Để có cái nhìn khách quan và cần hủy bỏ những quy định không còn phù hợp, “gỡ nút” và bổ sung những quy định mới nhằm tạo “môi trường trong sạch, lành mạnh” theo hướng đảm bảo quyền lợi của các chủ thể.
Một là, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nên quy định về giá sàn dịch vụ để đảm bảo rằng các chủ thể kinh doanh không đưa ra giá dịch vụ thấp lôi kéo khách hàng với chất lượng dịch vụ kém. Đồng thời quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ thể thỏa thuận. Giá sàn này có thể là giá áp dụng với nhà chung cư khi các bên chủ thể không thỏa thuận được giá dịch vụ. Giá dịch vụ vẫn có thể thay đổi từ hội nghị nhà chung cư lần hai và phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội tại địa phương, thu nhập người dân, thống nhất được ý kiến của các chủ thể quản lý và ít nhất 75% dân cư trong nhà chung cư đồng ý để đảm bảo chất lượng dịch vụ (theo quy định hiện hành tại Khoản 1, Điều 2 Thông tư 37/2009/TT-BXD quy định là trên 50% dân cư).
Hai là, cần điều chỉnh chế tài trong việc đảm bảo thu chi các nguồn quỹ; đảm bảo minh bạch trong thu chi tài chính. Nhà nước xác lập và ban hành hệ thống khung pháp lý đồng bộ điều chỉnh các hoạt động thì thị trường kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới rõ ràng, có sự công khai minh bạch trong thu chi tài chính; thúc đẩy sự phát triển của chính doanh nghiệp và đơn giản hóa trong hoạt động cung cấp dịch vụ và quản lý vận hành chung cư.
Ba là, cần quy định thời gian lập quỹ bảo trì, thời hạn bàn giao quỹ bảo trì và điều chỉnh chế tài về việc chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, sai phạm trong thu chi tài chính.
Bốn là, Bộ Xây dựng phải vào cuộc kiểm tra những hạng mục nào đã được dùng kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân, những phần diện tích nào thuộc sở hữu chung; sở hữu riêng và của ai đã được xác định một cách chi tiết trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, người mua có thể đề nghị xem để đối chiếu với hợp đồng. Chỉ có phương án này mới đảm bảo giảm tranh chấp xảy ra có căn cứ xác định các phần sở hữu.
Năm là, Bộ Xây dựng cần sửa đổi, hủy bỏ quy định không rõ ràng, không hợp lý tại. Cần ban hành các văn bản quy định và giải thích thật rõ ràng, hợp lý khẳng định: Tầng hầm (để xe) phải thuộc sở hữu chung. Chỉ trong trường hợp có thỏa thuận khác, thì mới thực hiện theo thỏa thuận. Cần nhất phải là không chấp nhận sự thỏa thuận khác. Bởi
pháp luật trong trường hợp này, phải bảo vệ người mua nhà, là những người tiêu dùng, những chủ sở hữu thực sự của chung cư.
Sáu là, Bộ Xây dựng nên vào cuộc kiểm tra chất lượng, tình trạng bảo dưỡng, sửa chữa các trang thiết bị trong chung cư. Nhà nước cần ban hành các văn bản xác định rõ phần việc mà các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành cần phải tuân thủ cũng như những chế tài khắc khe để đảm bảo trang thiết bị được kiểm tra định kỳ và đảm bảo hoạt động tốt.
Bảy là, Nhà nước cần ban hành quy định về thời gian sửa chữa, duy tu nhà chung cư và hạ tầng kỹ thuật để việc xây dựng kế hoạch duy tu và dự trù kinh phí để công tác này được thực hiện tốt hơn; đảm bảo chất lượng công trình và đảm bảo các quy định khác về bảo trì sửa chữa.
