Thực tiễn đĩ chứng minh rằng khi bƣớc vào cơ chế thị trƣờng và nhất là khi phỏt triển thị trƣờng bất động sản - thị trƣờng QSDĐ, thỡ một trong những vấn đề phải giải quyết trƣớc tiờn là chớnh sỏch và phỏp luật về đất đai. Chớnh sỏch phỏp luật
đất đai khụng chỉ là nhõn tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trƣờng mà cũn là yếu tố khụng thể thiếu để “điều tiết” thị trƣờng và là hành lang quan trọng nhất để hƣớng thị trƣờng hoạt động đỳng hƣớng. Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị trƣờng, chớnh sỏch và phỏp luật đất đai cũn đúng vai trũ điều chỉnh sự ổn định xĩ hội, gúp phần giải quyết ổn thoả cỏc mõu thuẫn mới phỏt sinh trong nội bộ xĩ hội; nơi nào, lỳc nào việc này chƣa tốt thỡ nơi đú, lỳc đú sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn định khụng chỉ về kinh tế (giỏ cả cao, giao dịch đúng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt xĩ hội (tranh chấp đất đai, giải phúng mặt bằng, tỏi định cƣ…). Từ thực tế đú, cú thể thấy rằng để thị trƣờng bất động sản núi chung và thị trƣờng QSDĐ núi riờng cú thể hỡnh thành một cỏch vững vàng và phỏt triển lành mạnh thỡ cần đặc biệt chỳ ý xõy dựng hệ thống chớnh sỏch và phỏp luật đất đai phự hợp với tỡnh hỡnh và nhu cầu của phỏt triển, đồng thời tổ chức tốt việc thực hiện đến tận cơ sở, đến mọi ngƣời cú liờn quan và đến từng thửa đất.
Chủ trƣơng phỏt triển và quản lý tốt thị trƣờng QSDĐ ở nƣớc ta đĩ đƣợc thể hiện trong Nghị quyết Đại hội Đảng tồn quốc khoỏ IX năm 2001: “Phỏt triển thị trƣờng bất động sản trong đú cú thị trƣờng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền QSDĐ; mở rộng cơ hội cho cỏc cụng dõn và doanh nghiệp thuộc cỏc thành phần kinh tế đƣợc dễ dàng cú đất và sử dụng đất lõu dài cho sản xuất kinh doanh, tớnh đủ giỏ trị của đất, sử dụng cú hiệu quả quỹ đất của doanh nghiệp Nhà nƣớc, cơ quan Nhà nƣớc và lực lƣợng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất lĩng phớ, hồn thành dứt điểm việc đăng ký cấp GCN QSDĐ và sở hữu nhà trờn tồn quốc, trƣớc hết là cỏc đụ thị...” [4].
Và nhấn mạnh lần nữa tại Nghị quyết Đại hội Đảng tồn quốc khúa X năm 2006: “Phỏt triển thị trường bất động sản trờn cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xõy dựng, Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản...; hồn thiện việc phõn loại, đỏnh giỏ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoỏ một cỏch thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phỏt triển.
Giỏ bất động sản đƣợc hỡnh thành theo nguyờn tắc thị trƣờng. Nhà nƣớc tỏc động đến giỏ đất trờn thị trƣờng bằng cỏc chớnh sỏch kinh tế vĩ mụ trờn cơ sở quan
hệ cung - cầu về đất đai. Tăng cƣờng cỏc biện phỏp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch ngầm khụng theo quy định của phỏp luật. Xõy dựng hệ thống đăng ký, thụng tin bất động sản. Phỏt triển nhanh cỏc dịch vụ đỏp ứng yờu cầu của thị trƣờng bất động sản”[5]
Chủ trƣơng, chớnh sỏch của Đảng, Luật Đất đai năm 2003 đĩ cú những qui định phỏp lý cụ thể liờn quan tới quản lý thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
- Đất đai thuộc sở hữu tồn dõn do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: Quyết định mục đớch sử dụng, quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao - cho thuờ đất...
- Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu tồn dõn về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai: ban hành cỏc văn bản phỏp luật, lập quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý việc giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chớnh, quản lý và phỏt triển thị trƣờng QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản, quản lý và giỏm sỏt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất...
- Đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản: bao gồm cỏc thửa đất mà Luật Đất đai năm 2003 cho phộp ngƣời sử dụng đất cú một trong cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lĩnh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuờ mà trờn đú cú tài sản đƣợc phỏp luật cho phộp tham gia vào thị trƣờng bất động sản.
