Bảng 2.9: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất từ năm 2010 đến nay trờn địa bàn huyện Húc Mụn
Năm Nội dung thủ tục
Tổng Số HS đăng ký thế chấp bằng QSD đất
Tổng Số HS tiếp nhận và giải quyết thủ tục xoỏ
đăng ký thế chấp 2010 Thế chấp, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất 5319 5319 2011 5333 5333 2012 2041 2041 2013 5067 5067 2014 từ 02/01 đến 01/11 6447 6447
Nguồn: Phũng Tài nguyờn và Mụi trường huyện Húc Mụn
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phộp ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển QSDĐ, đĩ đem lại hiệu quả kinh tế- xĩ hội to lớn. Cỏc quyền năng mà Nhà nƣớc cho phộp ngƣời sử dụng trong đú cú thế chấp QSDĐ đƣợc triển khai thực hiện trờn thực tế. Đại đa số ngƣời sử dụng đất nhận thức đƣợc tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ. Tỡnh hỡnh hoạt động giao dịch đăng ký thế chấp và đăng ký xoỏ thế chấp QSDĐ từ năm 2010 đến nay trờn địa bàn huyện Húc Mụn thể hiện ở bảng 2.9.
2.3.5 Nhận xột về cụng tỏc quản lý nhà nước đối với chuyển quyền QSDĐ
Tổng hợp kết quả thụ lý, giải quyết hồ sơ và cấp GCN QSDĐ thể hiện ở bảng 2.10:
Bảng 2.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc hộ, gia đỡnh cỏ nhõn trờn địa bàn huyện Húc Mụn năm 2010 – 2014
TT Năm
cấp
Tổng hồ sơ thụ lý
Kết quả cấp GCNQSDĐ và GCNQSHNỞ và tài sản khỏc gắn liền với đất
Tỷ lệ cấp (%) Tổng số cũn lại phải cấp Cấp lần đầu Cấp đổi Cấp đổi và chứng nhận bổ sung QSH tài sản Cấp lại Tỏch thửa 1 2010 6640 5394 81,23 1246 2 281 230 81,85 51 3 0 0 4 143 132 92,30 11 5 119 97 81,51 22 1 2011 9192 7548 82,11 1644 2 671 558 83,15 113 3 198 178 89,90 20 4 94 90 95,57 4 5 67 60 89,55 7 1 2012 3220 1149 35,68 2071 2 170 128 75,29 42 3 393 220 55,98 173 4 72 56 77,78 16 5 87 78 89,66 9 1 2013 6797 3254 47,87 3543 2 384 234 60,94 150 3 1211 815 67,30 396 4 87 48 55,17 39 5 68 53 77,94 15 1 2014 từ 02/01 đến 01/11 5934 3099 52,22 2835 2 428 271 63,32 157 3 277 169 61,01 108 4 104 63 60,58 41 5 231 219 94,81 12
Qua số liệu của cỏc bảng từ 2.8 đến 2.10 cho thấy::
* Theo quy trỡnh cũ:
- Kết quả cấp GCNQSDĐ, GCNQSHN ở và tài sản gắn liền với đất: Hồ sơ cú sự tăng giảm theo từng năm. Nếu nhƣ năm 2010 cú 6640 hồ sơ thỡ năm 2011 tăng lờn 9196 hồ sơ nhƣng qua năm 2012 số hồ sơ giảm cũn 3320.
- Chuyển nhƣợng, chuyển quyền: số lƣợng hồ sơ giảm theo từng năm.
- Thực trạng thế chấp bằng QSDĐ (hay giao dịch đảm bảo): giảm một cỏch rỏ rệt. Nếu năm 2010 cú 5319 hồ sơ thỡ đến năm 2012 chỉ cú 2041 hồ sơ.
- Cụng tỏc giải quyết hồ sơ cũng gặp nhiều trở ngại, số hồ sơ tồn động cũn nhiều.
Vậy đõu là nguyờn nhõn? Theo nghiờn cứu tỡnh hỡnh trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2012 ta cú thể rỳt ra cỏc nguyờn nhõn sau:
+ Đõy là giai đoạn mà nền kinh tế cả nƣớc núi chung và Thành phố Hồ Chớ Minh núi riờng (trong đú cú Huyện Húc Mụn) lạm phỏt tăng cao.
+ Bộ Tài chớnh cũng nhƣ Thành phố Hồ Chớ Minh “lỳng tỳng” tỡm một hệ số “k” để tớnh thuế vƣợt hạn mức cho cỏc hồ sơ chuyển mục đớch sử dụng đất.
+ Ngõn hàng huy động lại vốn.
