúng ựắn, cần nắm ựược các phương pháp cơ bản của mô tả dữ liệu. Có rất nhiều kỹ thuật hay ựược sử dụng, có thể phân loại các kỹ thuật này như sau:
- Biểu diễn dữ liệu bằng ựồ họa trong ựó các ựồ thị mô tả dữ liệu hoặc giúp so sánh dữ liệu;
- Biểu diễn dữ liệu thành các bảng số liệu tóm tắt về dữ liệu;
- Thống kê tóm tắt (dưới dạng các giá trị thống kê ựơn nhất) mô tả dữ liệu. b. Các ựại lượng thống kê mô tả
- Mean: Số trung bình cộng. - Sum: Tổng cộng.
- Std.deviation: độ lệch chuẩn.
- Minimum, maximum: Giá trị nhỏ nhất, giá trị lớn nhất. - df: Tần số.
- Std error: Sai số chuẩn.
- Median: Là lượng biến của tiêu thức của ựơn vị ựứng ở vị trắ giữa trong dãy số lượng biến, chia số lượng biến thành hai phần (phần trên và phần dưới) mỗi phần có cùng một số ựơn vị bằng nhau.
- Mode: Là biểu hiện của tiêu thức ựược gặp nhiều nhất trong tổng thể hay trong dãy phân phối. Trong dãy lượng biến, mode là lượng biến có tần số lớn nhất.
3.3.3.3. Phương pháp phân tắch nhân tố khám phá EFA
Phân tắch nhân tố khám phá là kỹ thuật ựược sử dụng nhằm thu nhỏ và tóm tắt các dữ liệu sau khi ựã ựánh giá ựộ tin cậy của thang ựo bằng hệ số Cronbach alpha và loại ựi các biến không ựảm bảo ựộ tin cậy. Trong nghiên cứu, chúng ta có thể thu thập ựược một số lượng biến khá lớn và hầu hết các biến này có liên hệ với nhau và số lượng của chúng phải ựược giảm bớt xuống ựến một số lượng mà chúng ta có thể sử dụng ựược. Liên hệ giữa các nhóm biến có liên hệ qua lại lẫn nhau ựược xem xét và trình bày dưới dạng một số ắt các nhân tố cơ bản. Vì vậy, phương pháp này rất có ắch cho việc xác ựịnh các tập hợp biến cần thiết cho vấn ựề nghiên cứu và ựược sử dụng ựể tìm mối quan hệ giữa các biến với nhau.
2.3.3.4. Phân tắch hồi quy
a. định nghĩa
Phân tắch hồi quy là nghiên cứu sự phụ thuộc của một biến (biến phụ thuộc hay biến ựược giải thắch) vào một hay nhiều biến khác (biến ựộc lập hay biến giải thắch) với ý tưởng cơ bản là ước lượng hay dự ựoán giá trị trung bình của biến phụ thuộc trên cơ sở ựã biết của biến ựộc lập.
b. Các giả ựịnh khi xây dựng mô hình hồi quy Mô hình hồi quy có dạng:
Yi = B0+ B1 X1i+ B2 X2i+Ầ+ Bn Xni + ei
Các giảựịnh quan trọng khi phân tắch hồi quy tuyến tắnh
- Giả thiết 1: Giả ựịnh liên hệ tuyến tắnh.
- Giả thiết 2: Phương sai có ựiều kiện không ựổi của các phần dư. - Giả thiết 3: Không có sự tương quan giữa các phần dư.
- Giả thiết 4: Không xảy ra hiện tượng ựa cộng tuyến. - Giả thiết 5: Giả thiết về phân phối chuẩn của phần dư.
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Nội dung chương 3 ựánh giá về thực trạng thị trường Nhà ựất trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An qua các năm. Qua ựó tác giả ựánh giá ựược những thành tựu, hạn chế của thị trường Nhà, đất ở tại Nghệ An. Ngoài ra, nội dung chương 3 cũng cho biết dự báo nhu cầu nhà ở trên ựịa bàn Nghệ An ựến năm 2020. Tập trung ựi phân tắch các nhân tố ảnh hưởng tới quyết ựịnh lựa chọn mua nhà, ựất ở của khách hàng. Kết quả phân tắch cho thấy có ba nhân tố tác ựộng tới quyết ựịnh lựa chọn mua nhà ựất của khách hàng ựó là: động cơ, Kinh nghiệm bản thân, Giá cả. đây là cơ sở ựể tác giả ựề xuất các giải pháp nhằm thúc ựẩy sự phát triển của thị trường bất ựộng sản tại Nghệ An.
