Thành phần giá cả là thành phần tác động thứ ba tới quyết định lựa chọn nhà đất của khách hàng. Các tiêu chí trong thành phần được khách hàng hầu như đánh giá dưới mức đồng ý. Cĩ hai tiêu chí được khách hàng đánh giá thấp đĩ là: Giá nhà (đất) phù hợp với thu nhập của tơi và giá nhà (ðất) phản ánh đúng thực tế mà tơi mang lại. ðể nâng cao tiêu chí này cần cĩ một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Cần cĩ giá hợp lý phù hợp với từng thời kỳ kinh tế. Cĩ nhiều mẫu nhà, đa dạng về giá cả để người tiêu dùng cĩ nhiều chọn lựa hơn khi mua nhà, đất.
Thứ hai: Xác định giá đất phù hợp với từng trường hợp cụ thể (ðối với giao đất, cho thuê đất nên theo bảng giá đất được xây dựng, cĩ thẩm định lại trên nguyên tắc trao đổi phù hợp với giá thị trường. ðối với đấu giá quyền sử dụng đất cần đơn giản hơn, nên cĩ 2 loại mức giá bao gồm: định giá khởi điểm thấp hơn một ít so với giá thực tế thị trường để kích thích người tham gia đấu giá; giá thị trường để đối chứng.
Thứ ba: Trong quá trình đấu giá sẽ áp dụng các biện pháp đảm bảo đấu giá phải cao hơn hoặc bằng giá thị trường) và điều kiện thực tế của địa phương (khả năng năng lực của các tổ chức thẩm định giá, sự chấp thuận của người sử dụng đất…). Việc thuê
cơ quan thẩm định giá đất cần phải xem lại tính hiệu quả, bởi thực tế thời gian qua cho kết quả thẩm định giá của các tổ chức này vừa mất nhiều thời gian, vừa khơng phù hợp phải điều chỉnh lại, vừa tốn kém. Tuy nhiên, nếu việc xác định giá đất tốt, đảm bảo phù hợp với giá thị trường sẽ đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, làm tăng nguồn thu tài chính thường xuyên đáng kể đối với các diện tích đất đã giao hoặc cơng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân. ðây cũng chính là một trong những biện pháp khai thác quỹ đất bền vững.
4.2.3. Nhĩm giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản nhà ở
ðể thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, chính quy cần thành lập các trung tâm giao dịch dịch bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản tại địa phưong để thực hiện các hoạt động:
Giới thiệu người cĩ nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất.
Giới thiệu cho người cĩ nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Giới thiệu điểm đầu tư, cung cấp thơng tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thơng tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu. Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế cĩ đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Xây dựng và cơng bố chỉ số giá bất động sản và nhà ở. Tăng cường kiểm tra, kiểm sốt việc chấp hành quy định về giao dịch qua sàn đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Thực hiện chế tài khơng đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với các bất động sản khơng giao dịch đúng theo quy định của pháp luật; cĩ chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch mua bán, cho thuê nhà ở thơng qua sàn giao dịch bất động sản;
Quy định việc thơng báo cơng khai thơng tin, lấy ý kiến gĩp ý của người dân cĩ liên quan trong tất cả quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở trên các
phương tiện thơng tin đại chúng và tại các trụ sở cơ quan nhà nước để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát và cĩ thể trực tiếp mua nhà ở với các chủ đầu tư, tránh đầu cơ.
ðẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để các hộ gia đình, cá nhân cĩ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật và tạo điều kiện phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở.
4.2.4. Giải pháp về vốn phục vụ cho việc khai thác quỹđất
Thành lập và vận hành quỹ phát triển đất, quỹ phát triển địa phương. Dành một phần kinh phí thích đáng từ khai thác quỹ đất cho các quỹ này, với mục đích để chi cho việc tạo quỹ đất sạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại các dự án khai thác quỹ đất lớn tạo thế chủ động cho Chính quyền đơ thị trong việc quyết định lựa chọn phương thức đấu giá hay giao đất, cho thuê đất theo hình thức định giá nhằm mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Sau khi việc khai thác quỹ đất hồn thành, cần hồn lại và bổ sung thêm kinh phí cho quỹ phát triển đất để thực hiện chù kỳ khai thác quỹ đất tiếp theo.
ðối với một số dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư, cĩ thể kêu gọi các tổ chức cá nhân tham gia thực hiện đầu tư bồi thường giải phĩng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng và hồn trả lại số tiền đầu tư sau khi đất được đấu giá.
4.2.5. Giải pháp vềđấu giá
ðẩy mạnh thực hiện đấu thầu các dự án cĩ sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định, đảm bảo tính cơng khai minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với đối tượng cĩ nhu cầu sử dụng đất.
Tiếp tục hồn thiện quy trình đấu giá, đấu thầu để giao đất, cho thuê đất; thu hồi lại diện tích đất đã giao, cho thuê nhưng quá thời hạn theo quy định của Luật mà chưa đưa vào sử dụng, hoặc thu hồi cĩ bồi hồn đối với dự án của các nhà đầu tư khơng cịn khả năng tài chính, để cơ cấu lại cho phù hợp;
Áp dụng những biện pháp làm tăng hiệu quả của việc đấu giá, bao gồm:
+ Yêu cầu lựa chọn thời điểm đấu giá phù hợp (thoe diễn biến của thị trường), phương pháp đấu giá (như yêu cầu tối thiểu số người tham gia đấu giá/1 lơ trên 3 người; số lơ thực hiện đấu giá mỗi phiên cĩ thể tối đa 5 lơ…) nhằm đảm bảo hiệu quả tài chính cao nhất.
+ ðiều chỉnh lại việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện thực tế, đối với các đơ thị lớn (thành phố, thị xã) thực hiện thuê trung tâm đấu giá chuyên nghiệp để tổ chức đấu giá, cịn đối với các thị trấn thì cĩ thể cho phép lựa chọn
hình thức thuê trung tâm đấu giá chuyên nghiệp hoặc thành lập hội đồng đấu giá đất trước đây.
+ Khơng quy định trần bước đấu giá hoặc quy định trần nhưng phải đủ lớn (cĩ thể 15 đến 30%) với mục đích tăng tính chủ động cho Hội đồng hoặc tổ chức đấu giá đất theo diễn biến thực tế của buổi đấu giá, giảm được việc thơng đồng giữa các đối tượng cị đất và người cĩ nhu cầu.
+ Tăng số tiền đặt cọc tối đa lên 50% để giảm thiểu được các đối tượng cị đất, tham gia đấu giá ảo. Cũng cĩ thể áp dụng thêm một số giải pháp khác như buộc chứng minh được số tiền ở một mức độ đảm bảo khả năng nộp tiền trúng đấu giá.
4.3. Một sốđề xuất và kết luận
4.3.1. ðề xuất đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An
(1) Khẩn trương thành lập, vận hành quỹ phát triển đất, quỹ phát triển địa phương. Dành một phần kinh phí thích đáng từ khai thác quỹ đất cho các quỹ này với mục đích để chi cho việc tạo quỹ đất sạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại các dự án khai thác quỹ đất lớn tạo thế chủ động cho chính quyền địa phương trong việc quyết định phương án đấu giá hay giao đất nhằm mang lại hiệu quả cao nhất. Sau khi việc khai thác quỹ đất hồn thành, cần hồn lại và bổ sung thêm kinh phí cho quỹ đất phát triển để thực hiện chu kỳ khai thác quỹ đất tiếp theo.
(2) Triển khai vận hành mơ hình quản lý khai thác quỹ đất: Thành lập Ban tổ chức thực hiện khai thác quỹ đất cấp huyện (đối với những địa phương chưa cĩ Trung tâm phát triển quỹ đất); bổ sung và tăng cường thẩm quyền, trách nhiệm cho trung tâm phát triển quỹ đất (tại các đơ thị đã thành lập).
(3) ðiều chỉnh quyết định 37/2011/ Qð – UBND ngày 01/08/2011 về quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An và quyết định 33/2013/Qð – UBND ngày 28/06/2013 của UBND tỉnh Nghệ An về quy trình thời gian xác định giá khởi điểm đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An đối với nội dung liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
- ðối với các đơ thị trung tâm, đơ thị ven biển thực hiện thuê trung tâm đấu giá chuyên nghiệp để tổ chức đấu giá, cịn đối với các thị trấn thì cho phép địa phương chủ động lựa chọn hình thức thuê trung tâm đấu giá chuyên nghiệp hoặc thành lập hội đồng đấu giá như trước đây.
- Khơng quy định trần bước đấu giá hoặc quy định trần nhưng phải đủ lớn (cĩ thể 15% đến 30%) với mục đích tăng tính chủ động cho Hội đồng hoặc tổ chức đấu giá đất
theo diễn biến thực tế của buổi đấu giá, giảm được việc thơng đồng giữa các đối tượng cị đất và người cĩ nhu cầu.
- Kiến nghị tăng số tiền đặt cọc tối đa lên 50% để giảm thiểu được các đối tượng cị đất, tham gia đấu giá ảo. Cũng cĩ thể áp dụng thêm một số giải pháp khác như buộc chứng minh được số tiền ở một mức độ đảm bảo khả năng nộp tiền nếu trúng đấu giá.
- Cho phép địa phương tổ chức đấu giá xác định giá khởi điểm phù hợp với điều kiện thực tế , nhằm thu hút người tham gia đấu giá và giảm tối đa thời gian thẩm định giá. Chỉ khống chế giá trúng đấu giá phải bằng hoặc cao hơn giá thị trường.
- Bắt buộc đấu giá đối với diện tích đất quy hoạch hai bên tuyến đường giao thơng tại khu vực đơ thị trung tâm và ven biển. ðối với đơ thị trung du thì thực hiện đối với các tuyến đường giao thơng lớn (liên huyện, tỉnh lộ, quốc lộ).
(4) Ban hành quyết định Quy định về quản lý các dự án sử dụng đất trên địa bàn, trong đĩ, quy định cụ thể về người chịu trách nhiệm, chế độ kiểm tra giám sát và chế tài xử lý vi phạm. Cần được chi tiết các nội dung sau:
- Thực hiện cơ chế “ký quỹ thực hiện dự án” nhằm ràng buộc trách nhiệm của Chủ đầu tư.
- Kiểm sốt chặt việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư và xử lý nghiêm nếu cĩ vi phạm; Kiểm sốt “đầu ra” của các chủ đầu tư dự án đầu tư khu dân cư, đơ thị, khi sản phẩm đã hồn thiện.
- Quán triệt quan điểm đầu tư phát triển đơ thị theo cơng thức: Hạ tầng – Nhà ở và Dân cư: bắt buộc phải đầu tư cơ sở hạ tầng đi trước, sau đĩ đến xây dựng nhà ở và cuối cùng dân cư mới đến sinh sống.
(5) Quy định bắt buộc về cơ cấu tỷ lệ các loại nhà ở theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê khi lập quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, khu đơ thị mới.
Từng địa phương cần rà sốt quỹ đất cơng chưa sử dụng trên địa bàn, tiến hành lập quy hoạch và dự án đầu tư nhà ở cho đối tượng xã hội để giảm bớt giá thành nhà ở. Tổ chức bán đấu giá các vị trí sinh lợi để bù đắp các khoản chi phí như miễn giảm tiền đất với người cĩ cơng với cách mạng hoặc nhà cho người nghèo. Các tổ chức tín dụng tham gia mạnh mẽ cho các dự án với lãi suất ưu đãi. Vấn đề cơ bản nhất về nhà ở cho các đối tượng xã hội là ổn định thu nhập, đảm bảo đủ tích lũy để trả nợ vay mua nhà trả chậm.
(6) Kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho cơng nhân tại các Khu cơng nghiệp theo quy hoạch đã được phê duyệt. Trước mắt tập trung kêu gọi đầu tư xây dựng nhà ở cho cơng nhân tại các khu cơng nghiệp được thành lập và hoạt động. ðối với các KCN chưa thành lập khi cĩ quy hoạch định hướng phát triển, quy hoạch xây dựng và đi vào hoạt động sẽ được bổ sung vào kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của tỉnh.
(7) Tuỳ theo điều kiện phát triển KT-XH hàng năm để thực hiện hỗ trợ về nhà ở đối với các hộ gia đình chính sách, hộ người cĩ cơng với cách mạng cĩ khĩ khăn về nhà ở bằng các hình thức như: Miễn, giảm tiền nhà, tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc khi được nhà nước giao đất; Tặng nhà tình nghĩa, nhà đại đồn kết, hỗ trợ kinh phí để cải tạo hoặc sữa chữa nhà ở thơng qua các chính sách, chương trình do Nhà nước quy định; Ưu tiên mua nhà ở xã hội.
(8) ðối với các hộ nghèo đơ thị gặp khĩ khăn về nhà ở thì việc hỗ trợ nhà ở giải quyết theo hướng: đối với các trường hợp đã cĩ nhà ở, nhưng là nhà tạm, hư hỏng, dột nát thì Nhà nước, các tổ chức kinh tế – xã hội, cộng đồng hỗ trợ một phần kinh phí, kết hợp cho vay ưu đãi để các hộ tự cải tạo, sửa chữa nhà ở; đối với các hộ nghèo đặc biệt khĩ khăn thì thực hiện theo nguyên tắc Nhà nước, cộng đồng, các tổ chức kinh tế – xã hội xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương để giúp họ cĩ chỗ ở phù hợp;
4.3.2. ðề xuất với Trung ương
- Cho phép địa phương linh hoạt trong việc lựa chọn phương thức thẩm định giá: thuê cơ quan thẩm định giá độc lập hay Hội đồng giá đất của tỉnh xác định, nhằm phù hợp với điều kiện thực tế về năng lực của các tổ chức thẩm định giá độc lập tại địa phương.
- Bố sung đánh thuế đối với tài sản gắn liền với đất; Bổ sung đánh thuế nặng hơn với đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng.
- ðiều chỉnh cơ cấu nguồn thu về tiền sử dụng đất theo hướng cân đối tăng cơ cấu nguồn thu trong quá trình sử dụng đất hơn là chỉ dựa vào nguồn thu tiền sử dụng đất.
- Ban hành các quy định hướng dẫn các địa phương trong việc áp dụng các cơng cụ khai thác quỹ đất nhằm mang lại hiệu quả cao nhất về kinh tế, xã hội và mơi trường.
- Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản. Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.
KẾT LUẬN
Nhà ở và đất ở là nhu cầu khơng thể thiếu của mỗi con người, cùng với sự gia tăng dân số do tốc độ đơ thị hĩa, nhu cầu nhà ở ngày một tăng nhanh. Chính vì vậy, cần giải quyết vấn đề nhà ở, đất ở một bài tốn khĩ, khơng chỉ đơn thuần nhu cầu cĩ