4. Kết cấu của luận văn
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất
Sau khi thỏa thuận xong về nội dung cơ bản của hợp đồng tặng cho, bên được tặng cho có quyền nhận hoặc không nhận quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã lập thành văn bản, có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng bên được tặng cho vẫn có quyền từ chối nhận tài sản này. Như vậy có thể thấy: Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, bên được tặng cho có quyền nhận hoặc không nhận tài sản (quyền sử dụng đất) tặng cho ngay cả khi đang thực hiện hợp đồng và hợp đồng tặng cho này sẽ có hiệu lực khi bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất và làm các thủ tục đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại Điều 726 BLDS năm 2005 thì bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại Điều 725 BLDS năm 2005 quy định bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho.
-Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Từ những quy định trên, ta thấy quyền yêu cầu của bên được tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận tương ứng với nghiã vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc tặng cho quyền sử dụng đất sẽ làm chấm dứt việc sử dụng đất của bên tặng cho, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người được tặng cho quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích được tặng cho. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất.
Qua đó, người được tặng cho quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,… và thực hiện những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Tóm lại, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chính là nội dung của hợp đồng được các bên thỏa thuận xác lập nhằm đạt được mục đích nhất định trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực thì mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, điều đó có nghĩa là những điều khoản được các bên thỏa thuận xác lập trong hợp đồng về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên phải không vi phạm những quy định mà pháp luật không cho phép các bên thực hiện những hành vi nhất định và phải phù hợp với những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Do đó khi thỏa thuận trao đổi để xác lập các điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải luôn tuân thủ điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng theo quy định của pháp luật.
CHƯƠNG 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
Xuất phát từ những lợi ích mà đất đai đem lại các giao dịch về đất đai nói chung và việc tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra ngày càng phổ biến với nhiều hình thức khác nhau. Trên cơ sở những quy định của pháp luật về giao dịch tặng cho phải thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng còn nhiều tranh chấp phát sinh trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như pháp luật chưa hoàn thiện, mâu thuẫn phát sinh giữa các bên, ý thức chấp hành các quy định của pháp luật,… Bên cạnh đó, hoạt động giải quyết các tranh chấp phát sinh cũng gặp nhiều khó khăn và hạn chế, những vấn đề đặt ra cần có những giải pháp kịp thời, phù hợp hoàn thiện những thực trạng còn tồn tại trong thực tiễn và pháp luật áp dụng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến hiện nay.
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Tìm hiểu tình hình tặng cho quyền sử dụng đất thông qua thực hiện hợp đồng tặng cho trên thực tế nhằm đánh giá nguyên nhân và thực trạng công tác giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhất là đối với các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình,…
Hiện nay, trên thực tế tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất đa dạng và phong phú, bao gồm nhiều chủ thề tham gia với nhiều hình thức tặng cho quyền sử dụng đất khác nhau như: tặng cho bằng miệng (hợp đồng miệng), tặng cho bằng cách lập văn bản có xác nhận của người làm chứng hoặc không có xác nhận của người làm chứng, không có xác nhận của chính quyền địa phương, tặng cho bằng cách lập hợp đồng có xác nhận của chính quyền địa phương hoặc chứng nhận của phòng công chứng... Chủ thể tặng cho thì cũng đa dạng như: bố mẹ tặng cho con cái, ông bà tặng cho các cháu, anh chị em tặng quyền sử dụng đất cho nhau hoặc cũng có khi hộ gia đình tặng quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư hay các tổ chức kinh tế tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất cho các bà mẹ Việt Nam anh hùng... Đối tượng là quyền sử dụng đất được tặng cho cũng rất phong phú, bao gồm nhiều loại quyền sử dụng đất khác nhau như: quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất vườn, quyền sử dụng đất nông nghiệp, quyền sử dụng đất phi nông nghiệp..., có những trường hợp còn tặng cho nhau cả đất công (đất lấn chiếm của Nhà nước), đất đang có
tranh chấp hoặc chưa được Nhà nước cho phép hợp thức hóa. Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng có nhiều loại, bao gồm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì điều kiện đặt ra thường là các nghĩa vụ mà người được tặng cho phải thực hiện trước hoặc sau khi được tặng cho như: phải chăm sóc nuôi dưỡng người tặng cho đến lúc về già, phải thờ cúng tổ tiên và người tặng cho khi người đó chết hoặc phải làm nhà hay xin việc làm cho một người thứ ba nào đó...
Như vậy, có thể thấy việc tặng cho quyền sử dụng đất đã có từ lâu trên thực tế và đang diễn ra hết sức đa dạng, phức tạp. Có nhiều trường hợp mà các bên đã xác lập và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất nhưng bên tặng cho vẫn chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và ngược lại có những trường hợp mà bên được tặng cho quyền sử dụng đất đã nhận và sử dụng ổn định đất từ lâu nhưng chưa lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ngoài ra còn có những trường hợp mà người tặng cho chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất đó cho người khác... Tất cả các yếu tố đó làm nên tính phức tạp trong việc tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, trên thực tế, trong một thời gian dài, pháp luật không cho phép các chủ thể sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất. Đến khi pháp luật đã có các quy định để điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất nhưng những điều này mới chỉ dừng lại ở việc quy định trình tự, thủ tục tiến hành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà chưa đề ra cách thức giải quyết tranh chấp trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất vốn dĩ đã xuất hiện từ lâu trong đời sống hàng ngày. Do vậy để ổn định việc tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, pháp luật cần phải có những quy định cụ thể, chặt chẽ để điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.