3.1. Sơ lược về thị trường nhà ựất Nghệ An (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.1.1 Những ựặc ựiểm tự nhiên tỉnh Nghệ An
Nghệ An nằm ở vùng Bắc Trung bộ nước Việt Nam, có tọa ựộ ựịa lý từ 18045'- 18050' Vĩ ựộ Bắc và 105042' ựến 105045' kinh ựộ đông. Phắa Bắc giáp tỉnh Thanh Hoá, Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh, Tây giáp nước bạn Lào, đông giáp với biển đông. địa hình Nghệ An gồm có núi, ựồi, thung lũng. độ dốc thoải dần từ đông Bắc xuống Tây Nam. Hệ thống sông ngòi của tỉnh dày ựặc, có bờ biển dài 82 km. Giao thông ựuờng bộ, ựường sắt, ựường thuỷ và ựường không ựều thuận lợi: có quốc lộ 1A và tuyến ựường sắt Bắc Nam chạy qua tỉnh dài 94km, có cảng biển Cửa Lò, sân bay Vinh. Tỉnh Nghệ An nằm ở đông Bắc dãy Trường Sơn, ựịa hình ựa dạng, phức tạp và bị chia cắt bởi các hệ thống ựồi núi, sông suối hướng nghiêng từ Tây- Bắc xuống đông- Nam. đỉnh núi cao nhất là ựỉnh Pulaileng (2.711m) ở huyện Kỳ Sơn, thấp nhất là vùng ựồng bằng huyện Quỳnh Lưu, Diễn Châu, Yên Thành, có nơi chỉ cao ựến 0,2m so với mặt nước biển (ựó là xã Quỳnh Thanh huyện Quỳnh Lưu). đồi núi chiếm 83% diện tắch ựất tự nhiên của toàn tỉnh. Hệ thống sông ngòi dày ựặc với tổng chiều dài 9.828 km, mật ựộ trung bình là 0,7 km/km2. Sông lớn nhất là sông Cả (sông Lam) bắt nguồn từ huyện Mường Pẹc, tỉnh Xiêng Khoảng (Lào), có chiều dài là 532 km. Bờ biển dài 82 km, có 6 cửa lạch thuận lợi cho việc vận tải biển, phát triển cảng biển: Cửa Lò, đông Hồi, Nghi Thiết..
Về cơ cấu hành chắnh: toàn tỉnh chia thành 17 huyện, 3 thị xã, 1 thành phố. Tỉnh lỵ là Thành phố Vinh, 3 thị xã: Thị xã Cửa Lò, Thị xã Thái Hòa, thị xã Hoàng Mai và 17 huyện, Diễn Châu, Quỳnh Lưu, Yên Thành, đô Lương, Nghi Lộc, Hưng Nguyên, Nam đàn, Thanh Chương, Tân Kỳ, Anh Sơn, Con Cuông, Nghĩa đàn, Quỳ Hợp, Quỳ
Châu, Quế Phong, Tương Dương, Kỳ Sơn. Tổng diện tắch tự nhiên 16.487 km2, dân số 2.915.055 người gồm nhiều dân tộc anh em cùng sinh sống như: Việt (Kinh), Khơ Mú, Sán Dìu, Thái, H'Mông, Ơ đu, tộc người đan Lai...
Nghệ An có hệ thống sông ngòi dày ựặc rất thuận lợi cho việc vận chuyển cũng như lưu thông hàng hóa bằng ựường thủy. Ngoài ra, còn có các kênh, rạch dày ựặc phục vụ phát triển ngành nông nghiệp, giao thông nông thôn, có tổng chiều dài 2.055 km.
Khắ hậu Nghệ An ựược chia thành 2 mùa rõ rệt ựó là mùa khô và mùa mưa, thuận lợi cho trồng trọt và chăn nuôi, nhất là mùa khô rất thuận lợi cho việc phát triển các ngành dịch vụ du lịch.
