4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG đẤT CỦA HUYỆN HOÀ
4.2.1. Hiện trạng sử dụng ựất
Theo kết quả thống kê ựất ựai tại thời ựiểm 0 giờ ngày 01/01/2012 cho thấy, trong phạm vi quản lý ựịa giới hành chắnh, tổng diện tắch tự nhiên toàn huyện là 8.246,77 ha. đất nông nghiệp có 4.217,09 ha chiếm 51,14%; ựất phi nông nghiệp có 3.972,38 ha chiếm 48,17%, trong ựó có 368,35 ha ựất ở tại ựô thị; ựất chưa sử dụng có 57,30 ha chiếm 0,69%, theo bảng 4.3
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 44
4.2.2. Tình hình quản lý ựất ựai của huyện Hoài đức
Huyện Hoài đức ựã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý ựất ựai, như quản lý ựất công, ựất chưa sử dụng, ựề nghị thu hồi ựất sử dụng sai mục ựắch... đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho các hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ổn ựịnh, nhằm tạo ựiều kiện cho người sử dụng ựất thực hiện các quyền QSD ựất và tăng nguồn thu ngân sách về ựất.
Trong 5 năm từ 2007 ựến 2011, toàn huyện ựã cấp ựược 18.912 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trong ựó GCN cấp ựại trà ựược 9069 hồ sơ, nâng tổng GCN ựại trà toàn huyện lên 27.928/31.842 ựạt 87,7%; GCN ựất nông nghiệp: 62 hồ sơ, nâng tổng GCN nông nghiệp toàn huyện lên 28.221/31.842 ựạt 88,6% và GCN nhận tại bộ phận 1 ựã cấp ựược là: 9781 hồ sơ. Theo kế hoạch ựể hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận vào năm 2012, huyện sẽ tiếp tục cấp Giấy chứng nhận cho khoảng 6.000 trường hợp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là cơ sơ ựể người sử dụng ựất thực hiện các quyền sử dụng ựất và ựăng ký biến ựộng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 45
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng ựất năm 2011 của huyện Hoài đức
STT Chỉ tiêu Mã DT (ha) Cơ cấu (%)
Tổng diện tắch 8246,77 100,00
1 đất nông nghiệp NNP 4217,09 51,14
1.1 đất sản xuất nông nghiệp SXN 4076,97 49,44
1.1.1 đất trồng cây hàng năm CHN 3585,32 43,48 1.1.1.1 đất trồng lúa LUA 2639,52 32,01 1.1.1.2 đất trồng cây hàng năm khác HNK 945,80 11,47 1.1.2 đất trồng cây lâu năm CLN 491,65 5,96
1.2 đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 111,10 1,35
1.3 đất nông nghiệp khác NKH 29,02 0,35
2 đất phi nông nghiệp PNN 3972,38 48,17
2.1 đất ở OTC 1967,48 23,86
2.1.1 đất ở nông thôn ONT 1599,13 19,39 2.1.2 đất ở ựô thị ODT 368,35 4,47
2.2 đất chuyên dùng CDG 1769,56 21,46
2.2.1 đất trụ sở cơ quan, CTSN CTS 59,50 0,72 2.2.2 đất quốc phòng an ninh CQA 67,82 0,82 2.2.3 đất sản xuất kinh doanh PNN CSK 462,03 5,60 2.2.4 đất có mục ựắch công cộng CCC 1180,21 14,31
2.3 đất tôn giáo tắn ngưỡng TTN 27,85 0,34
2.4 đất nghĩa trang, nghĩa ựịa NTD 76,81 0,93
2.5 đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 124,85 1,51
2.6 đất phi nông nghiệp khác PNK 5,83 0,07
3 đất chưa sử dụng CSD 57,30 0,69
3.1 đất bằng chưa sử dụng BCS 57,30 0,69
(Nguồn: Phòng Tài nguyên-môi trường huyện Hoài đức)
đất nông nghiệp tập trung ở 16 xã: đức Thượng, đức Giang, Sơn đồng, Dương Liễu, Cát Quế, Minh Khai, Kim Chung, An Thượng, đông La, Lại Yên, Song Phương, Yên Sở, Tiền Yên, đắc Sở, Vân Côn, Vân Canh.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 46 Theo quy ựịnh của pháp luật, người sử dụng ựất ựã ựược cấp GCNQSDđ khi thực hiện các quyền: chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDđ và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDđ thì phải thủ tục ựăng ký biến ựộng tại cơ quan quản lý ựất ựai có thẩm quyền.
