Nội dung nghiên cứu tác giả ñã hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về nhu cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà, ñất tại Nghệ An. Cụ thể, tác giả nêu lý thuyết về hành vi tiêu dùng, ñộng cơ tiêu dùng và các khái niệm cơ bản về nhà ñất, ñồng thời nêu tổng quan các nghiên cứu liên quan về lĩnh vực hành vi tiêu dùng nhà, ñất. Từ ñó, tác giả xác ñịnh ñược các nhân tố ảnh hưởng ñến sự lựa chọn nhà, ñất nói chung, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu ñề xuất của mình dựa trên những nghiên cứu trước. Giới thiệu quy trình thực hiện nghiên cứu thiết kế nghiên cứu, xây dựng thang ño và phương pháp phân tích dữ liệu thống kê. Cụ thể, sẽ giới thiệu chi tiết về phương pháp thiết kế nghiên cứu với hai giai ñoạn là nghiên cứu ñịnh tính thông qua kỹ thuật thảo luận nhóm và nghiên cứu chính thức bằng phương pháp ñịnh lượng thông qua bảng câu hỏi, mô tả cách thức thu thập thông tin, phương pháp phân tích dữ liệu, cách thức kiểm ñịnh ñộ tin cậy của thang ño bằng xác ñịnh hệ số Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích hồi quy tuyến tính. Và cuối cùng ñánh giá về thực trạng thị trường Nhà ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An qua các năm. Qua ñó tác giả ñánh giá ñược những thành tựu, hạn chế của thị trường Nhà, ðất ở tại Nghệ An, dự báo nhu cầu nhà ở trên ñịa bàn Nghệ An ñến năm 2020. Tập trung ñi phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới quyết ñịnh lựa chọn mua nhà, ñất ở của khách hàng. Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy mô hình các thành phần ảnh hưởng tới quyết ñịnh lựa chọn nhà ñất tại Nghệ An bao gồm 03 thành phần và ñược sắp xếp theo mức ñộ ảnh hưởng (1) ðộng cơ, (2) Kinh nghiệm bản thân, (3) giá cả. Kết quả kiểm ñịnh mô hình lý thuyết cho thấy có 03 giả thuyết ñược chấp nhận. ðây là cơ sở ñể tác giả ñề xuất các giải pháp nhằm thúc ñẩy sự phát triển của thị trường bất ñộng sản tại Nghệ An.
Cụ thể nghiên cứu này mang lại một số ñóng góp sau:
Thứ nhất, Nghiên cứu này là nghiên cứu ñược thực hiện ñầu tiên về ñánh giá ảnh hưởng của các nhân tố ñối với quyết ñịnh lựa chọn nhà ñất của người tiêu dùng tại Nghệ An. Mô hình nghiên cứu có thể ñược vận dụng tại các ñịa bàn khác.
Thứ hai, Nghiên cứu ñã ñánh giá tổng quan về thị trường bất ñộng sản trên các mặt về ñấu giá quyền sử dụng ñất, các dự án chung cư, nhà ở xã hội… là cơ sở ñể các nhà quản lý có cái nhìn tổng quan về thị trường bất ñộng sản tại Nghệ An.
Thứ ba, Kết quả nghiên cứu ñã ñề xuất một số các giải pháp kiến nghị với các cơ quan ban ngành nhằm thúc ñẩy sự phát triển tại thị trường bất ñộng sản Nghệ An.
4.2. Các giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà, ñất ở tại Nghệ An
Từ thực trạng thị trường nhà, ñất tại Nghệ An và kết quả phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới quyết ñịnh lựa chọn nhà, ñất trên ñịa bàn Nghệ An trong thời gian qua. Tác giả ñề xuất một số giải pháp sau nhằm phát triển thị trường Nhà, ñất tại Nghệ An:
4.2.1. Giải pháp tác ñộng tới ñộng cơ của khách hàng.
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy nhân tố tác ñộng lớn nhất tới quyết ñịnh mua nhà, ñất của khách hàng ñó là ñộng cơ. Vì vậy, ñể kích cầu phát triển thị trường bất ñộng sản chúng ta cần phải:
Thứ nhất, tăng cường tiếp thị quảng cáo về nhà, ñất ở khi tiến hành ñấu giá, nhằm tạo tâm lý an tâm cho người dân về những ñiều kiện về cơ sở hạ tầng nơi ñấu giá.
Thứ hai, Tạo những quỹ ñất có vị trí ñẹp, các căn hộ tiện nghị, nâng cao chất lượng phục vụ cho người dân.
4.2.2. Giải pháp về giá cả
Thành phần giá cả là thành phần tác ñộng thứ ba tới quyết ñịnh lựa chọn nhà ñất của khách hàng. Các tiêu chí trong thành phần ñược khách hàng hầu như ñánh giá dưới mức ñồng ý. Có hai tiêu chí ñược khách hàng ñánh giá thấp ñó là: Giá nhà (ñất) phù hợp với thu nhập của tôi và giá nhà (ðất) phản ánh ñúng thực tế mà tôi mang lại. ðể nâng cao tiêu chí này cần có một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Cần có giá hợp lý phù hợp với từng thời kỳ kinh tế. Có nhiều mẫu nhà, ña dạng về giá cả ñể người tiêu dùng có nhiều chọn lựa hơn khi mua nhà, ñất.
Thứ hai: Xác ñịnh giá ñất phù hợp với từng trường hợp cụ thể (ðối với giao ñất, cho thuê ñất nên theo bảng giá ñất ñược xây dựng, có thẩm ñịnh lại trên nguyên tắc trao ñổi phù hợp với giá thị trường. ðối với ñấu giá quyền sử dụng ñất cần ñơn giản hơn, nên có 2 loại mức giá bao gồm: ñịnh giá khởi ñiểm thấp hơn một ít so với giá thực tế thị trường ñể kích thích người tham gia ñấu giá; giá thị trường ñể ñối chứng.
Thứ ba: Trong quá trình ñấu giá sẽ áp dụng các biện pháp ñảm bảo ñấu giá phải cao hơn hoặc bằng giá thị trường) và ñiều kiện thực tế của ñịa phương (khả năng năng lực của các tổ chức thẩm ñịnh giá, sự chấp thuận của người sử dụng ñất…). Việc thuê
cơ quan thẩm ñịnh giá ñất cần phải xem lại tính hiệu quả, bởi thực tế thời gian qua cho kết quả thẩm ñịnh giá của các tổ chức này vừa mất nhiều thời gian, vừa không phù hợp phải ñiều chỉnh lại, vừa tốn kém. Tuy nhiên, nếu việc xác ñịnh giá ñất tốt, ñảm bảo phù hợp với giá thị trường sẽ ñảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi ñất, làm tăng nguồn thu tài chính thường xuyên ñáng kể ñối với các diện tích ñất ñã giao hoặc công nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, cá nhân. ðây cũng chính là một trong những biện pháp khai thác quỹ ñất bền vững.
4.2.3. Nhóm giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất ñộng sản nhà ở
ðể thị trường bất ñộng sản hoạt ñộng lành mạnh, chính quy cần thành lập các trung tâm giao dịch dịch bất ñộng sản hoặc sàn giao dịch bất ñộng sản tại ñịa phưong ñể thực hiện các hoạt ñộng:
Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền trên ñất.
Giới thiệu cho người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất.
Giới thiệu ñiểm ñầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất, các thông tin khác về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất.
Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất.
Tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất theo yêu cầu. Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng ñất ñai; dịch vụ bán ñấu giá bất ñộng sản ñược tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất.
Xây dựng và công bố chỉ số giá bất ñộng sản và nhà ở. Tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy ñịnh về giao dịch qua sàn ñối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Thực hiện chế tài không ñăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất ñối với các bất ñộng sản không giao dịch ñúng theo quy ñịnh của pháp luật; có chính sách khuyến khích các hộ gia ñình, cá nhân tham gia giao dịch mua bán, cho thuê nhà ở thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản;
Quy ñịnh việc thông báo công khai thông tin, lấy ý kiến góp ý của người dân có liên quan trong tất cả quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở trên các
phương tiện thông tin ñại chúng và tại các trụ sở cơ quan nhà nước ñể người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát và có thể trực tiếp mua nhà ở với các chủ ñầu tư, tránh ñầu cơ.
ðẩy nhanh tốc ñộ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất ở ñể các hộ gia ñình, cá nhân có ñiều kiện thực hiện các quyền theo quy ñịnh của pháp luật và tạo ñiều kiện phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất ñộng sản nhà ở.