Hình 3.1: Bản ựồ hành chắnh tỉnh Nghệ An
3.1.2. Thực trạng thị trường Nhà ựất tại Nghệ An
3.1.2.1. Thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất
Thời kỳ 2009-2012 là thời kỳ thị trường bất ựộng sản có nhiều biến ựộng, giá ựất tăng ựột biến từ 2009 ựến cuối năm 2010 và sau ựó giảm dần. để ựảm bảo tăng nguồn thu cho ngân sách từ khai thác quỹ ựất, UBND tỉnh ựã có nhiều văn bản quy ựịnh và ựiều chỉnh về ựấu giá ựất, bao gồm: Quyết ựịnh 94/2005/Qđ-UBND ngày 19/10/2005 ban hành quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An (đã hết hiệu lực). Quyết ựịnh 37/2011/Qđ-UBND ngày 01/08/2011 ban hành quy chế bán ựấu giá tài sản trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An (ựang có hiệu lực). Chắnh sự quan tâm và ựiều chỉnh kịp thời nên kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất trong giai ựoạn này ựạt kết quả rất tốt. Kết quả cụ thể ựược thể hiện tại bảng dưới:
Bảng 3.1. Kết quảựấu giá ựất tại các ựơn vị hành chắnh từ 2010-2012 TT đVHT Số lô D.Tắch (Ha) Giá K. điểm
(tỷ) Giá đ. Giá (tỷ) Chênh lệch (tỷ) 1 Anh Sơn 96 1,99 17,81 20,05 2,24 2 Con cuông 4 0,05 0,95 0,98 0,03 3 Cửa Lò 651 14,60 275,27 287,99 12,72 4 Diễn Châu 71 2,18 13,08 14,10 1,02 5 đô Lương 433 8,11 87,28 97,31 10,03 6 Hưng Nguyên 10 0,13 7,56 8,32 0,76 7 Kỳ Sơn 0 0 0 0 0 8 Nam đàn 27 0,66 23,53 26,37 2,84 9 Nghi Lộc 2 0,46 8,78 8,94 0,16 10 Nghĩa đàn 0 0,47 7,09 7,26 0,17 11 Quế Phong 12 0,21 8,41 8,65 0,24 12 Quỳ Châu 0 0 0 0 0 13 Quỳ Hợp 170 5,87 17,61 19,13 1,52 14 Quỳnh Lưu 26 24,19 126,14 131,75 5,61 15 Tân Kỳ 0 0,34 1,32 1,34 0,02 16 Thái Hòa 73 4,43 54,66 56,85 2,19 17 Thanh Chương 7 14,03 83,06 88,32 5,26 18 TP Vinh 259 5,85 494,18 510,19 16,01 19 Tương Dương 0 0 0 0 0 20 Yên Thành 0 9,01 84,82 90,01 5,19 Tổng 4259 92,60 1311,58 1377,57 65,99
(Nguồn UBND tỉnh Nghệ An)
Từ số liệu thống kê bảng 3.1. cho thấy:Trong 3 năm từ năm 2010-2012, tổng diện tắch ựất toàn tỉnh ựã ựược ựưa ra ựấu giá là 4259 lô, với diện tắch 92,6 ha mang lại nguồn thu cho ngân sách là 1377 tỷ ựồng. Việc ựấu giá ựất ựã mang lại hiệu quả thiết thực, ựảm bảo nhu cầu về chỗ ở cho người sử dụng ựất, giảm tối thiểu ựược tiêu cực bởi cơ chế xin cho (giao ựất theo hình thức ựịnh giá), sô tiền thu về cho ngân sách tăng 65 tỷ so với giá Nhà nước.
Các ựơn vị hành chắnh có kết quả ựấu giá cao nhất là các ựô thị lớn và các huyện vùng ựồng bằng, trung du có quỹ ựất nhiều như Thành Phố Vinh (510 tỷ), Thị xã Cửa Lò (287 tỷ), Quỳnh lưu (126 tỷ), Thị xã Thái Hòa (55 tỷ), Thanh Chương (88 tỷ), Yên Thành (90 tỷ), đô Lương (97 tỷ)Ầ
Việc ựấu giá ựất tại các khu vực ựô thị chủ yếu tập trung ở các ựô thị lớn, ựô thị trung tâm như Thành Phố Vinh, Thị Xã Cửa Lò, Thị Xã Thái Hòa và một số huyện
ựồng bằng như đô Lương, Nam đàn, Hưng Nguyên. Nguyên nhân là tại các ựô thị này, quỹ ựất công và ựất nông nghiệp còn nhiều; nhu cầu sử dụng ựất lớn, giá ựất thị trường cao, công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược quan tâm. Tại một số khu ựô thị như Thị trấn Quỳ Châu, thị trấn Tương Dương, Thị Trấn Kỳ SơnẦ Trong 3 năm 2010- 2012 không tổ chức ựấu giá lô ựất nào, nguyên nhân là quỹ ựất ắt và ổn ựịnh, nhu cầu sử dụng ựất tại ựịa phương không nhiều. Tại các ựơn vị hành chắnh còn lại, việc ựấu giá ựất chủ yếu tập trung tại các xã, khu vực nông thôn nơi quỹ ựất còn nhiều.
Xét về số lô ựất và diện tắch ựấu giá thì tại khu vực nông thôn lớn hơn khu vực ựô thị do có cơ chế ựấu giá ựất hạn chế, giá ựất thấp nên nhiều người tham gia. Tuy nhiên, xét về số tiền thu ựược qua ựấu giá quyền sử dụng ựất thì tại khu vực ựô thị lớn hơn rất nhiều so với khu vực nông thôn. Bảng 3.2.
Bảng 3.2. So sánh diện tắch và số tiền thu ựược qua ựấu giá QSD ựất Khu vực ựô thị Khu vực nông thôn
TT đVHC Diện tắch
(ha) ựượTiền thu c (tỷ) Diệ(ha) n tắch ựượTiền thu c (tỷ)
1 Anh Sơn 0,14 1,12 1,85 18,94 2 Con Cuông 0 0 0,05 0,98 3 Cửa Lò 14,61 287,99 0 0 4 Diễn Châu 0,04 1,34 2,14 12,77 5 đô Lương 0,09 7,51 8,02 89,81 6 Hững Nguyên 0,13 8,32 0 0 7 Kỳ Sơn 0 0 0 0 8 Nam đàn 0,45 24,97 0,21 1,40 9 Nghi Lộc 0,03 0,88 0,43 8,06 10 Nghĩa đàn 0 0 0,47 7,26 11 Quế Phong 0,21 8,65 0 0 12 Quỳ Châu 0 0 0 0 13 Quỳ Hợp 0 0 5,87 19,13 14 Quỳnh Lưu 0,43 13,62 23,76 118,13 15 Tân Kỳ 0 0 0,34 1,34 16 Thái Hòa 2,34 40,39 2,09 16,46 17 Thanh Chương 0,12 5,61 13,91 82,71 18 TP Vinh 3,62 315,78 2,23 194,40 19 Tương Dương 0 0 0 0 20 Yên Thành 0 0 9,01 90,01 Tổng 22,21 716,17 70,39 661,40
Tổng số tiền ựấu giá ựất 3 năm từ 2009 ựến năm 2011 tại khu ựô thị ựạt 716 tỷ ựồng (trung bình 3,2 triệu/1m2), trong khi ựó tại khu vực nông thôn chỉ ựạt 661 tỷ ựồng (trung bình 900 ngàn ựồng/1m2)
Theo báo cáo sơ kết về bán ựấu giá tài sản trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An 9/2013 thì những tồn tại, hạn chế trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất là:
+ Hạn chế về cơ chế chắnh sách: Một trở ngại lớn hiện nay ựang hạn chế những nhà ựầu tư có tiềm lực tài chắnh là quy ựịnh của UBND tỉnh Nghệ An về việc mỗi người chỉ ựược tham gia ựấu giá ựất một lô ựất trong một vùng quy hoạch. Việc thông báo (quảng cáo) ựấu giá cũng còn rất hạn chế, ựược thực hiện trên báo ựịa phương, trên truyền hình ựịa phương nhưng thường vào các thời gian rất muộn nên rất nhiều người có nhu cầu nhưng không nắm ựược thông tin; nội dung quảng bá rất hạn chế, không thể hiện ựược giá trị của các lô ựất. Số tiền ựặt cọc theo quy ựịnh là 5% là quá thấp, do ựó làm tăng số người Ộlàm quân xanhỢ hoặc ỘcòỢ ựể kiếm tiền thương lượng thông qua việc nộp hồ sơ ựấu giá.
Theo quy ựịnh thì giá khởi ựiểm ựược giữ bắ mật, chỉ ựược công khai sau vòng ựấu thứ nhất với mục ựắch tăng tắnh chủ ựộng của người ựấu giá trong việc xác ựịnh trị giá lô ựất theo giá thị trường thực tế, tăng giá trị lô ựất ựấu giá, tuy nhiên không có những quy ựịnh nghiêm ngặt trong việc giữ bắ mật nêu trên, nên rất nhiều trường hợp biết trước giá khởi ựiểm và gây mất công bằng trong việc ựấu giá.
Mặt khác, trên thực tế nhu cầu về ựất ở của người dân rất cao, nhưng do giá ựất vẫn còn cao, tài chắnh khó khăn, ngân hàng thắt chặt hạn chế cho vay nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua ựất không ựủ khả năng tham gia ựấu giá.
+ Hạn chế về quy hoạch, thực hiện quy hoạch: Việc tạo quỹ ựất ựể ựưa ra ựấu giá phụ thuộc UBND phường , xã và sự vào cuộc của chắnh quyền ựịa phương. Tuy nhiên, công tác quy hoạch bị hạn chế rất nhiều bởi nhiều nguyên nhân như mặc dù quy hoạch xây dựng và không gian ựô thị ựã ựược phê duyệt, nhưng lại vướng phải quy ựịnh về sử dụng ựất lúa, cần báo cáo Chắnh phủ trước khi thu hồi ựất. Chắnh vì vậy, các cấp ngại lập quy hoạch khu dân cư, ựô thị mới ựối với khu vực ựất lúa.
+ Tổ chức bán ựấu giá chuyên nghiệp mới thành lập và bước ựầu tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất nên có tổ chức ựấu giá còn thiếu kinh nghiệm trong ựiều hành phiên ựấu giá. Trong khi ựó số lượng ựấu giá viên còn nhiều hạn chế, biên chế còn hạn hẹp,
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});