Tại huyện Hoài đức, việc ựăng ký biến ựộng ựất ựai ựược thực hiện liên tục từ sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và lập sơ ựịa chắnh cho các hộ gia ựình, cá nhân theo quy ựịnh. Người sử dụng ựất làm thủ tục tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ 1 cửa của UBND huyện. Sau ựó hồ sơ ựược chuyển ựến Phòng Tài nguyên và môi trường ựể thẩm ựịnh. Tại khu vực tiếp nhận hồ sơ của huyện ựã niêm yết các quy trình thực hiện thủ tục hành chắnh, vì vậy người sử dụng ựất ựến làm thủ tục ựăng ký biến ựộng khi thực hiện các quyền sử dụng ựất ựược thuận tiện, rõ ràng, nhanh chóng. Công tác quản lý sử dụng ựất của các hộ gia ựình, cá nhân tại huyện ựã ựi vào nền nếp.
Từ năm 2007 ựến 2011, UBND huyện Hoài đức ựã ra quyết ựịnh thu hồi ựất của 13.437 hộ , diện tắch = 516,28ha ựể thực hiện các dự án tại các cụm, ựiểm công nghiệp và một số dự án trên ựịa bàn huyện như:
Dự án ựất ựô thị: 7313 hộ = 329,68ha.
Dự án ựất cụm, ựiểm công nghiệp: 1282 hộ = 65,20ha. Dự án ựất tái ựịnh cư: 293 hộ = 3,33ha.
Dự án ựất dịch vụ: 2941 hộ = 84,07ha. Dự án ựất ở: 84 hộ = 2,61ha.
Dự án ựất giao thông: 817 hộ = 11,94ha. Dự án ựất giáo dục: 337 hộ = 8,02ha. Dự án ựất nghĩa trang: 160 hộ = 6,86ha.
Tuy nhiên, do Hoài đức là huyện có tốc ựộ ựô thị hóa nhanh, có vị trắ giao thông thuận lợi ựã và ựang thu hút nhiều nhà ựầu tư, nhiều người ựến làm ăn sinh sống. Vì vậy, nhu cầu giao dịch quyền sử dụng ựất của người dân rất cao là áp lực ựối với cơ quan quản lý ựất ựai và UBND huyện. Trong khi
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 47 ựó lực lượng cán bộ, công chức làm việc vụ còn quá mỏng, chưa ựủ ựáp ứng nhu cầu thực tế tại ựịa phương.
* Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và biến ựộng ựất ựai
Công tác quản lý ựất ựai trên ựịa bàn huyện Hoài đức ựược sự quan tâm chỉ ựạo của Huyện ủy, HđND và UBND huyện qua các chương trình giám sát, kiểm tra của Thường trực Huyện ủy và HđND. Từ sau khi Luật ựất ựai 2003 có hiệu lực, việc quản lý sử dụng ựất ựai ở huyện Hoài đức ựã có những chuyển biến tắch cực, ựi vào nền nếp. Một phần là do các quy ựịnh về thực hiện các quyền sử dụng ựất cụ thể, thống nhất từ trung ương ựến ựịa phương, từ thành phố ựến cấp quận, huyện, phù hợp với thực tế.
Việc quản lý biến ựộng ựất ựai ựã có hiệu quả, người sử dụng ựất ựã thực hiện ựăng ký biến ựộng sử dụng ựất và làm các thủ tục như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng ựất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ựịnh.
4.3. đÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG đẤT TẠI HUYỆN HOÀI đỨC HUYỆN HOÀI đỨC
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất
Theo khoản 2 điều 113 của Luật ựất ựai 2003, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất không phải là ựất thuê ựược chuyển ựổi QSD ựất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia ựình khác. Nhà nước cho phép chuyển ựổi ựất nông nghiệp nhằm dồn ựiền ựổi thửa từ thực tế chia cắt thửa ựất manh mún, không tập trung, chuyển sang sản xuất tập trung, hiện ựại, nâng cao hiệu quả nông nghiệp.
