- Luật s− và kế toán: do tính chất phức tạp và số l−ợng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật s− và kế toán viên không thể thiếu
2. Đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh
phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất n−ớc
Nghiên cứu phát triển thị tr−ờng BĐS – nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội vì:
Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, ph−ơng h−ớng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực, còn đ−a ra các ph−ơng án sử dung quỹ đất cũng nh− danh mục các công trình và dự án đầu t− cụ thể cho từng ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ tầng…) mà công trình, dự án đầu t− trong này chính là những bất động sản trong t−ơng lai chính chúng là những đối t−ợng chính của thị tr−ờng nhà đất.
Nhà n−ớc khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia nghiên cứu và thực hiện các quy hoạch phát triển. Điều này cũng có nghĩa là các chủ thể giao dịch nhà đất trong t−ơng lai sẽ rất đa dạng và phong phú, vai trò của các chủ thể thay đổi rất nhiều trong quá trình tham gia lập và thực hiện quy hoạch. Đó chính là vấn đề xã hội hoá đối với thị tr−ờng nhà đất.
Thực tế cho thấy quy mô, chất l−ợng của các giao dịch nhà đất phụ thuộc rất lớn vào các BĐS – nhà đất đã đ−ợc quy hoạch ch−ạ Nh− vậy quy họach có tác động trực tiếp đến chất l−ợng của thị tr−ờng BĐS – nhà đất.
BĐS - nhà đất có đặc điểm khác biệt so với hàng hoá khác đó là tính cố định, ít có khả năng di dờị Do vậy, việc phân bố các ngành các lĩnh vực trong cả n−ớc, trên các vùng trong chiến l−ợc và quy hoạch phát triển đất n−ớc là nhân tố quan trọng tác động quyết định đến tính sôi động của thị tr−ờng BĐS – nhà đất tại các vùng đất n−ớc. Mặt khác, xã hội chúng ta lựa
KIL
OB
OO
K.C
OM
chọn là xã hội chủ nghĩa, chiến l−ợc và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của đát n−ớc là tài liệu vạch ra mục tiêu cụ thể, các giải pháp cơ bản để đ−a đất n−ớc chúng ta từng b−ớc thực hiện thành công con đ−ờng đã lựa chọn. Một trong những nhiệm vụ mà chiến l−ợc quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội đã lựa chọn là phải giải quyết là h−ớng tới xây dựng một xã hội công bằng và điều này đ−ợc thể hiện trong các mục tiêu cụ thể nh− mức chênh lệch giàu nghèo, mức chênh lệch vùng… mà các chiến l−ợc quy hoạch đã đề rạ BĐS – nhà đất là một hiện t−ợng kinh tế – xã hội, quá trình thực hiện các giao dịch BĐS thể hiện mối quan hệ giữa ng−ời với ng−ời trong xã hộị Đối với Việt nam, quá trình phát triển thị tr−ờng BĐS phải mang đặc tính xã hội chủ nghĩa, đó là phải bảo đảm nguyên tắc công bằng, tiến bộ, không chênh lệch gìau nghèo, bất bình đẳng trong bất động sản quá lớn. Chính vì vậy để thúc đẩy sự phát triển của thị tr−ờng BĐS – nhà đất phải đ−a ra các định h−ớng, khung chính sách và các chính sách cụ thể nhằm đảm bảo cho thị tr−ờng BĐS – nhà đất không chỉ phát triển không ngừng mà còn đảm bảo công bằng trong thụ nhập, giảm bớt chênh lệch giữa các tầng lớp dân c−, giữa các vùng lãnh thổ. Điều này chỉ có thể thực hiện đ−ợc khi chúng ta gắn thị tr−ờng BĐS – nhà đất với các chiến l−ợc và quy hoạch phát triển.
Hiện nay công tác quy hoạch mới chỉ chú trọng vào quy hoạch tổng thể mà ch−a chú trọng đến quy hoạch chi tiết do vậy khi đi vào thực hiện các đơn vị thiếu căn cứ thực hiện dẫn đến quy hoạch lộn xộn không đúng. Trình độ của các nhà quy họach Việt Nam còn kém nên khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xót, ng−ời dân không đ−ợc tham gia vào quy họach vì vậy nguyện vọng và nhu cầu của ng−ời dân không đ−ợc đáp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền bù giải phóng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện không đúng tiến độ, tình trạng khiếu kiện kéo dàị Quy họach nhiều lần ch−a có sự gắn kết của các ngành có liên quan giữa nhà ở, giao thông, xây dựng nên ch−a tạo ra sự đồng bộ trong quy hoạch. Quy hoạch mới chỉ chú trọng tới các khu dân c− tập trung mà không chú trọng tới các phát triển cơ sở hạ tầng xã hội kèm theọ
KIL
OB
OO
K.C
OM
Năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có hàng chục đ−ờng phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đ−ờng nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên đến hành chục ngàn hộ. Trong khi đó có các khu đô thị mới nh− Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế Thăng Long … đang tăng tốc xây dựng cũng chỉ cung cấp ch−a tới 1000 căn hộ (vào thời điểm tháng 9/2001). Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã kín ng−ời hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì khó có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của ng−ời dân.
Theo quy định quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ đ−ợc công bố mà theo quy định còn phải đ−ợc thông báo đến từng ng−ời dân, tuy nhiên không thể ai cũng tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ không mấy ai có đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn kẽ cho ng−ời dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa chính cấp ph−ờng chuyên môn ch−a caọ Hơn nữa mặc dù đã có quy hoạch chi tiết từng quận huyện nh−ng việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đ−ờng, các khu đô thị mới còn rất chậm nên ng−ời dân không xác định đ−ợc rõ con đ−ờng đ−ợc mở rộng quy hoạch đến đâụ Thời điểm triển khai dự án còn không xác định. Những bất cập này làm cho ng−ời dân cảm thấy bất ổn, bán không dám bán, xây không dám xây vì sợ đập bỏ.
Trong quy hoạch đất đai và chiến l−ợc phát triển đất đai, điều quan trọng là Nhà n−ớc xác định rõ mục đích của việc sử dụng đất khi Nhà n−ớc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần phải có kế hoạch phù hợp thu hồi lại đất đã giao hoặc cho thuê theo mục đích sử dụng cũ (có bồi th−ờng hoặc không có bồi th−ờng) để tiến hành việc giao và cho thuê đất theo mục đích sử dụng mớị Ngoài ra điều không kém phần quan trọng là Nhà n−ớc phải giám sát việc thực hiện các quy hoạch, kế hoạch đất đai ra sao tránh tình trạng để “quy hoạch treo” nh− trong thời gian qua tại một số địa ph−ơng.
KIL
OB
OO
K.C
OM
nhà đất phải có tầm nhìn dài và ở tổng thể. Muốn có tầm nhìn dài và tổng thể đòi hỏi phải có tầm nhìn dài và toàn diện các yếu tố cấu thành thị tr−ờng BĐS – nhà đất:
- Các BĐS nh−: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất… - Các chủ thể tham gia thị tr−ờng BĐS – nhà đất
- Các quan hệ giao dịch về BĐS – nhà đất nh−: chuyển nh−ợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ nh− môi giới, t− vấn… giữa các chủ thể.
Trong xây dựng quy hoạch cần:
• Hình thành hệ thống văn bản quy hoạch nh− một công cụ để Nhà n−ớc quản lý đất đai và xây dựng.
• Sửa đổi, bổ sung quy trình lập, thông qua các loại văn bản quy hoạch, xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.
• Nghiên cứu áp dụng ph−ơng pháp quy hoạch mới theo h−ớng vừa đáp ứng đ−ợc nhu cầu về đầu t− kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng c−ờng quản lý đầu t− và phát triển các đô thị.
• Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản qua hoạch nhất là các văn bản quy hoạch không do Thủ t−ớng Chính phủ phê duyệt.
• Ban hành cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch đ−ợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch.
• Quy định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ các thông tin cần thiết về quy hoạch cho mọi ng−ời biết và tuân thủ.
• Tăng c−ờng và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ quy hoạch và có biện pháp kiên quyết c−ỡng chế…
Để quy hoạch hợp lý tr−ớc tiên ta phải có kế họach phân phối đất đai xây dựng đô thị, điều này dựa trên việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các dạng hoạt động khác nhaụ
KILOB OB OO K.C OM • ••
• Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp
Để tiến hành các hoạt động sản xuất của mình, các doanh nghiệp công nghiệp cần đất để thiết đặt máy móc thiết bị sản xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, bãi đậu xẹ Ngoài ra, các doanh nghiệp còn cần lao động, nguyên vật liệụ Để có đất, các doanh nghiệp phải thuê m−ớn. Giá thuê đất hay chi phí thuê đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố. Các yếu tố đó sắp xếp tạo thành một hàm gọi là hàm định giá thuê đất của các doanh nghiệp.
Lợi nhuận của công ty nói chung là chênh lệch giữa giá bán sản phẩm với các chi phí sản xuất, vận chuyển và thuê đất, lợi nhuận đ−ợc tính nh− sau:
LN = Q ∗ p − C − t ∗ Q ∗ u − G ∗ D 3.1
Vì thị tr−ờng cạnh tranh hoàn hảo, lợi nhuận kinh tế tại điểm cân bằng của mỗi công ty bằng 0 nên:
Q ∗ p − C − t ∗ Q ∗ u − G ∗ D = 0 3.2 Suy ra D Suy ra D u Q t c p Q G = ∗ − − ∗ ∗ 3.3 Trong đó G: giá thuê đất Q: khối l−ợng sản phẩm p: giá bán 1 đơn vị sản phẩm
c: Chi phí kinh tế (bao gồm tất cả các chi phí đầu vào mức sinh lợi liên quan, không kể đất đai) trong thời gian sản xuất ra Q khối l−ợng sản phẩm.
t: C−ớc phí vận chuyển u: khoảng cách tới trung tâm D: quy mô diện tích đất sử dụng
KILOB OB OO K.C OM • ••
• Hàm định giá thuê đất cho khu vực sự nghiệp (công sở)
Các công sở có đặc tr−ng:
- Họ phải thu thập, xử lý và phân phối các thông tin một cách trung thực sẽ không có hiệu quả, không kịp thời sẽ bị ế, không đầy đủ sẽ giảm gía trị.
- Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khách hàng để có thể đánh giá thái độ của họ, thẩm tra lại thông tin và cho ra các quyết định t− vấn đúng đắn.
- Sản phẩm của hãng là những cuộc t− vấn, giả sử mỗi hãng trong năm thực hiện đ−ợc A cuộc t− vấn. Tổng chi phí th−ờng xuyên không phải là đất là C.
- Các nhà t− vấn phải đi từ công sở của mình đến trung tâm thành phố để t− vấn cho khách. Thời gian đi 1 km t phút/km. Cho phí đi lại cơ hội của các nhà t− vấn đ−ợc xác định bằng tiền l−ơng cho 1 phút và bằng W đ/km. Nếu công sở cách trung tâm thành phố k km thì chi phí đi lại của hãng là TC đ−ợc xác định bởi công thức: