- Luật s− và kế toán: do tính chất phức tạp và số l−ợng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật s− và kế toán viên không thể thiếu
5. Thúc đẩy sự phát triển của thị tr−ờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính
5.2 Đổi mới chính sách thuế quỳền sử dụng đất và lệ phí
Các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện t−ợng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với cơ quan qủan lý nhà n−ớc diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị tr−ờng BĐS – nhà đất phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà n−ớc về thuế, phí liên quan đến chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn ng−ời mua nộp lệ phí trứoc bạ (1%). Hai khoản nộp này từ 3% đến 5% là khá nặng đối với cả ng−ời bán và ng−ời mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh BĐS – nhà đất đồng thời có phần trùng lặp. Để khuyến khích việc chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất có đăng ký với cơ quan quản lý nhà n−ớc, phát triển thị tr−ờng BĐS chính thức, đối với lệ phí
KIL
OB
OO
K.C
OM
tr−ớc bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vì tỷ lệ % trên giá trị BĐS nh− đang thực hiện.
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định h−ớng lâu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó bằng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”. Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển ch−ợng, thừa kế, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối t−ợng tham gia thị tr−òng BĐS, đối t−ợng đầu t− kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển ch−ợng sau khi đầu t−, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng nh− đối t−ợng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận t−ơng đ−ơng nhau nếu đầu t− vốn nh− nhau và tạo điều kiện cho ng−ời dân chuyển nh−ợng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của ng−ời kinh doanh và qua đây Nhà n−ớc quản lý đ−ợc thị tr−ờng BĐS.
Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giá trị tăng thêm của đất chuyển nh−ợng. Giá trị tăng thêm của đất bằng giá trị bán trừ đi giá muạ Giá mua là giá tính thuế của lần mua tr−ớc, nếu không có lần mua tr−ớc thì xác định bằng chi phí nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phí khai thác đầu t− vào đất. Sắc thuế này còn có thể áp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết thu nhập công bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất có mức thu nhập quá cao do điều kiện xã hội mang lại: do Nhà n−ớc đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng, do quản lý Nhà n−ớc lỏng lẻo mà ng−ời có đ−ợc đất đai tốn chi phí hoặc không chứng minh đ−ợc chi phí đầu t− vào đất, áp dụng thuế suất nhiều bậc, còn có thể áp dụng cho cả tr−ờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra thu nhập do chênh lệch giá đất do Nhà n−ớc quy định theo mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó tr−ớc mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí tr−ớc bạ, tập trung tất các khoản thu trên vào một cơ quan quản lý nhà n−ớc thì cả ng−ời mua và ng−ời bán phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nứơc. Tr−ớc mắt, việc tổ chức thu các khoản thu trên vào cơ quan điạ chính, nhằm giảm sự trùng lặp không cần thiết trong việc kiểm tra, xem xét hồ sơ của nhiều cơ quan
KIL
OB
OO
K.C
OM
quản lý Nhà n−ớc, tránh thủ tục hành chính phiền hà, khuyến khích giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà n−ớc.
Với các gỉai pháp hoàn thiện và đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí tr−ớc bạ nêu trên sẽ khuyến khích các giao dịch về BĐS có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà n−ớc, hạn chế hoạt động của thị tr−ờng không chính thức, phát triển thị tr−ờng chính thức, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà n−ớc.