Huyện Hoài đức với tổng diện tắch nông nghiệp là 4.217,09 ha nằm trên 16 xã: đức Thượng, đức Giang, Sơn đồng, Dương Liễu, Cát Quế, Minh Khai, Kim Chung, An Thượng, đông La, Lại Yên, Song Phương, Yên Sở, Tiền Yên, đắc Sở, Vân Côn, Vân Canh. đất sản xuất nông nghiệp là: 4076,971ha ựã giao cho 31.842 hộ gia ựình theo Nghị ựịnh 64/CP. Trong ựó: diện tắch ựất trồng lúa là 2639,52 ha nằm chủ yếu ở các xã ở khu vực của huyện là: đức Thượng, đức Giang, Sơn đồng, Dương Liễu, Minh Khai, Kim
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 48 Chung, An Thượng, đông La, Lại Yên, Yên Sở, Tiền Yên ; phần còn lại là diện tắch trồng cây hàng năm khác 945,80ha là các loại rau xanh, ngô, sắn... tại các xã Vân Côn, Song Phương, Vân Canh, đắc Sở, Cát Quế.
Qua theo dõi của phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài đức, trong các năm từ 2007-2011, không có trường hợp nào ựăng ký chuyển ựổi ựất nông nghiệp trên ựịa bàn huyện Hoài đức.
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất a) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở a) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở
Người sử dụng ựất ở ựược chuyển nhượng ựất ở nhưng phải thực hiện theo quy ựịnh của pháp luật. Theo quy ựịnh của Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết ựịnh 156/2004/Qđ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, người sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì ựược thực hiện thủ tục chuyển nhượng, quyền sử dụng ựất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục ựăng ký biến ựộng tại Phòng Tài nguyên và môi trường thuộc UBND huyện (ựối với giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp), hoặc tại Văn phòng ựăng ký ựất ựai Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và môi trường (ựối với giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp)
Theo số liệu tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài đức, từ năm 2007 ựến năm 2011 ựã có 8530 vụ chuyển nhượng QSD ựất ở thực hiện ựăng ký biến ựộng tại Phòng TN&MT huyện và Văn phòng ựăng ký ựất ựai huyện Hoài đức.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 49
Bảng 4.4 : Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ựất ở tại huyện Hoài đức từ năm 2007- 2011
STT Tên xã Tổng số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
1 đức Thượng 1477 45 95 225 687 425 2 đức Giang 353 15 25 70 125 118 3 TTr. Trạm Trôi 207 10 12 48 75 62 4 Kim Chung 628 12 38 140 284 154 5 Sơn đồng 228 4 8 38 102 76 6 Lại Yên 397 15 78 189 115 7 Song Phương 496 18 115 220 143 8 Di Trạch 629 25 41 135 256 172 9 Vân Canh 813 30 35 129 406 213 10 An Thượng 388 17 93 193 85 11 An Khánh 695 50 80 121 326 118 12 đông La 637 4 19 80 315 249 13 Tiền Yên 79 12 39 28 14 Yên Sở 247 6 45 112 84 15 đắc Sở 83 2 18 48 15 16 Dương Liễu 136 1 8 25 70 32 17 Cát Quế 67 6 42 19 18 Minh Khai 84 2 8 58 16 19 La Phù 342 1 5 54 187 95 20 Vân Côn 508 8 30 86 245 139 Tổng cộng 8530 205 456 1532 3979 2358
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Hoài đức)
Số lượng người chuyển nhượng QSD ựất ở ựến ựăng ký cao nhất năm 2010 là 3979 trường hợp. Chứng tỏ các văn bản pháp lý của Nhà nước quy ựịnh việc thực hiện quyền sử dụng ựất ngày càng chặt chẽ, do vậy yêu cầu người dân phải ựăng ký thì mới ựược ựảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa ựất chuyển nhượng. đồng thời, việc thực hiện chuyển nhượng QSD
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 50 ựất ở tại huyện Hoài đức có các ựiều kiện thuận lợi hơn trên hai phương diện: ựiều kiện tự nhiên-xã hội thuận lợi và cơ sở pháp lý của nhà nước.
