4. Kết cấu của luận văn
2.2.2. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, những người khác và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận, đồng thời còn giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hợp
25
pháp hay không. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là cơ sở khẳng định các bên đã xác lập hợp đồng, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này, vì vậy nó còn là chứng cứ quan trọng trong tố tụng dân sự.
Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho thông qua hình thức hợp đồng, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, do đó theo quy định của BLDS 2005 thì hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.26 Như vậy có thể thấy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thỏa mãn ba yếu tố, đó là:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản vì quyền sử dụng đất là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, cho nên bên nhận tặng cho chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất mà bên tặng cho chuyển giao nếu việc tặng cho này thể hiện qua hợp đồng bằng văn bản. Mặt khác hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng văn bản sẽ là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát được việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên.
Theo quy định tại Điều 119 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ thì:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đối tượng được phép tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất) thì phải có chứng thực của công chứng Nhà nước.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
26
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa một bên là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và một bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Đồng thời, Điều 37 Luật công chứng 2007 cũng quy định công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng hợp đồng về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi mà tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Theo đó, tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng thuộc Sơ tư pháp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập và Văn phòng công chứng do công chứng viên thành lập hoạt động như doanh nghiệp tư nhân (môt công chứng viên thành lập) hoặc công ty hợp danh (hai công chứng viên thành lập). Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được chủ thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật thì có giá trị pháp lý thực hiện như nhau.
Việc quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có công chứng thực hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giúp các cơ quan Nhà nước kiểm tra, giám sát việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể có hợp pháp hay không, qua đó nhằm tăng cường sự quản lý thống nhất và có hiệu quả đối với toàn bộ đất đai trong cả nước, mặt khác việc quy định này còn nhằm xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra môi trường pháp lý an toàn, ổn định cho việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực, nếu các bên tham gia trong hợp đồng không tuân theo quy định này thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 152 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ thì sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được chứng thực, chứng nhận tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bên được tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong một thời hạn nhất định kể từ ngày nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính (nếu có), thông báo cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất.