b- Tắnh phức tạp:
2.3.1.Tổng quan tài liệu về thu hồi ựất, chắnh sách bồi thường ở các nước.
2.3.1.1. Tình hình thu hồi ựất, chắnh sách bồi thường ở các nước:
đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ựất ựai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ựộng ựời sống kinh tế - xã hộị Khi Nhà nước thu hồi ựất phục vụ cho các mục ựắch của quốc gia ựã làm thay ựổi toàn bộ ựời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
Dưới ựây là một số kinh nghiệm quản lý ựất ựai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ắch cho Việt Nam chúng ta, ựặc biệt trong chắnh sách BT, GPMB.
* Australia
Luật ựất ựai của Australia quy ựịnh ựất ựai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật ựất ựai bảo hộ tuyệt ựối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ựất ựaị Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tắch luỹ ựất ựaị
Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ựất, ựó là thu ựất bắt buộc và thu ựất tự nguyện.
Thu hồi ựất tự nguyện ựược tiến hành khi chủ ựất cần ựược thu hồi ựất. Trong thu hồi ựất tự nguyên không có quy ựịnh ựặc biệt nào ựược áp dụng mà việc
thoả thuận ựó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có ựất cần ựược thu hồi và người thu hồi ựất sẽ thoả thuận giá bồi thường ựất trên tinh thần ựồng thuận và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào ựược áp ựặt ựối với bên kiạ
Thu hồi ựất bắt buộc ựược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng ựất cho các mục ựắch công cộng và các mục ựắch khác. Thông thường, nhà nước có ựược ựất ựai thông qua ựàm phán.
Trình tự thu hồi ựất bắt buộc ựược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ựất một văn bản trong ựó nêu rõ mục tiêu thu hồi ựất vì các mục ựắch công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chắnh như cơ quan muốn thu hồi ựất, miêu tả chi tiết mảnh ựất, mục ựắch sử dụng ựất sau khi thu hồi và các giải thắch vì sao mảnh ựất ựó phù hợp với mục tiêu công cộng ựó. Chủ sở hữu mảnh ựất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chắnh và quản lý xem xét lại vấn ựề thu hồi ựất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chắnh phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chắnh không thể xem xét tắnh ựúng ựắn về quyết ựịnh của Chỉnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn ựề liên quan khác. Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ựịnh thu hồi ựất và chủ sở hữu ựất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ựất ựó về quyết ựịnh thu hồi ựất của Chắnh phủ. Sau ựó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ựịnh thu hồi ựất và thông báo trên báo chắ. Chủ sở hữu ựất nhận ựược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường.
Chủ sở hữu ựất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ựất ắt nhất là 6 tháng sau khi ựã có quyết ựịnh thu hồi ựất. Ngay sau khi có quyết ựịnh thu hồi ựất, chủ ựất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Thông thường, các yếu tố sẽ ựược tắnh toán trong quá trình bồi thường ựó là giá thị trường, giá ựặc biệt ựối với chủ sở hữu, các chi phắ liên quan như chi phắ di chuyển, chi phắ TđC.
* Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ựịnh có 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì ựất ựai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi ựất, kể cả ựất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ựất mới cho các chủ
sử dụng bị thu hồi ựất và bồi thường cho các công trình gắn liền với ựất bị thu hồị Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ựất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ựất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mớị Tại thủ ựô Bắc Kinh và huyện Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ựược Nhà nước quy ựịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ựồng thời ựược ựiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ựược coi là Nhà nước tác ựộng ựiều chỉnh tại chắnh thị trường ựó. đối với ựất nông nghiệp, bồi thường theo tắnh chất của ựất và loại ựất (tốt, xấu).
Về TđC, các khu TđC và các khu nhà ở ựược xây dựng ựồng bộ và kịp thời, thường xuyên ựáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhaụ Các chủ sử dụng phải di chuyển ựều ựược chắnh quyền chú ý tạo ựiều kiện về việc làm, ựối với các ựối tượng chắnh sách xã hội ựược Nhà nước có chắnh sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TđC ựược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ựối ựược giao thông ựộng và tĩnh.
* Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ựịnh việc trưng dụng ựất cho các mục ựắch xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ựất nước, phát triển ựô thị, cải tạo ựất ựai và các mục ựắch công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ựịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ựất và người có quyền thừa kế tài sản ựó. Dựa trên các quy ựịnh này, các ngành có quy ựịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ựất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BđS áp dụng cho việc trưng dụng ựất sử dụng vào các mục ựắch xây dựng tiện ắch công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ắch khác cho ựất nước, phát triển ựô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ựất ựai vào các mục ựắch công cộng. Luật quy ựịnh những nguyên tắc về trưng dụng ựất, nguyên tắc tắnh giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hạị Căn cứ vào
ựó, từng ngành ựưa ra các quy ựịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TđC, nguyên tắc cụ thể xác ựịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tắnh toán bồi thường TđC, trình tự ựàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ựưa ra tòa án. Vắ dụ: trong ngành ựiện năng thì cơ quan ựiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TđC lớn nhất nước, họ ựã xây dựng chắnh sách riêng với mục tiêu: Ộđảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơnỢ thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ựạt mức tối ựa nhu cầu, ựảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ựược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ựã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ựất trong nhiều dự án [10].
2.3.1.2. Bài học kinh nghiệm về thu hồi ựất và bồi thường ở các nước:
Qua nghiên cứu chắnh sách bồi thường GPMB của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ựể tiếp tục hoàn thiện chắnh sách bồi thường GPMB ở một số ựiểm sau:
- Hoàn thiện các quy ựịnh về ựịnh giá ựất nói chung và ựịnh giá ựất ựể bồi thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ựịnh về thẩm ựịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ựịnh cư, tạo việc làm của người có ựất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ắch giữa người sử dụng ựất, Nhà nước và nhà ựầu tư.