- Thứ nhất là do nhiều xã có diện tắch ựất ở rộng và nhiều khu ựô thị mới ựược ựầu tư xây dựng tại huyện
- Thứ hai là việc quy ựịnh thủ tục hành chắnh ựối với chuyển nhượng
quyền sử dụng ựất của cơ quan nhà nước dễ thực hiện hơn cho người dân và cơ quan có thẩm quyền, ựồng thời có các cơ sở pháp lý thuận lợi hơn
+ Về quy ựịnh thực hiện chuyển nhượng, Quyết ựịnh số 156/2004/Qđ-UB ngày 15/10/2004 ựã sửa ựổi một số ựiều của Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002: rút ngắn thời gian quy ựịnh ựối với cơ quan nhà nước, quy ựịnh cụ thể hơn các bước thực hiện cho người dân và cơ quan thẩm quyền giải quyết.
+ Từ năm 2007 ựến năm 2011, huyện Hoài đức ựã cấp Giấy chứng nhận quyền cho hầu hết các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn (87,7%) là cơ sở tạo ựiều kiện cho các hộ gia ựình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ựất khi có nhu cầu chuyển nhượng QSDđ.
+ Từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế thu thuế TNCN ựối với việc chuyển nhượng QSD ựất áp dụng là 2% so với giá trị của ựất, thấp hơn so với thuế chuyển nhượng QSD ựất trước ựây là 4%. đã tạo ựiều kiện cho người sử dụng ựất thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ựất.
Trên cơ sở ựánh giá từ thực tế của huyện Hoài đức, ta thấy mức ựộ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tăng hàng năm và ở mức cao trong cả thành phố. Do ựây là những giao dịch ựã ựăng ký tại cơ quan nhà nước nên chúng ta thấy: về mặt quản lý nhà nước thì cơ quan nhà nước quản lý ựược các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựúng pháp luật thông qua việc ựăng ký biến ựộng cho người sử dụng ựất.
đối với người dân, họ ựã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSD ựất khai báo ựăng ký biến ựộng với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã hiểu ựược nên chọn mua những
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 51 thửa ựất có ựủ cơ sở pháp lý, ký hợp ựồng chuyển nhượng và nộp các khoản thuế và phắ theo quy ựịnh sẽ ựược ựăng ký sang tên hợp pháp, việc này ựảm bảo quyền lợi của người sử dụng ựất.
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp
- UBND thành phố ựã có văn bản quy ựịnh về thủ tục chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp là Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết ựịnh 156/2004/Qđ-UBND.
Số lượng người chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp năm 2007, 2008 cao do chắnh sách của UBND tỉnh Hà Tây (cũ). Theo Quyết định 1098 ngày 28/6/2007 của UBND tỉnh Hà Tây (cũ): Hộ gia ựình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi ựất nông nghiệp ựược giao, ựất nông nghiệp nhận chuyển ựổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thuê, thuê lại QSD ựất theo qui ựịnh của pháp luật thì ựược xem xét giao ựất có thu tiền sử dụng ựất (ựất dịch vụ 10%) ở nơi có quỹ ựất có thể bố trắ ựất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc ựất ở.
Sau này huyện Hoài đức sát nhập vào thành phố Hà Nội, người bị thu hồi ựất chỉ ựược bồi thường và hỗ trợ bằng tiền. Vì vậy số lượng người nhận chuyển nhượng ắt ựi.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 52
Bảng 4.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp tại huyện Hoài đức từ năm 2007 - 2011
STT Tên xã Tổng số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
1 đức Thượng 145 38 42 27 18 20 2 đức Giang 261 98 87 35 27 14 3 TTr. Trạm Trôi 4 Kim Chung 331 125 114 52 35 8 5 Sơn đồng 274 86 120 28 28 12 6 Lại Yên 1135 420 446 141 86 42 7 Song Phương 708 280 258 68 65 37 8 Di Trạch 602 229 198 67 67 41 9 Vân Canh 356 155 148 22 24 7 10 An Thượng 418 169 153 32 36 28 11 An Khánh 244 118 99 13 10 4 12 đông La 230 68 112 21 18 11 13 Tiền Yên 8 2 4 2 14 Yên Sở 41 15 8 12 6 15 đắc Sở 16 4 6 6 16 Dương Liễu 26 11 3 7 5 17 Cát Quế 7 5 2 18 Minh Khai 17 6 5 6 19 La Phù 142 55 58 12 14 3 20 Vân Côn 960 325 427 112 57 39