3. Nguyên nhân của các yếu kém trên.
3.2. Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý
* Pháp luật dân sự.
- Trong Bộ luật dân sự ch−a làm rõ, ch−a cụ thể hoá quyền của ng−ời không phải là chủ sở hữu đối với một tài sản, ch−a phân biệt rõ ràng sở hữu toàn dân và các quyền đại diện của chủ sở hữu toàn dân. Nguyên tắc công khai đối với tài sản là BĐS đ−ợc thể hiện qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Nh−ng hệ thống đăng ký BĐS ở n−ớc ta hiện nay ch−a đáp ứng đ−ợc yêu cầu minh bạch hoá. Theo quy định của bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan thì đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự dịch chuyển quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản và việc đăng ký này còn làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy việc bộ luật dân sự quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra không ít khó khăn và bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là ảnh h−ởng đến tính công khai hoá các quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho ng−ời thứ ba khó biết đ−ợc sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm đảm bảo sự an toàn trong giao dịch.
- Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố quản lý Nhà n−ớc và th−ờng bất cập so với luật đất đai đã đ−ợc nhiều lần sửa
KIL
OB
OO
K.C
OM
đổi, bổ sung. Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất th−ờng mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không caọ
- Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng nh− quyền sử dụng đất cùng một lúc đ−ợc điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau nh−: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏi những quy định trùng lặp thậm chí có quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo nhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà n−ớc nh− ng−ời dân trong khi vận dụng pháp luật.
* Pháp luật về đất đai
Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, ph−ờng, thị trấn còn thiếu và yếu, ch−a đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện.
Cơ chế quản lý giá đất của Nhà n−ớc có tác động mạnh đến hoạt động của thị tr−ờng BĐS, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị tr−ờng BĐS còn bất cập, ch−a nhất quán ch−a hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là khâu bồi th−ờng thiệt hại giải phóng mặt bằng.
* Pháp luật về ngân hàng tín dụng
Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của các tổ ch−c tín dụng, trong đó có quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác là BĐS tại các tổ chức tín dụng trong n−ớc để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất có tài
KIL
OB
OO
K.C
OM
bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đ−ợc thế chấp nh−ng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ ch−a có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, ch−a đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản bảo đảm là BĐS cũng nh− hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS.
* Pháp luật về thuế, lệ phí liên quan đến BĐS
Mặc dù Nhà n−ớc ban hành nhiều văn bản pháp luật, quy định các biện pháp tài chính nhằm mục đích khuyến khích sự phát triển của thị tr−ờng BĐS tuy nhiên ch−a đáp ứng đ−ợc nhu cầu thực tiễn về đất, ch−a đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị tr−ờng BĐS. Cụ thể nh−:
- Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí tr−ớc bạ khá cao do đó không khuyến khích việc đăng ký chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy việc mua bán, chuyển nh−ợng BĐS trao tay là phổ biến và thị tr−ờng BĐS không chính thức hoạt động mạnh.
- Thời gian qua, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí tr−ớc bạ có điều chỉnh giảm nh− thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản còn 2% các loại đất khác còn 4%. Lệ phí tr−ớc bạ từ 2% xuống còn 1%. Tuy nhiên, tổng mức mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nh−ợng về BĐS vẫn còn khá cao, từ 3 – 5%. Do đó các bên tham gia giao dịch BĐS không muốn đăng ký chuyển nh−ợng với cơ quan quản lý nhà n−ớc. Ng−ời mua bán BĐS chỉ cần ng−ời bán trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng hợp đồng có chứng nhận của UBND ph−ờng, xã, thị trấn xác nhận.