này trờn địa bàn huyện Húc Mụn.
2.3.1. Khỏi quỏt về giỏ đất trờn thị trường khu vực nghiờn cứu.
Giỏ đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai- thị trƣờng- sự quản lý của nhà nƣớc. Giỏ đất là cụng cụ kinh tế để ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để đỏnh giỏ sự cụng bằng trong phõn phối đất đai, để ngƣời sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mỡnh và Nhà nƣớc điều chỉnh cỏc quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và phỏp luật.
Giỏ đất là phƣơng tiện thể hiện nội dung kinh tế của cỏc quan hệ chủ quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp gúp vốn bằng QSDĐ và là căn cứ tớnh toỏn giỏ trị thu tiền khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất và khi tớnh thuế đất.
Giỏ đất hay giỏ QSDĐ thƣờng phụ thuộc vào cỏc yếu tố nhƣ : quỏ trỡnh đụ thị hoỏ, quy hoạch sử dụng đất, vị trớ, mối quan hệ cung - cầu….
Hiện nay, trong thị trƣờng QSDĐ ở Việt Nam cú hai hệ thống giỏ đất :
Hệ thống giỏ đất do Nhà nƣớc quy định phục vụ cho cỏc thủ tục hành chớnh liờn quan đến bất động sản (QSDĐ).
Hệ thống giỏ thực tế trờn thị trƣờng QSDĐ do cỏc bờn cú bất động sản (QSDĐ) và bờn cần cú bất động sản (QSDĐ) thoả thuận.
2.3.1.1 Giỏ đất ở do Nhà nước quy định trờn địa bàn huyện Húc Mụn
Thực hiện Luật đất đai năm 2003, từ năm 2004 đến 2014 thành phố Hồ Chớ Minh đĩ ban hành đƣợc 11 bảng giỏ cỏc loại đất cho từng năm trờn địa bàn Thành phố.
Dựa trờn cỏc quyết định của UBND Thành phố, giỏ đất ở tại cỏc trục đƣờng chớnh trờn địa bàn huyện Húc Mụn do UBND thành phố quy định qua cỏc năm 2012, 2013, 2014 đƣợc trỡnh bày ở bảng sau:
Bảng 2.6: Giỏ đất ở do nhà nƣớc quy định tại một số đƣờng chớnh trờn địa bàn huyện Húc Mụn Đơn vị tớnh: 1.000 đồng/m2 STT TấN ĐƢỜNG ĐOẠN ĐƢỜNG GIÁ TỪ ĐẾN Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014
1 Bà triệu Quang Trung Ngĩ tƣ Giếng nƣớc
(QL 22) 2.640 2.640 2.640 2 Bựi Văn Ngữ Ngĩ 3 Bầu Nguyễn Ảnh Thủ 1.430 1.430 1.430
3 Đƣờng KP1-01 (T.Trấn Húc Mụn).
Lý Thƣờng Kiệt (Ngĩ 3
Việt Hƣng) Bà Triệu 1.320 1.320 1.320 4 Đƣờng Song Hành QL 22 Nguyễn Ảnh Thủ Lý Thƣờng Kiệt 1.100 1.100 1.100
5 Đƣờng Tõn Hiệp Thới Tõy - Tõn Hiệp ( Hạt điều Huỳnh Minh
Hƣơng Lộ 60 ( Ngĩ
tƣ Ngơi) 550 550 550
6 Đƣờng Tõn Xũn 2 Trung Mỹ Tụ Ký 440 440 440
7 Lờ Lai Trọn Đƣờng 5.280 5.280 5.280
8 Lờ Thị Hà Trọn đƣờng 1.430 1.430 1.430
9 Lờ Văn Khƣơng Cầu Dừa Đặng Thỳc Vịnh 1.430 1.430 1.430 10 Liờn Xĩ T.Trấn - Tõn Hiệp Lý Nam Đế Dƣơng Cụng Khi 880 880 880
11 Liờn Xĩ Thới Tam Thụn -
Đụng Thạnh Đặng Thỳc Vịnh Trịnh Thị Miếng 400 400 400
12 Ngụ Quyền Trọn đƣờng 5.280 5.280 5.280
13 Nguyễn Ảnh Thủ QL 22 (Ngĩ tƣ Trung
Chỏnh) Tụ Ký 4.200 4.200 4.200 14 QL 22 (Quốc Lộ 1) Cầu vƣợt An Sƣơng Ngĩ 4 Trung Chỏnh 2.860 2.860 2.860 15 Tõn Xũn 1 (Tõn Xũn) BÀ Triệu Lờ Thị Hà 440 440 440
16 Thới Tam Thụn 11A(Thới
Tam Thụn) Đặng Thỳc Vịnh Đ. Liờn Xĩ Thới
Tam Thụn-T.Trấn 660 660 660 17 Tụ Ký Nguyễn Ảnh Thủ Ngĩ 3 Chựa(Tỉnh lộ 2.200 2.200 2.200
15)
18 Trần Bỡnh Trọng Trọn đƣờng 5.280 5.280 5.280
19 Trần Khắc Trõn Trọn đƣờng 3.630 3.630 3.630
20 Trung Đụng 11 (Thới Tam
Thụn) Trịnh Thị Miếng Kờnh T2 330 330 330
21 Tuyến 5 Xĩ Thới Tam Thụn Tụ Ký Kờnh Trần Quang
Cơ 660 660 660
22 Tuyến 9 Xĩ Thới Tam Thụn Đặng Thỳc Vịnh Liờn Xĩ Thới Tam
Thụn - Đụng Thạnh 660 660 660 23 Xũn Thới 1 (Xũn Thới Đụng) QL 22 Trần Văn Mƣời 440 440 440 Trần Văn Mƣời Trọn đƣờng 400 400 400 24 Xũn Thới 10 ( Xũn Thới Đụng) Xũn Thới 2 Trọn đƣờng 440 440 440 25 Xũn Thới 15 Xũn Thới 3 QL 22 350 350 350
26 Xũn Thới Sơn 16 Đầu Xũn Thới Sơn 1 Xũn Thới Sơn 4 330 330 330 27 Xũn Thới Sơn 2 Nguyễn Văn Bứa Dƣơng Cụng Khi 330 330 330 28 Xũn Thới Thƣợng Phan Văn Hớn Bà Điểm 1 480 480 480
Nguồn UBND Thành phố Hồ Chớ Minh
Thụng qua số liệu trờn ta nhận thấy rằng, bảng giỏ đất của huyện Húc Mụn đƣợc UBND Thành phố xõy dựng từ năm 2012 đến 2014 khụng cú gỡ thay đổi. Điều đú chứng tỏ giỏ đất ở nhà nƣớc trờn địa bàn huyện Húc Mụn luụn đƣợc giữ ổn định.
2.3.1.2 Giỏ đất ở thực tế trờn thị trường quyền sử dụng đất huyện Húc Mụn
Để đỏnh giỏ thực trạng giỏ đất ở trờn thị trƣờng QSDĐ huyện Húc Mụn, đề tài đĩ sử dụng phƣơng phỏp điều tra thụng tin thị trƣờng (sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú đất chuyển nhƣợng; thụng tin từ cỏc điểm mụi giới nhà đất và từ phỏng vấn cỏn bộ địa chớnh xĩ, cỏn bộ địa phƣơng). Cỏc thụng tin về giỏ đất đƣợc điều tra tại thị trấn Huyện, Xĩ Tõn Xũn và trờn một số đoạn đƣờng quốc lộ, tỉnh lộ, đƣờng huyện theo cỏc vị trớ quy định tại khung giỏ của Nhà nƣớc.
Kết quả điều tra giỏ đất ở thực tế trờn địa bàn huyện Húc Mụn đƣợc thể hiện nhƣ sau (bảng 2.7):
Bảng 2.7. Giỏ đất thực tế tại cỏc đƣờng chớnh của huyện Húc Mụn năm 2013, 2014 Đơn vị 1.000 đồng STT TấN ĐƢỜNG ĐOẠN ĐƢỜNG Giỏ nhà nƣớc Giỏ khảo sỏt thị trƣờng Chờnh lệch = Giỏ TT/NN TỪ ĐẾN
1 Bà triệu Quang Trung Ngĩ tƣ Giếng nƣớc
(QL 22) 2.640 15.000 5,68
2 Bựi Văn Ngữ Ngĩ 3 Bầu Nguyễn Ảnh Thủ 1.430 12.000 8,39 3 Đƣờng KP1-01 (T.Trấn Húc
Mụn).
Lý Thƣờng Kiệt (Ngĩ 3
Việt Hƣng) Bà Triệu 1.320 13.500 10,23 4 Đƣờng Song Hành QL 22 Nguyễn Ảnh Thủ Lý Thƣờng Kiệt 1.100 13.500 12,27 5 Đƣờng Tõn Hiệp Thới Tõy - Tõn Hiệp (
Hạt điều Huỳnh Minh
Hƣơng Lộ 60 ( Ngĩ tƣ
Ngơi) 550 8.500 15,45 6 Đƣờng Tõn Xũn 2 Trung Mỹ Tụ Ký 440 6.500 14,77
7 Lờ Lai Trọn Đƣờng 5.280 15.500 2,94
8 Lờ Thị Hà Trọn đƣờng 1.430 8.800 6,15
9 Lờ Văn Khƣơng Cầu Dừa Đặng Thỳc Vịnh 1.430 10.500 7,34 10 Liờn Xĩ T.Trấn - Tõn Hiệp Lý Nam Đế Dƣơng Cụng Khi 880 8.500 9.66 11 Liờn Xĩ Thới Tam Thụn -
Đụng Thạnh Đặng Thỳc Vịnh Trịnh Thị Miếng 400 9.500 23,75
12 Ngụ Quyền Trọn đƣờng 5.280 17.500 3,31
13 Nguyễn Ảnh Thủ QL 22 (Ngĩ tƣ Trung
Chỏnh) Tụ Ký 4.200 18.500 4,40 14 QL 22 (Quốc Lộ 1) Cầu vƣợt An Sƣơng Ngĩ 4 Trung Chỏnh 2.860 16.500 5,77 15 Tõn Xũn 1 (Tõn Xũn) BÀ Triệu Lờ Thị Hà 440 11.000 25,00 16 Thới Tam Thụn 11A(Thới
Tam Thụn) Đặng Thỳc Vịnh Đ. Liờn Xĩ Thới Tam
Thụn-T.Trấn 660 12.000 18,18 17 Tụ Ký Nguyễn Ảnh Thủ Ngĩ 3 Chựa(Tỉnh lộ 15) 2.200 15.500 7,05
18 Trần Bỡnh Trọng Trọn đƣờng 5.280 17.500 3,31
19 Trần Khắc Trõn Trọn đƣờng 3.630 16.000 4,41 20 Trung Đụng 11 (Thới Tam
Thụn) Trịnh Thị Miếng Kờnh T2 330 7.500 22,73 21 Tuyến 5 Xĩ Thới Tam Thụn Tụ Ký Kờnh Trần Quang Cơ 660 7.000 10,61 22 Tuyến 9 Xĩ Thới Tam Thụn Đặng Thỳc Vịnh Liờn Xĩ Thới Tam
Thụn - Đụng Thạnh 660 6.500 9,85 23 Xũn Thới 1 (Xũn Thới Đụng) QL 22 Trần Văn Mƣời 440 6.500 14,77 Trần Văn Mƣời Trọn đƣờng 400 6.000 15,00 24 Xũn Thới 10 ( Xũn Thới Đụng) Xũn Thới 2 Trọn đƣờng 440 6.500 14,77 25 Xũn Thới 15 Xũn Thới 3 QL 22 350 6.000 17,14
26 Xũn Thới Sơn 16 Đầu Xũn Thới Sơn 1 Xũn Thới Sơn 4 330 6.000 18,18 27 Xũn Thới Sơn 2 Nguyễn Văn Bứa Dƣơng Cụng Khi 330 6.000 18,18 28 Xũn Thới Thƣợng Phan Văn Hớn Bà Điểm 1 480 15.000 31,25
Nguồn: UBND Thành phố HCM, điều tra thực tế
Năm 2013 và đầu 2014 do ảnh hƣởng của nền kinh tế cả nƣớc thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chớ Minh núi chung bị trầm lắng nờn số lƣợng cỏc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và mặt bằng giỏ tại địa bàn huyện Húc Mụn núi riờng cũng giảm so với cỏc năm 2011, 2012. Tuy nhiờn, qua kết quả điều tra giỏ đất ở thực tế trờn địa bàn huyện cũng nhƣ một số tuyến đƣờng chớnh trờn địa bàn huyện Húc Mụn năm 2014 cho thấy, giỏ thị trƣờng vẫn cũn chờnh lệch khỏ nhiều so với khung giỏ ỏp dụng cựng thời điểm do Nhà nƣớc quy định. Cụ thể tại thị trấn Huyện, giỏ đất ở thực tế tại đƣờng Bà Triệu cũn cao hơn giỏ nhà nƣớc đến 5,68 lần. Tại đƣờng liờn xĩ nhƣ đƣờng Liờn xĩ Thị trấn - Tõn Hiệp giỏ đất ở thực tế cao hơn 9,66 lần. Và tại tuyến đƣờng Phan Văn Hớn - Bà Điểm 1 giỏ thực tế cao gấp 31,25 lần.
