việc. Những tài sản có khoảng cách từ nơi TSBĐ toạ lạc đến nơi có bộ phận TĐTS trong khoảng 25km – 40 km sẽ được cộng thêm 8h làm việc vào thời gian xử lý hồ sơ được quy định ở trên. Nếu tài sản tọa lạc ở xa phải đi thẩm định thực tế qua ngày thì sẽ không tính đến thời gian đi lại.
- Nếu thời gian thẩm định kéo dài hơn quy định trên thì cán bộ phụ trách thẩm định phải nhanh chóng báo cáo cho lãnh đạo bộ phận TĐTS để có biện pháp xử lý.
- Thời gian thẩm định tại ĐVKD đối với những hồ sơ vượt mức sẽ không tính thêm thời gian xét duyệt hồ sơ tại Phòng TĐTSBĐ/ Khối TĐ & QLRRTD.
- Đối với hồ sơ vượt mức của ĐVKD khi xác định mốc thời gian xét duyệt tại Phòng TĐTSBĐ/ Khối TĐ & QLRRTD phải đảm bảo đẩy đủ hồ sơ (trong hồ sơ thẩm định phải kèm theo hình ảnh của tài sản thẩm định).
2.2. Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong Phong
2.2.1 Trường hợp ứng dụng phương pháp so sánh về định giá quyền sử dụng đất đất
Ngày 22/1/2013, Phòng Định giá tài sản đảm bảo có nhận được hồ sơ vay vốn của ông Nguyễn Ngọc Anh - Nguyễn Thị Bạch Yến. Thời hạn thế chấp là 2 năm, trả lãi theo tích số khế ước và vay với số tiền là 500 000 000 đồng. Sau khi xem xét hồ sơ vay vốn, chuyên viên định giá đã đi thẩm định thực tế và gửi kết quả cho bộ phận tín dụng bằng báo cáo thẩm định BĐS như sau:
1. Vị trí bất động sản
1.1 Địa chỉ trên GCN:
Số nhà: Căn hộ 51 nhà D4 TT Trung Tự Đường/phố: Đặng Văn Ngữ Số thửa ; tờ bản đồ: Phường/Xã: Trung Tự
Quận/Huyện: Đống Đa Tỉnh/Thành phố: Hà Nội
1.2 Địa chỉ thực tế (do KH chỉ dẫn): Căn hộ 404 nhà D4 TT Trung Tự,
P.Trung tự, Đống Đa, Hà Nội.
1.3 Mô tả vị trí:
- Vị trí tòa nhà tập thể: Nhà tập thể tọa lạc tại mặt tiền đường Đặng Văn Ngữ, tiếp giáp với 1 mặt ngõ rộng #2,4m, cách phố Phạm Ngọc Thạch #300m.
- Vị trí căn hộ tập thể : Nằm ở tầng 4 của nhà tập thể có 5 tầng.
2. Hồ sơ bất động sản (CVTĐTS thẩm định căn cứ trên toàn bộ hồ sơ copy do ĐVKD gửi): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 724263. Số vào sổ cấp GCN:
CH00523/192.2013/QĐ.UBND. Do UBND Q.Đống Đa cấp cho bà Đào Thị Kim Dung ngày 09/01/2013.
a) Đất
- Mục đích sử dụng đất : Đất ở tại đô thị
- Nguồn gốc sử dụng đất : Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất : Lâu dài
- Diện tích trên GCN : 628,25m2
+ Sử dụng riêng : 00.0 m2 + Sử dụng chung: 628,25m2 b) Tài sản gắn liền với đất
- Cấu trúc: 5 tầng
+ Số tầng: 04/05 tầng + Mái: BTCT + Tường: Gạch + Nền: Gạch men
- Diện tích thực tế : #50m2 chiều dài:...m; chiều rộng: ...m - Diện tích NN công nhận: 34,5m2 chiều dài:...m; chiều rộng: ...m - Diện tích tính giá trị : 34,5m2
III. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS nằm trong khu quy hoạch ổn định
2. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: Bình thường
4. Định giá bất động sản (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
a) Giá trị bất động sản
Khoản mục Theo đơn giá thẩm định (VNĐ)
Giá trị căn hộ chung cư (đồng) 1.195.425.000
- Diện tích (m2) 34,50
- Đơn giá (đồng/m2) 34.650.000
* Giá trị tài sản làm tròn (G): 1.195.000.000 VNĐ ( Một tỷ một trăm chín mươi lăm triệu đồng)
* Cấp tài sản T4.1.2 theo quyết định 147/2012/QĐ-TPB.UBTD ngày 21/11/2012: - Hệ số thanh khoản/an toàn: 80 % (Tám mươi phần trăm)
- Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa : 70 % (Bảy mươi phần trăm)
Thông tin khảo sát ngày 24/01/2013
Thông tin 1
Địa chỉ Căn hộ tập thể tầng 4 nhà D4 TT Trung Tự, P.Trung Tự, Đống Đa, Hà Nội
Diện tích DT: 50m2 (Cơi nới #15,5m2)
Giá rao bán 1,75 tỷ, Liên hệ: Chị Dung: 0904116613
Giá bán (T11/2012) 1,65 tỷ - Giao dịch thành công tương đương 33.000.000đ/m2
Vị trí BĐS SS có vị trí tương BĐS TĐ +0%
Lợi thế kinh doanh Tương đồng +0%
Điều chỉnh khác BĐS SS được bán cả phần diện tích cơi nới nên lợi thế kém hơn BĐS TĐ
+5%
Đơn giá sau điều chỉnh
33.000.000đ/m2 x (100% + 5%) = 34.650.000đ/m2
Thông tin 2
Địa chỉ Căn hộ P101 nhà D5 TT Trung Tự, P.Trung Tự, Đống Đa, Hà Nội Diện tích DT: 70 m2 (Cơi nới # 30m2)
Giá rao bán 3,5 tỷ, Liên hệ: Chị Mai: 0989197837
Giá thương lượng 3,4 tỷ - Chủ nhà tỏ ý muốn bán tương đương 48.571.000đ/m2
Vị trí BĐS SS ở tầng 1, có vị trí tốt hơn BĐS TĐ -20%
Lợi thế kinh doanh BĐS SS có lợi thế kinh doanh tốt hơn BĐS TĐ -10% Điều chỉnh khác BĐS SS được bán cả phần diện tích cơi nới nên lợi thế kém
hơn BĐS TĐ
+5%
Đơn giá sau điều chỉnh
48.571.000đ/m2 x (100% - 25%) = 36.428.000đ/m2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Kết luận đơn giá đất thẩm định
- Đơn giá đất thẩm định: 34.650.000đ/m2(giá điều chỉnh thấp nhất)
5. Các thông tin khác:
- Diện tích thực tế của căn hộ #50m2.
IV. NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ:
- P.TĐG&QLTSBĐ không tính giá trị phần diện tích cơi nới thêm (#15,5m2) do không được ghi
nhận trong GCN.
- ĐVKD khi sử dụng kết quả thẩm định giá cần phải đối chiếu nội dung bản chính bộ hồ sơ pháp lý
tài sản. Trường hợp có sai lệch so với Báo cáo thẩm định tài sản này thì ĐVKD gửi về Phòng
TĐG&QLTSBĐ để được điều chỉnh.