đai 2003 đến nay.
Việc thừa nhận và phỏt triển thị trƣờng QSDĐ là một chủ trƣơng đỳng đắn của Đảng và Nhà nƣớc ta, đƣợc thể chế húa từ khi cú luật Đất đai 2003 và khẳng định lại bằng Luật Đất đai 2013 và cỏc văn bản dƣới luật. Từ sau khi cú luật Đất đai 2003, thị trƣờng QSDĐ phỏt triển đĩ mang lại kết quả rừ rệt “QSDĐ đĩ trở thành nguồn vốn để nhà nƣớc và nhõn dõn đầu tƣ phỏt triển sản xuất kinh doanh” [4]. Tuy nhiờn, bờn cạnh những mặt đƣợc, thị trƣờng này đĩ bộc lộ tồn tại, yếu kộm.
Đĩ quỏ 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lõm nghiệp và đất chuyờn dựng xảy ra ớt mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nụng nghiệp trồng lỳa nhằm hạn chế tỡnh trạng “manh mỳn” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 về giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài, hầu hết cỏc địa phƣơng đều thực hiện giao đất theo phƣơng thức cú ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đú dẫn đến tỡnh trạng sử dụng đất nụng nghiệp manh mỳn, nhất là ở cỏc tỉnh phớa Bắc, cú những thửa ruộng chỉ dƣới 100 m2
. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa cỏc hộ nụng dõn với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành một thửa lớn là một nhu cầu thực tiễn. Trờn cơ sở quy định của phỏp luật, nhiều địa phƣơng đĩ tổ chức cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ thụng qua phong
trào “dồn điền, đổi thửa” giữa cỏc hộ nụng dõn, đĩ giảm số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tƣ của dõn.
Về chuyển nhƣợng QSDĐ, phỏp luật đất đai cho phộp ngƣời dõn đƣợc thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ đĩ thực sự đỏp ứng đƣợc nhu cầu của đại đa số dõn khi cú nhu cầu về đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nụng nghiệp, tạo cơ sở phỏp lý chủ động đầu tƣ, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng đƣợc nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nƣớc. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng, chỉ tớnh riờng đối với đất ở tại nụng thụn, mỗi năm cú khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đỡnh nụng thụn dọn đến nơi ở mới thụng qua con đƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ [2]. Thị trƣờng QSDĐ tại khu vực đụ thị diễn ra rất sụi động. Tuy nhiờn trong những năm đầu thực hiện Luật Đất đai thỡ rất ớt cỏc giao dịch trờn thị trƣờng đƣợc đăng ký và thực hiện theo quy định của phỏp luật. Đối với chuyển nhƣợng QSDĐ nụng nghiệp thỡ chỉ đƣợc thực hiện cú điều kiện nờn chƣa hỗ trợ nhiều cho quỏ trỡnh chuyển đổi cơ cấu lao động tại nụng thụn, cú đến 50% số vụ chuyển nhƣợng QSDĐ nụng nghiệp khụng đăng ký với cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền, thủ tục chuyển nhƣợng cũn khỏ phức tạp [2]. Mặc dự trong những năm gần đõy, số vụ chuyển nhƣợng thụng qua đăng ký đĩ tăng lờn tuy nhiờn vấn đề quản lý hoạt động này của cỏc cơ quan quản lý đất đai vẫn đang là vấn đề cấp thiết cần phải giải quyết.
Về hoạt động cho thuờ, cho thuờ lại đất, quy định của phỏp luật về quyền cho thuờ đất, cho thuờ lại đất đĩ cú tỏc dụng tớch cực trong việc đầu tƣ trờn đất. Tuy nhiờn cũn cú những tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phớa cỏc cơ quan nhà nƣớc đĩ ỏp dụng trỏi phỏp luật quyền cho thuờ, cho thuờ lại, cụ thể nhƣ nhiều cơ quan hành chớnh sự nghiệp, đơn vị lực lƣợng vũ trang nhõn dõn cho thuờ đất làm văn phũng, nhà xƣởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trờn đất đƣợc nhà nƣớc giao theo chế độ khụng thu tiền sử dụng đất. Nhiều hộ gia đỡnh, cỏ nhõn dành đất, mặt bằng, nhà ở,…cho thuờ để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ, mụi giới, văn phũng hoặc cho sinh viờn, ngƣời lao động thuờ để ở mà khụng đăng ký với cơ quan nhà nƣớc.
Về thế chấp QSDĐ để vay vốn cỏc tổ chức tớn dụng trờn địa bàn cỏc tỉnh, thành phố tăng dần qua cỏc năm. Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lĩnh bằng QSDĐ thực sự đĩ phỏt huy và huy động đƣợc nguồn vốn từ đất đai, gúp phần đỏng kể vào quỏ trỡnh phỏt triển sản xuất, kinh doanh. Ngƣời sử dụng đất sử dụng cỏc quyền này ngày càng nhiều hơn. Trỡnh tự, thủ tục để thực hiện cỏc quyền này đĩ từng bƣớc đƣợc cải cỏch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả ngƣời thế chấp, ngƣời bảo lĩnh, ngƣời đi vay và ngƣời cho vay. Tuy nhiờn quy định về tớnh giỏ trị QSDĐ để thế chấp vẫn cũn bất cập nờn số tiền đƣợc vay từ QSDĐ khụng tƣơng xứng với giỏ trị thực của nú.
Từ thực trạng cỏc hoạt động giao dịch chủ yếu của thị trƣờng QSDĐ ở trờn cho thấy cần phải cú những nghiờn cứu chi tiết, nhất là tại khu vực nụng thụn để đƣa ra những giải phỏp quản lý và phỏt triển thị trƣờng QSDĐ trong giai đoạn đẩy mạnh cụng nghiệp húa, hiện đại húa đất nƣớc hiện nay.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN HểC MễN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH