Thứ nhất, Bộ Xây dựng đã ban hành khung giá trần cho dịch vụ chung cư các hạng khác nhau có mức giá khác nhau nên các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành chung cư cũng không thể tăng giá dịch vụ chung cư. Nhưng các chung cư có cùng thứ hạng lại có sự khác nhau về thiết kế, số lượng trang thiết bị, số lượng dân cư. Do đó khối lượng dịch vụ cũng sẽ chênh lệch và chi phí về vật tư, con người cũng khác nhau. Hơn nữa, chất lượng các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng khác nhau. Có thể nhận thấy quy định về giá trần dịch vụ là “một bước lùi”.
Thứ hai, không có quy định thời gian lập quỹ bảo trì và thời hạn bàn giao cũng như chế tài về việc chủ đầu tư giữ lại nguồn quỹ bảo trì mà không chịu bàn giao cho Ban quản trị hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Khi chủ đầu tư
36 MuaBanNhaDat, Tăng cường khung pháp lý cho chung cư: Hy vọng giảm bớt tranh chấp,
http://muabannhadat.com.vn/tin-thi-truong/tang-cuong-khung-phap-ly-cho-chung-cu-hy-vong-giam-bot-tranh-chap- 7717.html, [ngày truy cập 26/10/2014].
giữ quỹ này không công khai minh bạch về việc có thu 2% số tiền từ diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư và diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán. Hơn nữa, phần quỹ thu của các cư dân là khoản tiền không nhỏ, chủ đầu tư kéo dài thời hạn lập quỹ ở ngân hàng cũng như không bàn giao lại cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành càng lâu thì lợi nhuận từ nguồn quỹ này cho chủ đầu tư càng nhiều; phần lãi suất định kỳ từ nguồn quỹ này cũng không rõ có được chủ đầu tư bổ sung vào kinh phí bảo trì hay không. Việc chủ đầu tư giữ lại nguồn quỹ này gây khó khăn cho công tác bảo trì chung cư và thu lợi bất hợp pháp từ nguồn quỹ mà cư dân đóng góp.
Thứ ba, chế tài chưa đủ mạnh với hành vi làm mất, thất lạc sổ sách thu, chi; sai phạm trong thu chi; công khai các khoản thu, chi kinh phí thực hiện bảo trì nhà chung cư.
Thứ tư, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư còn gặp một số khó khăn trong quản lý phần sở hữu chung khi xác định diện tích sở hữu chung. Đối với các chung cư được xây dựng trước khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành, chưa có quy định về phần diện tích sử dụng chung, về trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung và Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/12/2009 của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở được ban hành mới hướng dẫn nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Vậy các chung cư được bán trước khi có văn bản hướng dẫn này sẽ khó xác định được phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư. Phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư không xác định được khiến cho việc quản lý vận hành nhà chung cư gặp nhiều vấn đề khi phát sinh tranh chấp về các phần sở hữu, nhất là đối với tầng hầm, nhà để xe của chung cư. Các nhà đầu tư thường giải thích đây là phần sở hữu riêng của mình vì không phân bổ vào giá bán căn hộ. Trong khi cư dân cho rằng đây là phần sở hữu chung, sử dụng chung. Trong các quy định của Luật Nhà ở và nghị định số 08/2008/QĐ-BXD có quy định về việc xác định nhưng chưa rõ ràng và không có bất kỳ chế tài nào được đề cập nếu các bên không tuân thủ các quy định. Hệ quả là, các bên (chủ đầu tư và người dân sống trong chung cư) đều đưa ra những điều khoản có lợi cho mình mỗi khi xảy ra tranh chấp.
Tại Đoạn 2, Điểm b, khoản 3, Điều 22 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung”. Nếu theo đúng các quy định nói trên của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản, thì tầng hầm của nhà chung cư dùng làm “nơi để xe”, là phần diện tích dùng chung, mặc nhiên là sở hữu chung, chứ không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đáng tiếc là các cơ quan chức năng
không khẳng định rõ điều này để bảo vệ quyền lợi của những hộ sở hữu căn hộ chung cư. Tại Công văn số 1839/BXD-QLN ngày 01/9/2009, Bộ Xây dựng đã cho rằng, tầng hầm trong nhà chung cư The Manor Hà Nội thuộc sở hữu riêng của Bitexco.37Nhưng tại Điểm c, Khoản 2, Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định nơi để xe do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư lại khiến việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng thêm khó khăn.
Thứ năm, trong quy định về phần sở hữu chung nhà chung cư có bao gồm các trang thiết bị như máy bơm nước, thang máy, hệ thống cấp điện, nước nhưng lại không có quy định về thời gian kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa các trang thiết bị. Nhà chung cư hiện nay là nhà ở có nhiều tầng, giao thông phát triển theo chiều thẳng đứng nên rất cần thang máy. Hơn nữa nhà chung cư có rất nhiều căn hộ với khả năng tiêu thụ năng lượng rất lớn nhưng không có quy định về thời gian kiểm tra sửa chữa các trang thiết bị định kỳ sẽ không kiểm soát được chất lượng trang thiết bị, dễ xảy ra các tình huống nguy hiểm mà có kiểm tra định kỳ máy móc sẽ dự liệu được. Trang thiết bị gặp sự cố không chỉ ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân chung cư mà còn ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng.
Thứ sáu, pháp luật chỉ quy định về thời gian để đơn vị thi công thực hiện công tác bảo hành việc bảo trì công trình mà không có quy định thời gian về việc chủ thể quản lý chung cư phải lập kế hoạch duy tu sửa chữa nhà chung cư hằng năm; chưa có các Điều, Khoản bắt buộc thay thế, sửa chữa công trình cụ thể thời gian là bao lâu, chẳng hạn như thời gian quét vôi, sơn sửa lại; thời gian phải sửa chữa hoặc thay thế gạch lát sàn, thay thế cửa, thiết bị vệ sinh.
2.5 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư
Với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước thì nhà chung cư càng được xây dựng nhiều đặc biệt là ở các thành phố lớn. Sự xuất hiện của các nhà chung cư đòi hỏi dịch vụ từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành. Sự phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành có thể giúp hình ảnh chung cư ngày càng tốt hơn.