Cỏc nguyờn nhõn trờn đĩ gõy trở ngại trong cụng tỏc quản lý thị trƣờng QSDĐ. Từ năm 2013, sau khi thống nhất đƣợc hệ số “k” và chuyển giao quy trỡnh thụ lý giải quyết hồ sơ về nhà đất mới nhận thấy:
1. Kết quả cấp GCNQSDĐ, GCNQSHN ở và tài sản gắn liền với đất: Số lƣợng hồ sơ tăng nhanh theo từng năm và số lƣợng cấp trể cũng giảm đỏng kể.
2. Thủ tục giải quyết chuyển nhƣợng QSDĐ ( đăng ký biến động đất đai): tăng nhanh theo từng năm. Điều đú chứng tỏ rằng: Thị trƣờng giao dịch quyền sử dụng đất chớnh thống thụng qua Nhà nƣớc ngày càng đƣợc quản lý và theo dừi.
3. Thực trạng quản lý thế chấp bằng QSDĐ: ngƣời sử dụng đất trờn địa bàn huyện ngày càng ý thức hơn về quyền lợi của mỡnh sau khi đƣợc cấp giấy chứng nhận, đú là quyền đƣợc thế chấp bằng QSDĐ. Năm 2012 chỉ cú 2041 hồ sơ xin đăng ký thế chấp thỡ năm 2013 số lƣợng hồ sơ đĩ lờn tới 5067 hồ sơ và mới 10 thỏng đầu năm 2014 số lƣợng hồ sơ đĩ lờn tới 6447 hồ sơ. Điều này phản ỏnh xu thế
hiện nay, ngƣời sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tƣ cho sản xuất và giải quyết khú khăn trong cuộc sống. Nờn quyền thế chấp QSDĐ là biện phỏp giỳp họ giải quyết đƣợc vấn đề vốn. Tuy nhiờn, thực tế hiện nay cho thấy ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp QSDĐ chƣa nhiều. Mặt khỏc, tõm lý chung của ngƣời sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay đƣợc số vốn lớn. Trong khi đú, theo quy định cỏc tổ chức tớn dụng Việt Nam chỉ cho vay tối đa bằng 70% giỏ trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản bảo lĩnh đĩ đƣợc xỏc định và ghi trờn hợp đồng; việc xỏc định giỏ trị QSDĐ thế chấp dựa trờn Bảng giỏ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành quy định từng năm. Mà khung giỏ đất do Thành phố Hồ Chớ Minh quy định từng năm vẫn chƣa “tiệm cận” đƣợc với giỏ thị trƣờng và cũn bất cập, chƣa hợp lý cần đƣợc điều chỉnh thƣờng xuyờn để phự hợp với thực tế. Thực tế cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đƣợc thực vay chỉ bằng 30% đến 40% giỏ trị thực tế của tài sản đem đảm bảo, do vậy, ngƣời dõn vẫn chịu thiệt thũi khi đi đăng ký thế chấp ( thực tế khi giao dịch ngƣời dõn cũn phải chịu một loại phớ vụ hỡnh nhƣng bắt buộc phải cú thỡ mới cú đƣợc sự giao dịch thuận lợi). Mặt khỏc, chƣa cú quy định cụ thể về cỏc trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chỉ thế chấp một phần QSDĐ hoặc một phần tài sản của họ trờn đất. Vậy, giả sử nếu ngƣời sử dụng đất thế chấp một phần giỏ trị QSDĐ hoặc một phần giỏ trị tài sản trờn đất thỡ sẽ gặp khú khăn vỡ chƣa cú quy định cụ thể.
2.3.6 Thực trạng quản lý cỏc hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ.
Cỏc giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ trờn địa bàn huyện Húc Mụn đƣợc thực hiện thụng qua Văn phũng đăng ký đất của huyện. Cỏc văn phũng mụi giới luụn tồn tại song hành và một phần đĩ giỳp cỏc giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ đƣợc thực hiện.
Với cỏc văn phũng mụi giới, cỏc nguồn cung QSDĐ đƣợc tập hợp, mối liờn hệ giữa cung và cầu đƣợc thiết lập, cỏc nhu cầu đối với thị trƣờng QSDĐ đƣợc lựa chọn và đỏp ứng. Đỏp ứng đƣợc đũi hỏi của thị trƣờng nờn cỏc văn phũng mụi giới hỡnh thành, đĩ và đang tồn tại.
Tuy nhiờn, mặt trỏi của cỏc văn phũng mụi giới này là hoạt động tự phỏt, khụng cú cơ chế hoạt động thống nhất và việc thu phớ khụng qua kiểm soỏt của Nhà nƣớc.