Kết luận Chương 2
Trong Chương 2 Người viết đã làm rõ điều kiện kinh doanh đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải có giấy phép kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Thứ hai, các thành viên Ban giám đốc doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, tổ trưởng các tổ kỹ thuật, bảo vệ, an toàn phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường, trưởng ca vận hành nhà chung cư trong doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề.
Nội dung công việc của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành là các công việc như: quản lý tài chính, quản lý các phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và cung cấp các dịch vụ cho người dân chung cư như dịch vụ bảo vệ, giữ xe, và ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ khác để cung cấp các dịch vụ. Doanh nghiệp sẽ thu phí dịch vụ theo từng hộ chung cư, phí dịch vụ chung cư. Quỹ bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ sẽ được gửi ngân hàng theo tài khoản từng chủ sở hữu căn hộ tiền lãi được bổ sung vào kinh phí bảo trì và do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quản lý và phục vụ công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.
Bất cập trong quy định phát luật được Người viết nêu rõ là quy định về điều kiện đăng kí kinh doanh còn thiếu gây khó khăn cho doanh nghiệp khi đăng ký kinh doanh vì không có mã ngành nghề trong hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Phí dịch vụ nhà chung cư không nên quy định giá trần dịch vụ là “một bước lùi” khi các doanh nghiệp khác nhau chất lượng cung cấp dịch vụ khác nhau . Quản lý nguồn quỹ bảo trì chung cư cần có thêm chế tài để đảm bảo chủ đầu tư không “lấn sân” giữ nguồn quỹ này không chịu bàn giao. Các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng chưa rõ ràng trong khoản 2 và khoản 3,
Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP gây tranh chấp trong nhà chung cư. Quy định về việc vận hành bảo trì nhà chung cư chưa rõ ràng về thời gian bảo trì của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Từ những bất cập đó, Người viết kiến nghị những giải pháp hoàn thiện như quy định về giá sàn dịch vụ đủ để đảm bảo việc thực hiện công tác cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Mức giá dịch vụ nhà chung cư do các chủ thể tự thỏa thuận và có thể thay đổi khi được sự thống nhất của các chủ thể quản lý và 75% người dân chung cư. Cần xây dựng khung pháp lý đồng bộ để công khai minh bạch trong hoạt động tài chính của doanh nghiệp. Bỏ các quy định không rõ ràng về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư. Quy định rõ tầng hầm để xe phải thuộc sở hữu chung để tránh tranh chấp về các phần sở hữu. Các quy định về quản lý vận hành các trang thiết bị trong nhà chung cư cần rõ ràng cụ thể như thời gian bão dưỡng, kiểm tra trang thiết bị. Tăng cường các chế tài về cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư của doanh nghiệp.
Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là một ngành còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh mẽ nhà chung cư trong thời gian gần đây đang rất cần những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tham gia cung ứng dịch vụ và quản lý vận hành cho nhà chung cư. Nhưng thiếu những quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành là nguồn của những tranh chấp nối tiếp giữa chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành và người dân chung cư. Mâu thuẫn này tạo định kiến không tốt cho người dân về loại hình nhà ở này, về lâu dài bất cập này cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của Chính phủ.
Việc xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh để tiến hành xây dựng một bộ luật về nhà chung cư bao gồm những quy định cụ thể hơn nữa về nhà chung cư cũng như quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đang là đòi hỏi bức thiết từ cuộc sống.
KẾT LUẬN
Trong quá trình nghiên cứu đề tài Người viết đã nghiên cứu các vấn đề lý luận về nhà chung cư và việc áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn Người viết đã nhận thấy một số vấn đề như sau:
Lựa chọn sinh sống trong nhà chung cư đang là lựa chọn thiết thực đối với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đề dịch vụ quản lý vận hành chưa đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng. Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành chính sách và pháp luật nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh dịch vụ này.
Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các quy định có liên quan góp phần hoàn thiện hơn các hoạt động trong kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm: Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Phạm vi, đối tượng kinh doanh và nguyên tắc kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Phương thức lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý chung cư. Hơn nữa, pháp luật cũng quy định rõ ràng, cụ thể về công tác cung ứng dịch vụ và nội dung công việc quản lý vận hành nhà chung cư.
Bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại những vướng mắc, bất cập. Do có nhiều văn bản quy định, điều chỉnh, hướng dẫn cùng vấn đề hoặc chưa quy định cụ thể dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc áp dụng làm cho người đọc không hiểu hết ý nghĩa, hiểu sai nội hàm của văn bản quy phạm pháp luật. Đơn cử như khoản 2 và khoản 3, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP người đọc khó xác định nhà để xe là phần sở hữu chung hay sở hữu riêng. Bộ Xây dựng không thể kiểm soát tất cả các hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, khó xác định đúng sai, cũng như khó can thiệp để giải quyết tranh chấp phát sinh.
Qua đó, Người viết đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần phải quy định các vấn đề: quy định về giá sàn dịch vụ đủ để đảm bảo việc thực hiện công tác cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; mức giá dịch vụ nhà chung cư do các chủ thể tự thỏa thuận và có thể thay đổi khi được sự thống nhất của các chủ thể quản lý và 75% người dân chung cư. Bộ Xây dựng xây dựng khung pháp lý đồng bộ để công khai minh bạch trong hoạt động tài chính của doanh nghiệp. Bỏ các quy định không rõ ràng về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư. Quy định rõ tầng hầm để xe phải thuộc sở hữu chung để tránh tranh chấp về
các phần sở hữu. Các quy định về quản lý vận hành các trang thiết bị trong nhà chung cư cần rõ ràng cụ thể như thời gian bão dưỡng, kiểm tra trang thiết bị. Tăng cường các chế tài về cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư của doanh nghiệp.
Chính vì thiếu những quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đang là nguồn cơn của những mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ thể quản lý và người mua nhà chung cư thời gian vừa qua. Mâu thuẫn này tích tụ theo thời gian và tạo nên định kiến không tốt về loại hình nhà ở này. Về lâu dài, những bất cập đó cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của Chính phủ. Để gỡ nút thắt, việc xây dựng một bộ luật về nhà chung cư đang là đòi hỏi bức thiết từ thực tế cuộc sống
Qua đề tài này, Người viết mong muốn giúp Người đọc hiểu khái quát pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và những thực trạng của quy định pháp luật. Người viết đưa ra những phương hướng với hy vọng có giá trị tham khảo khi tiến hành sửa đổi, bổ sung các văn bản liên quan về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đồng thời mong luận văn thành nguồn tài liệu tham khảo cho các độc giả, các bạn sinh viên hay những ai quan tâm đến vấn đề kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản quy phạm pháp luật
1.Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 2.Luật Thương mại số 36/2005/QH/11 ngày 14/6/2005
3.Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005
4.Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
5.Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 sửa đổi bổ sung 2009, sửa đổi bổ sung 2013
6.Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
7.Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng số 56/2010/QH12 ngày 17/11/2010 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
8.Nghị định số 130/2006/NĐ-CP ngày 18/11/2006 của Chính phủ quy định chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc
9.Nghị định số 52/2008/NĐ-CP về quản lý kinh doanh dịch vụ bảo vệ ngày 22/4/2008
10.Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Thủ Tướng Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
11.Nghị định số 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng
12.Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
13.Quyết định số 42/QĐ-BXD ngày16/01/2012 của Bộ Xây dựng về đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà chung cư
14.Thông tư 05/2001/TT-BXD ngày 30/8/2001 của Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng
15.Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư
16.Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư
và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 18.Thông tư số 220/2010/TT-BTC ngày 30/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lập
và quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng
19.Thông tư 11/2012/TT-BXD ngày 25/12/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng
20.Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09/5/2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 điều 17 của quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trưởng Bộ Xây Dựng
21.Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 của Ủy ban nhân dân thành