Giải pháp cụ thể hoàn thiện

4. Kết cấu của luận văn

3.3.2. Giải pháp cụ thể hoàn thiện

- Đối với những hợp đồng tặng cho được xác lập vào các thời điểm khác nhau, có hiệu lực khác nhau, đến nay chưa có một văn bản pháp luật nào của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn việc giải quyết các tranh chấp này. Vì vậy, để góp phần vào việc giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người viết xin đưa ra quan điểm của mình đối với việc giải quyết các vụ án này như sau:

+ Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này được xác lập trước ngày 01-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định số 201-CP về việc thống

35

Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh, Tặng cho nhà đất luật thiếu rạch ròi, Tòa khó thống nhất, Huy Anh, http://phapluattp.vn/chinh-sach-quy-hoach/tang-cho-nha-dat-luat-thieu-rach-roi-toa-kho-thong-nhat- 201310070848197806ca44.chn [truy cập ngày 04/4/2014].

nhất quản lý ruộng đất trong cả nước). Thời kỳ này Nhà nước công nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy người sử dụng đất có quyền tặng cho đất đai, tuy nhiên nếu việc tặng cho này mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết như sau:

Nếu bên được tặng cho chưa nhận đất và bên tặng cho vẫn quản lý, sử dụng đất, hoàn thành các nghĩa vụ thuế (dù việc tặng cho này đã tuân thủ các quy định về hình thức) thì bác yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho của bên được tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nếu bên được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài (dù việc tặng cho này không tuân thủ các quy định về hình thức) thì công nhận hợp đồng tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, bên được tặng cho đã thực hiện điều kiện trong hợp đồng tặng cho nhưng chưa được nhận đất thì bác yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho của bên được tặng cho và buộc bên tặng cho phải thanh toán các chi phí, công sức mà bên được tặng cho bỏ ra để thực hiện điều kiện đó theo giá trị thường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

+ Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01-7- 1980 (Ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201-CP) đến trước ngày 15-10-1993 (Ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực). Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Về nguyên tắc chung thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong thời điểm từ ngày 01-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật. Tuy nhiên, theo quy định của Hiến pháp 1980 thì: "Những tập thể, cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật ...",36 do đó nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn này mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết như sau:

- Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa được thực hiện, tức là bên tặng cho chưa giao đất cho bên được tặng thì Tòa án tuyên hủy hợp đồng tặng cho vì hợp đồng bị vô hiệu.

- Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được thực hiện, bên được tặng cho đã nhận đất sử dụng ổn định lâu dài, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất) mà khi được cấp giấy hoặc kê khai quyền sử dụng đất, bên tặng cho biết nhưng không phản đối gì (phản đối phải bằng đơn khiếu nại) thì bác yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đối với bên tặng cho.

36

- Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, bên được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng điều kiện đặt ra trong hợp đồng thì buộc bên được tặng cho phải trả lại quyền sử dụng đất cho bên tặng cho.

+ Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 15-10- 1993 đến ngày 30-6-2004. Theo điểm 5 Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự của Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 thì những quy định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, nhưng Luật đất đai năm 1993 không điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, do đó về nguyên tắc, việc tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 5-10-1993 đến ngày 30- 6-2004 phải tuân theo các quy định tại Điều 131, 461, 462, 463, 691, 692, 693, 696 Bộ luật Dân sự năm 1995. Vì vậy, nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết như sau:

- Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng các quy định như đã nêu ở trên thì dù bên tặng cho chưa giao đất cho bên được tặng cho thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn được công nhận và Tòa án buộc bên tặng cho phải giao đất cho bên được tặng cho.

- Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định về hình thức nhưng bên được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi bên được tặng cho được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên tặng cho bên nhưng không phản đối gì thì bác yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đối với bên tặng cho.

- Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà bên được tặng cho đã nhận đất nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng với điều kiện được nêu trong hợp đồng thì Tòa án tuyên hủy hợp đồng tặng cho và buộc bên được tặng cho phải giao trả đất cho bên tặng cho.

+ Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01-7 - 2004 đến nay. Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đồng thời Bộ luật dân sự năm 2005 cũng được quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, về nguyên tắc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong giai đoạn này phải tuân theo các quy định tại điều 106 Luật đất đai năm 2003; Điều 122, 470, 689, 691, 692, 722, 723, 724, 725, 726 của BLDS năm 2005. Vì vậy việc tặng cho quyền sử dụng đất mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết như sau:

- Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng các quy định tại các điều luật nêu trên mà bên tặng cho chưa giao đất cho bên được tặng cho thì Tòa án công nhận hợp đồng và buộc bên tặng cho phải giao đất cho bên được tặng cho.

- Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà vi phạm một trong các điều kiện được quy định tại các điều luật nêu trên (trừ vi phạm về hình thức) thì Tòa án tuyên hủy hợp đồng. Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ vi phạm duy nhất về điều kiện hình thức thì Tòa án buộc các bên phải thực hiện các quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại xảy ra.