- Cỏc thửa đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng phải đảm bảo cỏc điều kiện: Thửa đất đĩ đƣợc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khỏc gắn liền với đất; thửa đất khụng cú tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phỏt triển thị trƣờng QSDĐ bằng cỏc biện phỏp sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phỏt triển quỹ đất, đầu tƣ xõy dựng kinh doanh bất động sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất động sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của ngƣời tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản;
+ Thực hiện cỏc biện phỏp bỡnh ổn giỏ đất, chống đầu cơ đất đai.
- Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở Trung ƣơng là Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, huyện, quận, thị xĩ, thành phố thuộc tỉnh.
- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chớnh Nhà nƣớc đú. - Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng cú văn phũng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ cụng thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chớnh gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chớnh, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ.
- Quy định trỡnh tự, thủ tục hành chớnh khi ngƣời sử dụng đất thực hiện cỏc quyền liờn quan tới thị trƣờng QSDĐ; chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, cho thuờ- cho thuờ lại QSDĐ, thừa kế- tặng cho QSDĐ, thế chấp- bảo lĩnh bằng QSDĐ, gúp vốn bằng QSDĐ.
- Quỏ trỡnh quản lý thị trƣờng QSDĐ của cỏc cơ quan quản lý đƣợc thanh tra bởi cỏc cơ quan cú chức năng của Nhà nƣớc.
- Tuỳ vào tớnh chất, mức độ vi phạm, ngƣời quản lý sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự theo qui định của phỏp luật.
Đối với cỏc giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ, Luật Đất đai 2003 nờu rừ: - Quy định cỏc điều kiện cỏc thửa đất mà ngƣời sử dụng hiện đang sử dụng cú thể tham gia vào thị trƣờng QSDĐ.
- Ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lĩnh, gúp vốn bằng QSDĐ đối với những thửa đất cú đủ điều kiện tham gia thị trƣờng QSDĐ.
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện thực hiện cỏc quyền của ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất [13]:
- Tại Điều 188 quy định:
+ Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; gúp vốn bằng quyền sử dụng đất khi cú cỏc điều kiện sau đõy:
a) Cú Giấy chứng nhận; b) Đất khụng cú tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn; d) Trong thời hạn sử dụng đất
+ Việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chớnh.
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện mua, bỏn tài sản gắn liền với đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuờ thu tiền thuờ đất hàng năm.
- Tại Điều 193 quy định điều kiện nhận chuyển nhƣợng, nhận gúp vốn, thuờ quyền sử dụng đất nụng nghiệp để thực hiện dự ỏn đầu tƣ sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp.
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự ỏn đầu tƣ xõy dựng kinh doanh nhà ở; dự ỏn đầu tƣ xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuờ.
Ngồi Luật đất đai cũn cú cỏc văn bản phỏp lý khỏc cú những quy định liờn quan đến thị trƣờng QSDĐ nhƣ cỏc văn bản dƣới luật (Nghị định của Chớnh phủ, Thụng tƣ của Bộ Tài nguyờn & Mụi trƣờng,…) cựng với Bộ luật dõn sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Do nhiều hoạt động chuyển dịch QSDĐ của cỏc tổ chức,cỏ nhõn mang tớnh chất dõn sự nờn Bộ Luật dõn sự đĩ cú 8 chƣơng với 48 Điều từ Điều 688 - 735 quy định về cỏc hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thuờ, thuờ lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, gúp vốn bằng QSDĐ [3]. Đõy cũng là cơ sở phỏp lý quan trọng để quản lý cỏc hoạt động giao dịch về QSDĐ.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 tại Điều 6 quy định cỏc loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh trong đú “QSDĐ đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản
theo quy định về đất đai” [14]. Nhƣ vậy Luật kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận QSDĐ là hàng hoỏ. Luật đĩ cú những quy định cụ thể về kinh doanh QSDĐ (từ Điều 38 – 43), trong đú quy định về đầu tƣ tạo lập quỹ đất cú hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuờ; quyền và nghĩa vụ của bờn chuyển nhƣợng, bờn nhận chuyển nhƣợng QSDĐ; quy định về quyền và nghĩa vụ của bờn cho thuờ, bờn thuờ QSDĐ.
Trờn cơ sở Luật đất đai năm 2003 và cỏc văn bản dƣới luật (Nghị định của Chớnh phủ, Thụng tƣ của Bộ Tài nguyờn & Mụi trƣờng,…), tuỳ vào đặc điểm của từng đơn vị hành chớnh, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng và huyện, quận, thị xĩ, thành phố thuộc tỉnh cú văn bản cụ thể hoỏ và hƣớng dẫn để cụng tỏc quản lý thị trƣờng QSDĐ đƣợc chặt chẽ và đầy đủ.