Ngân hàng xác định một tỷ lệ hợp lý để chiết khấu dòng tiền của dự án trong tương lai về giá trị hiện tại để có thể đánh giá hiệu quả tài chính của dự án trên cơ sở có tính đến giá trị thời gian của tiền. tỷ lệ đó là lãi suất chiết khấu hay
chính là chi phí vốn cả dự án. Việc xác định lãi suất chiết khấu cho dự án như thế nào cho phù hợp là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng tới việc đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.
Lãi suất chiết khấu được xác định như thế nào phụ thuộc vào quan điểm và vị trí của người thẩm định và cơ cấu vốn đầu tư cho dự án, có thể là:
- Quan điểm của nhà đầu tư: Lãi suất chiết khấu là tỷ lệ sinh lời cần thiết mà nhà đầu tư yêu cầu đối với phần vốn đầu tư hay thực chất là chi phí cơ hội của người sử dụng vốn. Khi đó lãi suất được dự tính theo mô hình CAPM hoặc
ATP.
- Quan điểm của nhà tài trợ hay quan điểm của ngân hàng: lãi suất chiết khấu là lãi suất cho vay cộng thêm một tỷ lệ dự phòng rủi ro nhất định.
- Với những dự án được tài trợ hỗn hợp bởi nhiều nguồn thì lãi suất chiết khấu là chi phí bình quân của vốn (WACC).
Các dự án của khách hàng đệ trình ra ngân hàng thường áp dụng lãi suất chiết khấu để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính là lãi suất cho vay trung dài hạn hoặc lãi suất tiền gửi trung dài hạn hiện hành của ngân hàng. Dựa trên những đánh giá rủi ro của dự án, ngân hàng tiến hành thẩm định và có điều chỉnh lại tỷ lệ này theo quan điểm của mình.