Hiện trờn địa bàn huyện tồn tại cỏc văn phũng mụi giới nhỏ lẻ hoặc một số cỏ nhõn tham gia hoạt động mụi giới trong thị trƣờng QSDĐ với tớnh chất thời vụ, tạm thời và tự phỏt. Hầu hết cỏc trƣờng hợp này chƣa cú đầy đủ cỏc chứng chỉ hành nghề (chứng chỉ mụi giới, chứng chỉ định giỏ bất động sản) theo quy định của phỏp luật.
2.3.7 Đỏnh giỏ chung về thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Húc Mụn
Qua nghiờn cứu thực trạng thị trƣờng QSDĐ và cụng tỏc quản lý thị trƣờng này trờn địa bàn huyện Húc Mụn rỳt ra nhận xột, đỏnh giỏ về những mặt đƣợc và những vấn đề tồn tại chủ yếu nhƣ sau:
- Những ưu điểm:
Nội dung “quản lý và phỏt triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản” là một nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai mới cú từ khi cú Luật Đất đai 2003 (tại Điều 6). Huyện ủy và UBND huyện Húc thành lập Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng huyện với chức năng thực hiện dịch vụ đăng ký – cấp GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chớnh, quản lý thụng tin đất đai phục vụ yờu cầu quản lý nhà nƣớc, cung cấp cho Phũng Tài nguyờn & Mụi trƣờng, UBND huyện và cỏc xĩ thị trấn thụng tin về cỏc hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, thế chấp bằng QSDĐ thụng qua đăng ký biến động QSDĐ, ngày càng chi tiết, quản lý hoạt động chuyển nhƣợng, thế chấp quyền sử dụng đất với số lƣợng đăng ký chớnh quy ngày càng tăng thể hiện tớnh hiệu quả trong quản lý thị trƣờng QSDĐ trờn địa bàn huyện Húc Mụn.
Thực hiện theo hƣớng dẫn của Luật đất đai 2013 cụng tỏc đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ của huyện tƣơng đối tốt chiếm tỷ lệ 98,2% hồ sơ đăng ký .
Cụng tỏc cập nhật biến động sử dụng đất (thụng qua cỏc hoạt động giao dịch của thị trƣờng quyền sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, cho thuờ, giao dịch đảm bảo,...) rất tốt chiếm tỷ lệ 100% hồ sơ giải quyết đỳng hạn.
Áp dụng cỏc văn bản dƣới Luật một cỏch nhanh chúng, đĩ giải quyết đƣợc nhiều hồ sơ cũn tồn động trong chu trỡnh chuyển giao từ quy trỡnh cũ sang mới. Tạo niềm tin cho ngƣời dõn khi liờn hệ giải quyết cỏc vấn đề về dất đai trong đú cú QSDĐ
- Những vấn đề tồn tại chủ yếu
+ Để phục vụ cho cụng tỏc quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trƣớc hết cần hồn thành cụng tỏc đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiờn cụng tỏc cấp mới GCNQSD gặp nhiều khú khăn do ngƣời dõn cũn khỏ “mự mờ” trong việc đăng ký nờn số lƣợng hồ sơ đăng ký thực tế chƣa đƣợc nhiều.
+ Giỏ đất ở thị trƣờng cũn chờnh lệch khỏ nhiều so với giỏ đất nhà nƣớc quy định (từ 2,9 đến 31,25 lần). Đõy là vấn đề tồn tại cần giải quyết vỡ ảnh hƣởng đến quyền lợi ngƣời dõn cú đất bị thu hồi để thực hiện cỏc cụng trỡnh, dự ỏn trờn địa bàn và ảnh hƣởng đến nguồn thu ngõn sỏch của nhà nƣớc, của địa phƣơng.
+ Cụng tỏc quản lý dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng quyền sử dụng đất chƣa đƣợc chỳ trọng. Cần cú cỏc giải phỏp chấn chỉnh quản lý cỏc điểm mụi giới nhà đất hoạt động tự phỏt nhằm đƣa hoạt động này tũn theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản gúp phần lành mạnh húa thị trƣờng QSDĐ (thị trƣờng bất động sản) tại địa bàn huyện.
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN Lí THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIấN CỨU
Qua nghiờn cứu về thực trạng thị trƣờng QSDĐ và thực tế quản lý thị trƣờng QSDĐ huyện Húc Mụn Thành phố Hồ Chớ minh, học viờn đề xuất một số giải phỏp nhằm nõng cao hiệu quả cụng tỏc quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
3.1. Giải phỏp về chớnh sỏch, phỏp luật
Việc phỏt triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản chƣa ổn định, chƣa đỳng với tiềm năng, do một số nguyờn nhõn chủ yếu sau: chớnh sỏch phỏp luật về đất đai thay đổi thƣờng xuyờn, việc định giỏ bất động sản cũn bất cập, cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, nhiều cụng trỡnh xõy dựng cơ sở hạ tầng chƣa đƣợc thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do ảnh hƣởng của khủng hoảng tài chớnh và suy giảm kinh tế thế giới.
Vỡ vậy cần cú một số giải phỏp:
- Phải hồn thiện chớnh sỏch phỏp luật đất đai thống nhất. Cần hồn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực sự trở thành hàng húa, dễ dàng chuyển thành vốn đầu tƣ thụng qua quyền thế chấp, gúp vốn.
- Quy hoạch SDĐ cần phải rừ ràng cụng khai, minh bạch. Cần phải hồn thiện về cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm tạo nguồn cung ổn định về đất đai, nhà ở cho thị trƣờng bất động sản đồng thời phải tiến hành quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giỳp nhà nƣớc chủ động quản lý tồn bộ thị trƣờng đất đai sơ cấp và đƣa quỹ đất vào thị trƣờng thứ cấp hợp lý thụng qua biện phỏp giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất phự hợp với cơ chế thị trƣờng.
3.2 Giải phỏp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất biến động quyền sử dụng đất
Từ năm 2008, Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng Húc Mụn thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh theo tiờu chuẩn Hệ thống quản lý chất lƣợng ISO 9001: 2000 với phƣơng chõm “đỳng luật, đỳng hạn, cụng khai, thuận tiện” phục vụ tốt quyền của ngƣời sử dụng đất, đỏp ứng nhu cầu của nhõn dõn. Huyện Húc Mụn đặc biệt quan
tõm đến quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất vỡ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở phỏp lý quan trọng của từng thửa đất và tài sản gắn liền với đất và nú đem lại lợi ớch cho cả 2 chủ thể: Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Theo đú, ngƣời sử dụng đất thực hiện cỏc quyền của mỡnh một cỏch hợp phỏp thụng qua “chứng thƣ phỏp lý”, Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản và thu cỏc loại phớ, thuế và tiền sử dụng đất.
Thụng qua kết quả bỏo cỏo thống kờ và qua làm việc thực tế tại địa phƣơng, học viờn nhận thấy:
- Cụng tỏc tiếp nhận và thụ lý hồ sơ về lĩnh vực đất đai của huyện diễn ra khỏ tốt, trả nhận đỳng thời hạn, ngƣời dõn cú thể theo dừi quy trỡnh làm việc thụng qua hệ thống thụng tin mạng internet của huyện, đõy là một biện phỏp giải quyết một cỏch hợp lý của huyện Húc Mụn.
- Song song với cụng tỏc cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhõn dõn huyện cũn phối hợp với Sở Thụng tin và Truyền thụng xõy dựng phần mềm Hệ thống thụng tin đất đai cấp huyện-xĩ để cập nhật biến động, quản lý hồ sơ sử dụng đất, cập nhật hồ sơ địa chớnh, chỉnh lý biến động và xõy dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Cụng tỏc này đƣợc thực hiện đồng thời với kế hoạch cấp giấy chứng nhận trờn nguyờn tắc: cấp giấy chứng nhận đến đõu phải lập hồ sơ địa chớnh ngay đến đú (bao gồm cỏc trƣờng hợp đủ điều kiện và chƣa đủ điều kiện để quản lý), đồng thời cập nhật thƣờng xuyờn cỏc biến động trờn nền bản đồ số.
Tuy nhiờn:
- Trong nhiều trƣờng hợp Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất của cấp huyện do chậm hoặc khụng chuyển thụng tin về biến động dẫn tới cỏn bộ địa chớnh xĩ khụng nắm đƣợc thay đổi và chỉnh lý vào hồ sơ địa chớnh.
- Cụng tỏc chỉnh lý biến động trờn hồ sơ địa chớnh chƣa đƣợc thực hiện đồng bộ, cụ thể trờn cỏc sổ và bản đồ địa chớnh chƣa cú sự trựng khớp, chƣa thống nhất cũn sai lệch so với thực tế. Một trong những nguyờn nhõn trờn là do khối lƣợng cụng việc phải chỉnh lý nhiều tuy nhiờn đội ngũ cỏn bộ quản lý đất đai của huyện cũn mỏng, trỡnh độ chuyờn mụn của cỏc cỏn bộ địa chớnh xĩ hiện nay cũn hạn chế vỡ vậy cụng tỏc cập nhật chỉnh lý biến động chƣa đƣợc thực hiện thƣờng xuyờn, do đú
cỏc thụng tin trong hồ sơ địa chớnh chƣa đủ để cung cấp thụng tin cho thị trƣờng bất động sản.
Do đú, cần phải hồn thiện hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản trờn cơ sở thiết lập đồng bộ, hiện đại hồ sơ địa chớnh để tạo ra một hệ thống cơ sở thụng tin đầy đủ để phục vụ quỏ trỡnh quản lý Nhà nƣớc về đất đai và quản lý thị