KẾT LUẬN

Qua nghiên cứu cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người rút ra một số kết luận sau:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự đặc biệt, được hình thành trên cơ sở tình cảm, trên tinh thần tương thân tương ái giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong đời sống xã hội, đồng thời nó cũng là một hợp đồng dân sự thông dụng trong đời sống giao lưu dân sự vừa đáp ứng nhu cầu trong sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của con người thông qua việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, vừa đảm bảo tính xã hội trong việc điều chỉnh nhu cầu về sử dụng đất, vừa bảo đảm sự quản lý của Nhà nước về đất đai trên toàn quốc. Vì vậy, trong mọi giai đoạn của lịch sử phát triển, Nhà nước đều có những quy định pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ dân sự đặc biệt này.

- Ở mỗi quốc gia, theo từng giai đoạn lịch sử phát triển, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật điều chỉnh ở những mức độ khác nhau, phụ thuộc vào chế độ kinh tế, thể chế chính trị, điều kiện xã hội, phong tục tập quán... Sự điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của nước ta cũng nằm trong quy luật đó và kể từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay, nó từng bước được hoàn thành và luôn đảm bảo nguyên tắc tự do tự nguyện và bình đẳng giữa các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.

- Mặc dù Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005 và các văn bản pháp luật đất đai khác đã quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng còn một số vấn đề trong lĩnh vực này chưa được đề cập tới, hơn nữa quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày một đa dạng, phức tạp, vì vậy để kiểm soát được việc tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước cần phải ban hành văn bản pháp luật điều chỉnh một cách kịp thời, toàn diện các vấn đề về tặng cho quyền sử dụng đất.

- Để quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ngày một ổn định và phát triển hơn nữa, Nhà nước cần phải tăng cường sự quản lý về đất đai bằng pháp luật, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất để mọi người nắm được, từ đó nâng cao ý thức pháp luật cho mọi người trong việc tham gia vào quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, sao cho vừa đảm bảo được tính tự do tự nguyện ý chí, vừa đảm bảo được tính đúng pháp luật khi tham gia xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn bản quy phạm pháp luật

1. Hiến pháp năm 1980

2. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) 3. Bộ luật Dân sự năm 1995

4. Bộ luật Dân sự năm 2005 5. Luật Đất đai năm 1987 6. Luật Đất đai năm 1993

7. Luật Đất đai năm 2003 ( sửa đổi, bổ sung năm 2009) 8. Luật Công chứng năm 2006

9. Luật sửa đổi, bổ sung điều 121 Luật nhà ở và Điều 126 Luật đất đai năm 2009

10. Pháp lệnh Tổ chức và hoạt động hòa giải ở cơ sở ngày 5 tháng 1 năm 1999 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội

11. Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ Về thi hành Luật Đất đai

12. Nghị quyết số 01/2003/NĐ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 của Hội đồng thẩm phán Tào án nhân dân tối cao, Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình

13. Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình

* Sách, báo, tạp chí

1. Lê Xuân Bá, Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công

cuộc đổi mới ở Việt Nam năm 2003

2. Nguyễn Mạnh Bách, Pháp luật về hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2009

3. Trần Quang Huy, Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Chính trị Quốc gia năm 2010

4. Nguyễn Quang Thắng, Nguyễn Quang Tài, Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia

Long), tập I, tập II, tập III, Nxb Văn hóa thông tin Hà Nội, năm 2002

5. Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự

Việt Nam năm 2001, Tập I, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội năm 2001

6. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Hà Nội năm 2006 7. Viện Sử học Việt Nam, Việt sử thông giám cương mục, Quyển 5, Nxb. Văn Sử Địa, Hà Nội năm 1975

* Trang thông tin điện tử

1. Bộ Tài nguyên và Môi Trường, Giải quyết tranh chấp đất đai ở cơ sở: Hiệu

lực của biên bản hòa giải còn hạn chế, Minh Ngọc, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=55125&code= 7WXYY55125

2. Bộ Tư Pháp, Những khó khăn vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh

chấp đất đai liên quan đến chữ “hộ” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nguyễn Thị Xuân Ngọc, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc /Pages/nghien-cuu-trao- doi.aspx?ItemID=5960

3. Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh, Tặng cho nhà đất luật thiếu rạch ròi, Tòa khó thống nhất, Huy Anh, http://phapluattp.vn/chinh-sach-quy-hoach/tang-cho-nha- dat-luat-thieu-rach-roi-toa-kho-thong-nhat-201310070848197806ca44.chn

PHỤ LỤC

Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chúng tôi gồm có:

Bên tặng cho (sau đây gọi là bên A):

... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

Bên được tặng cho (sau đây gọi là bên B): ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

Hai bên đồng ý thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo ... Cụ thể như sau: - Thửa đất số: ... - Tờ bản đồ số:... - Địa chỉ thửa đất: ... - Diện tích: ... m2 (bằng chữ: ...) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: ... m2 + Sử dụng chung: ... m2 - Mục đích sử dụng:... - Thời hạn sử dụng:... - Nguồn gốc sử dụng:... Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ... Giá trị quyền sử dụng đất là ...đồng (bằng chữ: ... đồng Việt Nam) ĐIỀU 2 VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm ...

2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 3

TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, lệ phí liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên ... chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 4

PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 5

CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 2. Bên B cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;