Đây chính là nhóm yếu tố bên trong có vai trò quan trọng thứ ba trong sáu yếu tố tác động đến quyết định cho vay của các cán bộ, nhân viên ngân hàng. Vì vậy nhằm phát triển mảng sản phẩm tín dụng một cách phù hợp với người có thu nhập thấp các ngân hàng cần:
Thứ nhất, tăng cường huy động nguồn vốn dài hạn. Tín dụng nhà ở cho người có TNT là tín dụng BĐS có thời hạn cho vay dài, trong khi nguồn vốn của các ngân hàng hiện nay chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn. Do vậy, việc đầu tiên cần nghiên cứu là các chính sách và giải pháp nhằm tăng nguồn vốn dài hạn cho các ngân hàng, cụ thể:
Đa dạng hóa sản phẩm tiền gửi, linh hoạt trong kỳ hạn, phương thức tính lãi, thiết kế sản phẩm tiền gửi đa dạng theo nhu cầu khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ tiền gửi.
Các ngân hàng chủ động xây dựng các chương trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt là huy động vốn từ chính các đối tượng có nhu cầu vay vốn mua nhà ở TNT như triển khai các chương trình tiền gửi tiết kiệm mua nhà, chương trình tín dụng nhà ở v.v… các nước đã thực hiện nhằm huy động nguồn vốn từ các khách hàng cá nhân. Khách hàng tham gia chương trình này khi mua nhà ở cho người có TNT sẽ được hỗ trợ về nguồn vốn dài hạn, lãi suất vay thấp hơn so với thị trường.
Một ngân hàng có uy tín, thương hiệu trên thị trường sẽ dễ dàng hơn trong việc huy động các nguồn vốn dài hạn, vốn ủy thác trong nước và nước ngoài. Vì vậy, các ngân hàng cần phải không ngừng nâng cao uy tín, thương hiệu của mình trên thị trường và quốc tế. Bên cạnh đó, các ngân hàng cần nghiên cứu và ứng dụng việc phát hành các công cụ tài chính cổ phiếu, trái phiếu tín phiếu, chứng
74
khoán hóa, phát triển thị trường thứ cấp, cầm cố để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu khuyến khích của Chính phủ.
Thứ hai, xác định mức lãi suất, số tiền vay, thời hạn và phương thức thanh toán phù hợp với khách hàng.
Vốn tự có tham gia vào phương án: Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu khách hàng phải có một số vốn tự có tối thiểu tham gian vào phương án tối thiêu khoảng 30% giá trị của phương án. Đây cũng là vấn đề khó khăn cho không ít người có TNT. Các ngân hàng có thể xem xét tăng hạn mức cho vay từ 70% như hiện nay lên mức 80 – 90 % (là mức thông thường được áp dụng cho vay mua BĐS tại các nước).
Lãi suất cho vay: Hiện nay lãi suất của sản phẩm vay mua nhà khoảng từ 11 – 13%/năm khá cao so với đối tượng người có TNT. Các ngân hàng nên đa dạng sản phẩm huy động, đa dạng kỳ hạn gửi, huy động vốn từ nhiều nguồn, xây dựng những kênh huy động vốn dài hạn, v.v… nhằm chủ động hơn về nguồn vốn, tiết kiệm chi phí đầu vào, tạo tiền đề cho việc giảm lãi suất tín dụng nhà ở cho các đối tượng có TNT như các nước trong khu vực từ 2,5 – 6,3% (Trung Quốc, Thái Lan, Đài Loan...).
Vấn đề thẩm định thu nhập: Đây cũng là một trong những vấn đề còn nhiều khó khăn hiện nay, đặc biệt là đối với những khách hàng không phải là cán bộ - công nhân viên, không có hợp đồng lao động cụ thể hoặc không đủ cơ sở để chứng minh thu nhập. Các ngân hàng cần linh hoạt hơn trong việc cho phép các thành viên trong hộ gia đình cùng tham gia vào phương án trả nợ cho ngân hàng (đồng trả nợ) hoặc chấp nhận tương đối các khoản thu nhập không chính thức sau khi đã được cán bộ tín dụng thẩm định, đánh giá. Tại các nước, việc cho một nhóm những người cùng vay để tăng khả năng trả nợ cho ngân hàng được xem là một trong những giải pháp thích hợp khi giải quyết vấn đề nhà ở cho người có TNT .
Về thời hạn cho vay: Hiện nay ở các ngân hàng thường áp dụng là 5 năm hoặc không quá 15 năm quán ngắn. Do vậy, Chính phủ cùng với các ngân hàng, tổ
75
chức tín dụng cần nghiên cứu, xem xét nâng thời hạn cho vay lên 15 – 30 năm như các nước nhằm đảm bảo cho các đối tượng có điều kiện trả dần nợ vay.
Phương thức thanh toán: Phương thức tốt nhất đối với nhóm đối tượng này là trả góp theo kỳ hạn cố định hoặc linh hoạt tùy theo nguồn trả nợ của khách hàng nhằm đảm bảo khả năng trả nợ, giảm áp lực trả nợ cho khách hàng nhưng ngân hàng vẫn đảm bảo quản lý, kiểm soát an toàn cho khoản vay.
Thứ ba, hoàn thiện các quy định về đảm bảo tiền vay:
Người có TNT được đánh giá là đối tượng khách hàng có rủi ro tín dụng cao, việc thu nợ từ nguồn tài sản đảm bảo càng được các ngân hàng quan tâm, tỷ lệ tài trợ tối đa 70% trên giá trị tài sản đảm bảo, trong khi các nước trên thế giới tỷ lệ cho vay lên đến 90 – 95% giá trị tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, giá trị BĐS và thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa ổn định, việc các ngân hàng tài trợ với tỷ lệ cao như vậy khá rủi ro. Để hỗ trợ phát triển tín dụng nhà ở cho các đối tượng này, các ngân hàng nên nâng tỷ lệ tài trợ tối đa 80 90% giá trị tài sản đảm bảo là vừa phải.
Hoàn chỉnh các quy định, quy chế về điều kiện nhận, định giá và quản lý tài sản đảm bảo một cách đơn giản, tránh các thủ tục rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho khách hàng nhằm tiết kiệm thời gian và chi phi cho cả hai bên. Phối hợp với các cơ quan nhà nước, NHNN xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp, tiêu chuẩn hóa các công cụ và quy trình cho vay thế chấp nhà ở, xây dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh, tín dụng nhà ở.
Thứ tư, tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng:
Đây cũng là điều mà các ngân hàng rất lo ngại. Đối với người có TNT, phần lớn thu nhập của họ là từ lương, chỉ đủ trang trải chi phí sinh hoạt, khả năng tích lũy thấp nếu xảy ra một biến cố nào đó hoặc do ý chí trả nợ kém, không tiếp tục trả được nợ, ngân hàng khó thu hồi vốn vay. Việc tịch biên tài sản thế chấp, đặc biệt
76
là tài sản hình thành từ vốn vay gặp phải một số vấn đề về pháp lý, khó khăn trong quá trình thanh lý.
5.2.3 Đối với các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, chủ đầu tư
Đây chính là nhóm các yếu tố bên ngoài, những yếu tố này tác động tới chính sách hỗ trợ người có thu nhập thấp, hỗ trợ các ngân hàng.
Đối với các cơ quan Nhà nước
Nhà nước cần xác định rõ chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhằm mục tiêu tăng trưởng GDP, kiểm soát lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp… thúc đẩy nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng phát triển ổn định, bền vững, đặc biệt là thị trường nhà ở thu nhập thấp, góp phần cân đối cung – cầu của thị trường.
Bên cạnh đó, Nhà nước tạo ra môi trường kinh tế - chính trị - xã hội ổn định, sẽ tạo điều kiện cho quá trình phát triển kinh tế, đảm bảo công ăn việc làm cho người lao động, giảm tỷ lệ thất nghiệp nâng cao thu nhập và mức sống của người dân, có khả năng tích luỹ cải thiện nhà ở.
Xây dựng các chính hỗ trợ cụ thể đối với việc khuyến khích các ngân hàng tham gia thị trường tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp ( miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chương trình kích cầu vay vốn ưu đãi, xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay…). Nguyên tắc của việc xây dựng chính sách và khuyến khích phải thực sự nhằm vào mục tiêu lợi nhuận và an toàn, hiệu quả cho các ngân hàng. Các chính sách ưu đãi và điều tiết phải tuân theo cơ chế thị trường, tránh việc nhầm lẫn cho các đối tượng đây là chương trình mang tính xã hội triển khai thực hiện theo cơ chế xin cho.
Đối với các doanh nghiêp, chủ đầu tư căn hộ cho người có TNT
Nhu cầu trong phân khúc nhà ở cho người có TNT là rất lớn. Đây là nhu cầu thực, không phải nhu cầu ảo như phân khúc thị trường nhà ở cao cấp. Vì vậy, chủ đầu tư cần phải có những biện pháp cụ thể nhằm phát triển phân khúc thị trường này, cụ thể:
77
Tập trung mọi nguồn lực tài chính, nhân lực,… triển khai, thực hiện các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, đặc biệt là các doanh nghiệp đã được các cơ quan chức năng của nhà nước hỗ trợ thực hiện các dự án này, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện dự án, một mặt vừa giảm chi phí, mặt khác kịp thời đưa sản phẩm ra thị trường.
Áp dụng các phương thức thanh toán linh hoạt cho khách hàng, trong đó chú ý phương thức trả chậm theo nhiều đợt và kéo dài thời gian thanh toán cho khách hàng. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cần chủ động hợp tác với các Ngân hàng trong việc thực hiện phương thức trả chậm với lãi suất ưu đãi, vì đây là đối tượng khách hàng có thu nhập thấp nên cần phải có phương thức thanh toán phù hợp với họ.
Chủ động hợp tác với các cơ quan hành nhà nước, các công ty, tập đoàn kinh tế lớn cùng xây dựng, phát triển nhà ở cho công nhân, nhân viên của doanh nghiệp mình. Ở các nước tiên tiến trên thế giới, các doanh nghiệp đều có chính sách nhà ở riêng cho công, nhân viên của doanh nghiệp mình nhằm kích thích họ nâng cao năng suất lao động và gắn bó, cống hiến nhiều hơn cho doanh nghiệp mình.
Nhà nước tuy đóng vai trò quan trọng nhưng không thể bao biện tất cả. Ngân hàng cũng không trực tiếp đầu tư mà chỉ đóng vai trò là người cho vay hỗ trợ vốn. Vì vậy, chủ đầu tư là lực lượng không thể thiếu trong việc đưa chương trình nhà ở cho người có TNT đi vào thực tế cuộc sống. Muốn cho phân khúc thị trường nhà ở này phát triển chủ đầu tư cần: Đa dạng các loại nhà và quy mô căn hộ phù hợp với điều kiện và khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư. Điều này làm cho thị trường đa dạng và ngày càng có tính cạnh tranh cao hơn, đem lại nhiều ích lợi hơn cho người tiêu dùng. Cung cấp nhà giá rẻ phù hợp với nhu cầu của người có TNT. Tuy nhiên, để giá bán BĐS thấp thì cần sự hỗ trợ của Chính phủ về giá đất, các ngân hàng với nguồn vốn dài hạn, lãi suất tín dụng hợp lý…. Từ đó, chủ đầu tư có thể hạ thấp giá thành, tạo điều kiện cho người có TNT có cơ hội tạo lập nhà ở.
78 .
5.3 Các điểm mới và giới hạn của đề tài
Xác định được các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cho vay mua nhà đối với người có tại các chi nhánh của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM, giúp cho hoạt động tín dụng nhà ở phát triển một cách bền vững. Các yếu tố này có thể làm cơ sở nghiên cứu cho những đề tài có liên quan đến phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở TNT nói riêng.
Đề tài sẽ đóng góp vào thực tiễn phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNT trên địa bàn TP HCM thông qua đề xuất một số giải pháp hỗ trợ từ phía Chính phủ, NHNN, chủ đầu tư và các ban ngành có liên quan tạo điều kiện tài chính cho người dân có khả năng sở hữu một căn nhà phù hợp, góp phần to lớn vào quá trình phát triển đô thị, nâng cao giá trị đời sống vật chất và tinh thần cho người dân.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nghiên cứu, đề tài cũng còn có một số giới hạn sau:
Giới hạn về phạm vi nghiên cứu: do những hạn chế về thời gian, kinh phí, nhân lực, nghiên cứu chỉ được thực hiện tại chi nhánh của một số NHTMNN trên địa bàn TP HCM.