Nhỡn chung giỏ thực tế tại địa bàn huyện Húc Mụn cao gấp 2,9 đến 31,25 lần so với khung giỏ Nhà nƣớc.
Tại sao, cú sự chờnh lệch cao nhƣ vậy?
Qua cụng tỏc nghiờn cứu và tỡm hiểu tại địa bàn ta nhận thấy:
Giỏ đất do khung giỏ Nhà nƣớc quy định chỉ dựng cho tớnh thuế chuyển mục đớch sử dụng đất và cỏc loại thuế liờn quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Khi thực hiện khung giỏ đất Nhà nƣớc thƣờng định giỏ theo suốt một tuyến đƣờng, khụng phõn khỳc và đoạn trờn tuyến đƣờng.
Giỏ thực tế do học viờn điều tra thực tế thỡ lấy trung bỡnh cho cả tuyến, vớ dụ: Tuyến đƣờng Phan Văn Hớn - Bà Điểm 1, giỏ tồn tuyến do nhà nƣớc quy định là 480.000 đồng. Trong khi đú, qua kết quả điều tra thỡ: Tại đầu tuyến đƣờng này là khu vực giỏp ranh với Phƣờng tõn Thới Nhất Quận 12 và Xĩ Vĩnh Lộc A huyện Bỡnh Chỏnh, đõy là khu vực đụ thị húa mạnh khỏ nhộp nhịp tập trung nhiều chợ, trung tõm dịch vụ, nờn giỏ đất giao động từ 18.000.000 đồng đến gần 20.000.000 đồng. Càng về giữa và cuối tuyến đƣờng này giỏ giao động từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng. Ngƣời điều tra lấy trung bỡnh giỏ trờn cỏc phiếu điều tra
mới ra số liệu giỏ đất ở thực tế tại tuyến đƣờng này là 15.000.000 đồng cao gấp 31,25 lần so với giỏ Nhà nƣớc.
Tƣơng tự, điều tra nhƣ trờn ngƣời điều tra mới tập trung đƣợc giỏ đất ở thực tế tại cỏc tuyến đƣờng đĩ điều tra và đƣợc ghi trờn bảng trờn.
2.3.2. Thực trạng cỏc hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và cụng tỏc quản lý đăng ký biến động
Khi phỏp luật đất đai cho phộp ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện chuyển QSDĐ đĩ thực sự đỏp ứng đƣợc nhu cầu của đại đa số dõn khi cú nhu cầu về đất nụng nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh; tạo cơ sở phỏp lý cho ngƣời sử dụng đất chủ động đầu tƣ, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng đƣợc nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nƣớc. Sau khi Văn phũng Đăng ký QSDĐ huyện Húc Mụn, trực thuộc phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng là đơn vị sự nghiệp cú thu đƣợc thành lập thực hiện chức năng dịch vụ hành chớnh cụng, giỳp phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng làm đầu mối thực hiện việc giải quyết cỏc thủ tục hành chớnh về đất đai nhƣ: chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuờ, thừa kế, thế chấp, thực hiện nghĩa vụ tài chớnh…. thỡ việc tiếp nhận hồ sơ thực hiện cỏc quyền của ngƣời sử dụng đất đĩ đƣợc quản lý tốt hơn. Theo số liệu thống kờ của phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng thỡ số lƣợng cỏc giao dịch chuyển nhƣợng một phần và tồn phần QSDĐ trờn địa bàn huyện Húc Mụn ngày càng gia tăng thể hiện ở bảng 2.8.
Bảng 2.8: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm 2010 đến nay trờn địa bàn huyện Húc Mụn
Năm Nội dung thủ tục Tổng HS đăng ký Tổng Số HS giải quyết
2010 Chuyển quyền tồn phần và một phần thửa đất 5793 5443 2011 6960 6545 2012 2683 2178 2013 5864 4919 2014 từ 02/01 đến 01/11 7318 6313
Từ cỏc số liệu bảng trờn cho thấy việc giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ tồn phần hay một phần trờn địa bàn huyện ngày càng gia tăng về số lƣợng hồ sơ, hay núi một cỏch khỏc thị trƣờng giao dịch chớnh thống thụng qua Nhà nƣớc ngày càng đƣợc quản lý và theo dừi. Tuy nhiờn, bờn cạnh số lƣợng lớn cỏc giao dịch đĩ đƣợc Văn phũng Đăng ký QSDĐ thẩm định thỡ cũn những vấn đề tồn tại nhƣ: Cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn giao dịch tự do, việc tỡm kiếm thụng tin đất đai từ Văn phũng Đăng ký cũn rất hạn chế, việc thủ tục hành chớnh thay đổi theo qui định của Thành phố cũng đĩ làm giỏn đoạn việc giao dịch chuyển nhƣợng. Quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền cũng gõy khú khăn cho ngƣời dõn khi thực hiện quyền chuyển nhƣợng nờn thực tế ngồi cỏc giao dịch thụng qua Nhà nƣớc cũn một số lƣợng cỏc giao dịch của ngƣời dõn vẫn chỉ tồn tại trờn cỏc giấy tờ mua bỏn trao tay. Mặt khỏc, cụng tỏc cập nhật hồ sơ địa chớnh đối với cỏc hộ đăng ký biến động đến nay vẫn chƣa đƣợc cập nhật đầy đủ. Việc phối kết hợp trong việc quản lý hồ sơ và chủ sử dụng đất đối với từng thửa đất giữa cơ sở và cơ quan Nhà nƣớc cấp huyện chƣa đƣợc thiết lập chặt chẽ (UBND xĩ - Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng).
2.3.3. Thực trạng quản lý hoạt động cho thuờ quyền sử dụng đất của huyện Húc Mụn Húc Mụn
Cụng tỏc quản lý Nhà nƣớc đối với hoạt động thuờ đất của cỏc tổ chức trong nƣớc và nƣớc ngồi trờn địa bàn huyện nhỡn chung đĩ thực hiện đỳng theo quy định của phỏp luật hiện hành. Tuy nhiờn đối với cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho thuờ đất thỡ thị trƣờng này vẫn mang tớnh tự phỏt, nằm ngồi sự kiểm soỏt của nhà nƣớc. Hiện nay, hỡnh thức cho thuờ quyền sử dụng đất của cỏc hộ gia đỡnh,cỏ nhõn tại huyện Húc Mụn cú cỏc dạng chớnh sau:
- Xõy dựng nhà trọ cho cụng nhõn cỏc khu cụng nghiệp sản xuất kinh doanh, xớ nghiệp thuờ để ở.
- Cho thuờ nhà để phục vụ kinh doanh: tại khu trung tõm thị trấn Húc Mụn, quốc lộ 22 cú vị trớ sinh lời nờn cỏc hộ gia đỡnh cỏ nhõn cú nhà, đất khụng sử dụng đĩ cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuờ để kinh doanh, sản xuất.
2.3.4. Thực trạng quản lý cỏc hoạt động thế chấp bằng QSDĐ.
Bảng 2.9: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất từ năm 2010 đến nay trờn địa bàn huyện Húc Mụn
Năm Nội dung thủ tục
Tổng Số HS đăng ký thế chấp bằng QSD đất
Tổng Số HS tiếp nhận và giải quyết thủ tục xoỏ
đăng ký thế chấp 2010 Thế chấp, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất 5319 5319 2011 5333 5333 2012 2041 2041 2013 5067 5067 2014 từ 02/01 đến 01/11 6447 6447
Nguồn: Phũng Tài nguyờn và Mụi trường huyện Húc Mụn
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phộp ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển QSDĐ, đĩ đem lại hiệu quả kinh tế- xĩ hội to lớn. Cỏc quyền năng mà Nhà nƣớc cho phộp ngƣời sử dụng trong đú cú thế chấp QSDĐ đƣợc triển khai thực hiện trờn thực tế. Đại đa số ngƣời sử dụng đất nhận thức đƣợc tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ. Tỡnh hỡnh hoạt động giao dịch đăng ký thế chấp và đăng ký xoỏ thế chấp QSDĐ từ năm 2010 đến nay trờn địa bàn huyện Húc Mụn thể hiện ở bảng 2.9.
2.3.5 Nhận xột về cụng tỏc quản lý nhà nước đối với chuyển quyền QSDĐ
Tổng hợp kết quả thụ lý, giải quyết hồ sơ và cấp GCN QSDĐ thể hiện ở bảng 2.10:
Bảng 2.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc hộ, gia đỡnh cỏ nhõn trờn địa bàn huyện Húc Mụn năm 2010 – 2014
TT Năm
cấp
Tổng hồ sơ thụ lý
Kết quả cấp GCNQSDĐ và GCNQSHNỞ và tài sản khỏc gắn liền với đất
Tỷ lệ cấp (%) Tổng số cũn