4.2.4. Giải pháp về vốn phục vụ cho việc khai thác quỹñất
Thành lập và vận hành quỹ phát triển ñất, quỹ phát triển ñịa phương. Dành một phần kinh phí thích ñáng từ khai thác quỹ ñất cho các quỹ này, với mục ñích ñể chi cho việc tạo quỹ ñất sạch, ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại các dự án khai thác quỹ ñất lớn tạo thế chủ ñộng cho Chính quyền ñô thị trong việc quyết ñịnh lựa chọn phương thức ñấu giá hay giao ñất, cho thuê ñất theo hình thức ñịnh giá nhằm mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Sau khi việc khai thác quỹ ñất hoàn thành, cần hoàn lại và bổ sung thêm kinh phí cho quỹ phát triển ñất ñể thực hiện chù kỳ khai thác quỹ ñất tiếp theo.
ðối với một số dự án do Nhà nước làm chủ ñầu tư, có thể kêu gọi các tổ chức cá nhân tham gia thực hiện ñầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng và hoàn trả lại số tiền ñầu tư sau khi ñất ñược ñấu giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4.2.5. Giải pháp vềñấu giá
ðẩy mạnh thực hiện ñấu thầu các dự án có sử dụng ñất nhằm hạn chế tối ña tình trạng giao ñất, cho thuê ñất theo phương thức chỉ ñịnh, ñảm bảo tính công khai minh bạch, bình ñẳng trong việc tiếp cận ñất ñai ñối với ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
Tiếp tục hoàn thiện quy trình ñấu giá, ñấu thầu ñể giao ñất, cho thuê ñất; thu hồi lại diện tích ñất ñã giao, cho thuê nhưng quá thời hạn theo quy ñịnh của Luật mà chưa ñưa vào sử dụng, hoặc thu hồi có bồi hoàn ñối với dự án của các nhà ñầu tư không còn khả năng tài chính, ñể cơ cấu lại cho phù hợp;
Áp dụng những biện pháp làm tăng hiệu quả của việc ñấu giá, bao gồm:
+ Yêu cầu lựa chọn thời ñiểm ñấu giá phù hợp (thoe diễn biến của thị trường), phương pháp ñấu giá (như yêu cầu tối thiểu số người tham gia ñấu giá/1 lô trên 3 người; số lô thực hiện ñấu giá mỗi phiên có thể tối ña 5 lô…) nhằm ñảm bảo hiệu quả tài chính cao nhất.
+ ðiều chỉnh lại việc tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất cho phù hợp với ñiều kiện thực tế, ñối với các ñô thị lớn (thành phố, thị xã) thực hiện thuê trung tâm ñấu giá chuyên nghiệp ñể tổ chức ñấu giá, còn ñối với các thị trấn thì có thể cho phép lựa chọn
hình thức thuê trung tâm ñấu giá chuyên nghiệp hoặc thành lập hội ñồng ñấu giá ñất trước ñây.
+ Không quy ñịnh trần bước ñấu giá hoặc quy ñịnh trần nhưng phải ñủ lớn (có thể 15 ñến 30%) với mục ñích tăng tính chủ ñộng cho Hội ñồng hoặc tổ chức ñấu giá ñất theo diễn biến thực tế của buổi ñấu giá, giảm ñược việc thông ñồng giữa các ñối tượng cò ñất và người có nhu cầu.
+ Tăng số tiền ñặt cọc tối ña lên 50% ñể giảm thiểu ñược các ñối tượng cò ñất, tham gia ñấu giá ảo. Cũng có thể áp dụng thêm một số giải pháp khác như buộc chứng minh ñược số tiền ở một mức ñộ ñảm bảo khả năng nộp tiền trúng ñấu giá.
4.3. Một sốñề xuất và kết luận
4.3.1. ðề xuất ñối với Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An
(1) Khẩn trương thành lập, vận hành quỹ phát triển ñất, quỹ phát triển ñịa phương. Dành một phần kinh phí thích ñáng từ khai thác quỹ ñất cho các quỹ này với mục ñích ñể chi cho việc tạo quỹ ñất sạch, ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại các dự án khai thác quỹ ñất lớn tạo thế chủ ñộng cho chính quyền ñịa phương trong việc quyết ñịnh phương án ñấu giá hay giao ñất nhằm mang lại hiệu quả cao nhất. Sau khi việc khai thác quỹ ñất hoàn thành, cần hoàn lại và bổ sung thêm kinh phí cho quỹ ñất phát triển ñể thực hiện chu kỳ khai thác quỹ ñất tiếp theo.
