14
Quyền sử dụng đất là quyền được lợi dụng các tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người theo quy định của pháp luật. Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử dụng đất. Từ đó vấn đề đặt ra là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai.
Người sử dụng đất có các quyền sau đây: - Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình.
- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định tại điều 17, chương 2, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức:
15
- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Công nhận quyền sử dụng đất. b) Đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2003:“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”
"Đăng ký quyền sử dụng đất" không phải là nội dung mới đưa vào Luật Đất đai 2003 mà nó đã được đề cập đến trong công tác quản lý nhà nước về đất đai từ năm 1980 trong Quyết định số 201/CP của Hội đồng Chính phủ. Trải qua Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 1993 nội dung này vẫn được quy định trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, ở giai đoạn này chưa quy định cụ thể việc đăng ký QSDĐ là nghĩa vụ của người sử dụng đất nên người sử dụng đất hợp pháp, có đủ các loại giấy tờ để chứng minh QSDĐ của họ là hợp pháp nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng để xin cấp giấy chứng nhận cũng không sao. Vì vậy, trong thực tế những trường hợp như thế không hiếm, đã gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai đối với các cơ quan nhà nước.
Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã đưa việc đăng ký đất đai vào thành một nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất, thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp GCN) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất. Mục đích của việc đăng ký để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” mà
16
không phải “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như trước đây.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Trong quá trình sử dụng luôn có sự biến động về chủ sử dụng, loại hạng đất và diện tích. Đăng ký quyền sử dụng đất là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của nó. Như vậy, sau khi đăng ký quyền sử dụng, đất đai được công nhận sử dụng một cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
c) Chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đối với người đang sử dụng đất ổn định. Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật Đất đai) nên Nhà nước thực hiện quyền định đoạtđối với loại tài sản này, và chỉ có quyền trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức. Với quyền sử dụng đất được trao, cá nhân, tổ chức có thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
17
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc sử dụng đất, là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho người sử dụng đất.
1.2.2.2. Sự cần thiết QLNN về chứng nhận quyền sử dụng đất * Đối với Nhà nước
Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất.
Đối tượng QLNN về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đất đai trước hết phải nắm vững các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho QLNN về đất đai bao gồm:
- Đối với đất đai đã giao QSD đất, Nhà nước cần phải nắm được các thông tin về tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn và những ràng buộc về QSD, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý để quản lý tình hình biến động đất đai.
- Đối với đất đai chưa giao QSD đất, Nhà nước cần nắm các thông tin về vị trí, hình thể, diện tích, loại đất để có kế hoạch sử dụng đất cũng như quản lý đất đai.
Các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết từng thửa đất. Thửa đất chính là đơn vị mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu QLNN về đất đai.
18
Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước một mặt có thể kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường, mặt khác sẽ thu được nguồn tài chính lớn vào ngân sách. Hơn nữa, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là căn cứ để Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả cho sự phát triển kinh tế - xã hội.
* Đối với người sử dụng đất
Giấy chứng nhận QSDĐ giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi có Luật Đất đai năm 2003, đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo như Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 2003, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Luật Đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở. Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường bất động sản công khai lành mạnh. Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực
19
thúc đẩy phát triển KT – XH, đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng, điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có Giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép và làm cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính, sử dụng đất có hiệu quả... Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
* Đối với các tổ chức, doanh nghiệp
Từ trước đến nay, ở Việt Nam thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát. Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa có hiệu quả. Việc quản lý thị trường này còn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin. Hệ thống thông tin được xây dựng kết quả cấp GCN QSD đất, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp...nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Việc có được Giấy chứng nhận QSD đất, doanh nghiệp cũng sẽ có tài sản thế chấp vay vốn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Đây là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp vay được vốn, mở rộng sản xuất kinh doanh. Hơn thế, Giấy chứng nhận QSDĐ cũng là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng QSD đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần.
1.2.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất a) Tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất
20
Theo Khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2003 “Đăng ký quyền sử dụng đất
là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [11]
Đăng ký quyền sử dụng đất đai được đề cập đến trong công tác quản lý nhà nước về đất đai từ năm 1980, trong Quyết định số 201/CP của Hội đồng Chính phủ. Trải qua nhiều lần sữa đổi Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 1993 nội dung này vẫn được quy định trong công tác QLNN về đất đai. Tuy nhiên, ở giai đoạn này chưa quy định cụ thể việc đăng ký QSDĐ là nghĩa vụ của người sử dụng đất nên người sử dụng đất hợp pháp, có đủ các loại giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng để xin cấp giấy chứng nhận cũng vẫn được giải quyết. Vì vậy, trong thực tế những trường hợp như thế đã gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai đối với các cơ quan nhà nước. Luật Đất đai 2003 đã đưa việc đăng ký QSDĐ vào thành một nghĩa vụ của người sử dụng đất. Từ đây, mặc dù người sử dụng đất hợp pháp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là đăng ký QSDĐ.
Trong quá trình sử dụng luôn có sự biến động về chủ sử dụng, loại hạng đất và diện tích đất. Đăng ký QSDĐ là một biện pháp quản lý của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của đất.
Như vậy, sau khi đăng ký quyền sử dụng, đất đai được công nhận sử dụng một cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Đối với các cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức cho người sử dụng đăng ký QSDĐ; đồng thời, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải đăng ký cả phần đất còn chưa sử dụng vào sổ địa chính Nhà nước.
21
Đối với người sử dụng đất, phải kê khai đầy đủ các thông tin chính xác và kịp thời. Đồng thời người sử dụng đất chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về các thông tin mà mình cung cấp.
Sau khi hoàn tất các thủ tục kê khai QSDĐ các cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn tiến hành họp Hội đồng tư vấn đất đai xét duyệt. Những trường hợp nào đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì chuyển hồ sơ đến cơ quan cấp trên ( UBND cấp xã, thị trấn chuyển hồ sơ đến UBND huyện ) ra quyết định cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Còn những trường hợp nào không đủ điều kiện thì gửi trả hồ sơ cho người sử dụng đất hoàn thiện các thủ tục tiếp theo.
b) Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Theo quy định của Luật đất đai 2003, “Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ
quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất". Hồ sơ địa chính bao gồm các tài
liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin sau:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất; Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
22
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của thửa đất khác trong phạm vi cả nước.
Nội dung của hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với Giấy chứng nhận QSDĐ và hiện trạng sử dụng đất. Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.
Ngoài việc phục vụ cho công tác quản lý đất đai, hồ sơ địa chính còn cung cấp những loại thông tin liên quan đến đất đai như: tra cứu thông tin; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao sổ địa chính, sổ mục kế đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin hồ sơ địa chính vào thiết bị nhớ của máy tính.