Giới hạn về đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu chỉ mới thực hiện với đối tượng là các cán bộ tín dụng, cán bộ quản lý tín dụng và cán bộ quản lý (Giám đốc/Phó Giám đốc/Trưởng phòng/ Phó phòng) đang công tác tại các chi nhánh của một số NHTMNN dựa trên phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Do đó kết quả nghiên cứu vẫn chưa bao quát được toàn địa bàn cũng như đánh giá về các yếu tố khác có liên quan như tín dụng nhà ở cho người có TNT của các ngân hàng chính sách, các tổ chức tài chính trung gian khác.
79
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Quy định pháp luật
Quốc hội. Luật nhà ở,năm 2005.
Chính phủ. Nghị quyết số 01/NQ-CP, ngày 07/01/2013.
Bộ xây dựng. Thông tư số 07/2013/TT-BXD, ngày 15/05/2013.
Bộ tài chính. Thông tư số 16/2013/TT-BTC, ngày 08/02/2013
UBND TP.HCM. Quyết định số 22/2010/QĐ-UBND, ngày 29/03/2010.
UBND TP.HCM. Quyết định số 86/2008/QĐ-UBND, ngày 18/12/2008.
Tiếng Việt:
Đường Thị Thanh Hải. (2014). Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng cá nhân ở Việt Nam, Tạp chí Tài chính số 4 – 2014, 23-24.
Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc. (2005). Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Thống kê, 12 – 58.
Lê Văn Tề. (2009). Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê, 24, 34- 79.
Nguyễn Đình Thọ. (2009). Nghiên cứu khoa học trong quản trị kinh doanh, NXB Thống kê, 34-116.
Nguyễn Khánh Duy. (2009). Thực hành SEM với AMOS, Bài giảng, Trường ĐH Kinh tế TPHCM , 21- 34, 39 – 43.
Nguyễn Minh Kiều. (2011). Nghiệp vụ ngân hàng, NXB Thống kê, 43-85.
Nguyễn Thị Ngọc Thảo. (2013). “ Các nhân tố ảnh hưởng tới khả năng vay mua nhà cảu đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” .
Luận văn thạc sĩ, 34-65,69.
Trần Hà Kim Thanh. (2011). “Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp”. Luận án tiến sỹ, 26, 43 – 80, 96-98.
Trần Thị Kim Oanh. (2013) “ Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn TP HCM” . Luận văn thạc sĩ, 12 -78.
80
Trường Đại học Kinh tế TP.HCM . (2010). “Tín dụng ngân hàng - Giải pháp tất yếu đối với vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM đến năm 2020”. Công trình dự thi nghiên cứu khoa học, 24, 28, 34, 43-56.
Vương Quân Hoàng .(2006). Phương pháp thống kê xây dựng mô hình định mức tín nhiệm khách hàng, NXB Thống kê, 12-53.
Tiếng nước ngoài
Beltas, A. (2008). Housing and housing finance in Algeria: Opportunities and Challenges. Journal of Housing Finance International, 3, 9, 12 -17.
Bestani, R. and Klein, J. (2004) . Housing finance in Aisa . Asia Development
Bank working paper, 2 - 15.
Dinh Thi Huyen Thanh & Stafanie Kleimeier. (2006). Credit Scoring for Vietnam ’s Retail Banking Market. Limburg Institute of Financial Economics Maatricht
university, 7, 9-21.
Hair, J.F, Anderson, R.E., Tatham, R.L. & Black, W.C. (1998). Multivariate Data Analysis. Prentical – Hall International, Inc, 10 -15.
Jorgensen, N.O. (2007). Housing the No-income groups: the role of housing finance in alleviating urban poverty. Journal of Housing Finance International. Kajimo – shakantu, K., and Evans K. (2006). The role of banks in the provision of
low-income housing finance in South Africa: can they play a difference role? .
International Journal of Strategies Property Management, 3- 15.
Tài liệu lấy từ Internet.
1. Tình hình kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh (2013),