(2) Triển khai vận hành mô hình quản lý khai thác quỹ ñất: Thành lập Ban tổ chức thực hiện khai thác quỹ ñất cấp huyện (ñối với những ñịa phương chưa có Trung tâm phát triển quỹ ñất); bổ sung và tăng cường thẩm quyền, trách nhiệm cho trung tâm phát triển quỹ ñất (tại các ñô thị ñã thành lập).
(3) ðiều chỉnh quyết ñịnh 37/2011/ Qð – UBND ngày 01/08/2011 về quy chế bán ñấu giá tài sản trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An và quyết ñịnh 33/2013/Qð – UBND ngày 28/06/2013 của UBND tỉnh Nghệ An về quy trình thời gian xác ñịnh giá khởi ñiểm ñấu giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An ñối với nội dung liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất như sau:
- ðối với các ñô thị trung tâm, ñô thị ven biển thực hiện thuê trung tâm ñấu giá chuyên nghiệp ñể tổ chức ñấu giá, còn ñối với các thị trấn thì cho phép ñịa phương chủ ñộng lựa chọn hình thức thuê trung tâm ñấu giá chuyên nghiệp hoặc thành lập hội ñồng ñấu giá như trước ñây.
- Không quy ñịnh trần bước ñấu giá hoặc quy ñịnh trần nhưng phải ñủ lớn (có thể 15% ñến 30%) với mục ñích tăng tính chủ ñộng cho Hội ñồng hoặc tổ chức ñấu giá ñất
theo diễn biến thực tế của buổi ñấu giá, giảm ñược việc thông ñồng giữa các ñối tượng cò ñất và người có nhu cầu.
- Kiến nghị tăng số tiền ñặt cọc tối ña lên 50% ñể giảm thiểu ñược các ñối tượng cò ñất, tham gia ñấu giá ảo. Cũng có thể áp dụng thêm một số giải pháp khác như buộc chứng minh ñược số tiền ở một mức ñộ ñảm bảo khả năng nộp tiền nếu trúng ñấu giá.
- Cho phép ñịa phương tổ chức ñấu giá xác ñịnh giá khởi ñiểm phù hợp với ñiều kiện thực tế , nhằm thu hút người tham gia ñấu giá và giảm tối ña thời gian thẩm ñịnh giá. Chỉ khống chế giá trúng ñấu giá phải bằng hoặc cao hơn giá thị trường.
- Bắt buộc ñấu giá ñối với diện tích ñất quy hoạch hai bên tuyến ñường giao thông tại khu vực ñô thị trung tâm và ven biển. ðối với ñô thị trung du thì thực hiện ñối với các tuyến ñường giao thông lớn (liên huyện, tỉnh lộ, quốc lộ).
(4) Ban hành quyết ñịnh Quy ñịnh về quản lý các dự án sử dụng ñất trên ñịa bàn, trong ñó, quy ñịnh cụ thể về người chịu trách nhiệm, chế ñộ kiểm tra giám sát và chế tài xử lý vi phạm. Cần ñược chi tiết các nội dung sau:
- Thực hiện cơ chế “ký quỹ thực hiện dự án” nhằm ràng buộc trách nhiệm của Chủ ñầu tư.
- Kiểm soát chặt việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của Chủ ñầu tư và xử lý nghiêm nếu có vi phạm; Kiểm soát “ñầu ra” của các chủ ñầu tư dự án ñầu tư khu dân cư, ñô thị, khi sản phẩm ñã hoàn thiện.
- Quán triệt quan ñiểm ñầu tư phát triển ñô thị theo công thức: Hạ tầng – Nhà ở và Dân cư: bắt buộc phải ñầu tư cơ sở hạ tầng ñi trước, sau ñó ñến xây dựng nhà ở và cuối cùng dân cư mới ñến sinh sống.
(5) Quy ñịnh bắt buộc về cơ cấu tỷ lệ các loại nhà ở theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê khi lập quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, khu ñô thị mới.
Từng ñịa phương cần rà soát quỹ ñất công chưa sử dụng trên ñịa bàn, tiến hành