Qua khảo sát số liệu từ báo cáo tài chính của 54 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ta thấy nợ vay chiếm một tỷ lệđáng kể trong cấu trúc vốn của doanh nghiệp với tỷ lệ
trung bình mẫu là 60,77%. Trong đó, các doanh nghiệp vay nợ nhiều nhất vào năm 2012
với tỷ lệ trung bình là 65,24% và vay nợ thấp nhất vào năm 2008 với tỷ lệ trung bình là 55,58%. Chi tiết cụ thểđược thể hiện trong biểu đồ 4.2 sau:
Biểu đồ 4.2: Tỷ lệ tổng nợ trong cấu trúc vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
(Nguồn: tác giả tự tính toán, tổng hợp từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp)
Năm 2008 là năm có tỷ lệ tổng nợ thấp nhất trong 7 năm nghiên cứu, điều này là hoàn toàn phù hợp với tình hình kinh tế của nước ta vào thời điểm này do ảnh hưởng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới, cộng với việc tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá
xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng, do đó tỷ lệ tổng nợ năm 2008 là thấp nhất trong thời gian nghiên cứu (55,58%). Bước sang năm 2009, tỷ lệ tổng nợ tăng lên 59,38%. Có sự tăng nhẹ trong tỷ lệ tổng nợ vào năm này là do thị trường bất độngsản năm 2009 là một năm vô cùng sôi động cùng với dấu hiệu hồi phục của nền kinh tế và nhiều chính
55,58% 59,38% 57,04% 61,22% 65,24% 64,33% 62,62% 50,00% 52,00% 54,00% 56,00% 58,00% 60,00% 62,00% 64,00% 66,00% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Tỷ lệ tổng nợ Tỷ lệ tổng nợ
39
sách mới được đưa ra, nhiều dự án mới hình thành, nhiều xu hướng mới được thiết lập, do đó tỷ lệ tổng nợ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng có xu hướng tăng
theo.
Năm 2010 tỷ lệ tổng nợ có sự giảm nhẹ xuống còn 57,04%, tuy nhiên sang năm 2011 lại tăng lên 61,22% và tăng cao nhất vào năm 2012 ở mức 65,24%, sau đó lại tiếp tục giảm nhẹ vào năm 2013 và 2014 tương ứng với mức 64,33% và 62,62%. Năm 2010, mặc dù có những dấu hiệu hồi phục của nền kinh tế nhưng những ảnh hưởng củacuộc khủng hoảng kinh tế vẫn chưa được khắc phục, thêm vào đó thị trường chứng khoán thời gian này khá ảm đạm góp phần trì kéo cả thị trường bất động sản khiến cho khả năng phục hồi của thị trường bất động sản bị trở ngại. Do đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thu hẹp kinh doanh, cắt giảm chi phí và vay nợ ít đi nhằm kiểm soát chi phí tài chính của doanh nghiệp mình. Năm 2011, 2012 nền kinh tế có nhiều biến động như lạm phát và lãi suất cho vay cao, tồn kho bất động sản lớn, nợ xấu tăng cao, điều này làm cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng, thậm chí là ngưng hoạt động, do đó để cầm cự các doanh nghiệp bắt buộc phải tăng tỷ lệ vay nợ lên. Đến năm 2014 thị trường bất động sản đã có tín hiệu hồi phục tích cực: mức thanh khoản được cải thiện, tồn kho bất động sản giảm, mức giá giao dịch ổn định và có tăng nhẹ ở một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp…vv do đó tình hình tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng được cải thiện, dẫn tới tỷ lệ nợ vay giảm nhẹ về còn 62,62% vào năm 2014.