2.1.4.1. Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị
a. Đối với quyền sử dụng đất:
- Trường hợp diện tích đất ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản lớn hơn diện tích đất thực tế: Diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế;
- Trường hợp diện tích đất ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏ hơn diện tích đất trên thực tế: Diện tích đất được tính
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 BĐS thẩm định tại TP Hà Nội và các tỉnh tại khu vực phía Bắc mà TPB chưa có chi nhánh
2500 4315 7323 10112
BĐS từ chối thẩm định. 110 30 90 120
giá trị là diện tích đất được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản.
b. Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sở hữu nếu có sự chênh lệch về diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản thì diện tích được giá trị xác định được xác định như khoản 1 điều này.
c. Riêng đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu:
- Nếu xây dựng đúng với diện tích được cấp giấy phép: Diện tích tính giá trị được xác định đúng bằng diện tích xây dựng thực tế;
- Nếu xây dựng không đúng với diện tích được cấp giấy phép: Diện tích tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế nếu nhỏ hơn diện tích trên giấy phép xây dựng. Nếu diện tích xây dựng thực tế lớn hơn diện tích trong giấy phép xây dựng thì diện tích tính giá trị là diện tích ghi trên giấy phép xây dựng.
d. Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và hiện trạng thực tế.
2.1.4.2. Xác định đơn giá BĐS
a. Đối với đất ở (đơn giá thị trường đất ở được ký hiệu là PĐ.O):
- Đối với những khu vực đã được Tổng Giám đốc phê duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở thì áp dụng đơn giá đất thị trường nhưng trong trường hợp không có thông tin so sánh.
Trường hợp khu vực đã được Tổng Giám đốc phê duyệt đơn giá đất thị trường nhưng nếu giá trị thẩm định tài sản được xác định theo phương pháp so sánh mà vượt quá 20% giá do Tổng Giám đốc phê duyệt thì BCTĐ phải trình Phòng TĐTSBĐ xem xét báo cáo Lãnh đạo có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với những khu vực chưa được Tổng Giám đốc phê duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: Áp dụng giá đất do UBND tỉnh/ thành phố quy định. Trường hợp này các đơn vị thuộc Ngân hàng Tiên Phong có thể áp dụng nhân với hệ số K.
Trường hợp có nhân hệ số K, các đơn vị áp dụng phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số với đơn giá đất giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường tại khu vực bất động sản thẩm định toạ lạc, để chứng minh việc áp dụng hệ số K đó. Việc so sánh phải thực hiện như sau:
Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng bất động sản: các điều kiện (vị trí, lợi thế thương mại, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) phải tương đồng với bất động sản thẩm định. Việc áp dụng hệ số K phải đảm bảo đơn giá thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của bất động sản so sánh;
Trong báo cáo thẩm định tài sản phải có ít nhất hai thông tin so sánh/tham khảo. Trong trường hợp bất động sản nằm trong ngõ/hẻm, đường nội bộ của tuyến đường đã được Ngân hàng Tiên Phong phê duyệt giá thị trường thì chỉ cần một thông tin so sánh và thông tin còn lại là giá tính theo quy định của Ngân hàng Tiên Phong.
Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng bất động sản: các điều kiện (vị trí, lợi thế thương mại, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) phải tương đồng với bất động sản thẩm định. Sau khi đưa ra hệ số K áp dụng, phát sinh các trường hợp đơn giá theo thẩm định có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá của bất động sản so sánh. Tuy nhiên, phải đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng bất động sản và sự khác biệt về đơn giá đó.
b. Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng (đơn giá thị trường đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được ký hiệu là PĐ.SX ):
- Đối với những khu vực đã được phê duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Áp dụng đơn giá đất thị trường. - Đối với những khu vực chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường: Áp
dụng cách tính sau:
- Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm thì đơn giá đất (đơn giá đất sản xuất kinh doanh được giao lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm được ký hiệu là PĐ.SX.OĐ) được tính tối đa bằng Y% đơn giá đất ở có vị trí tương đồng.
PĐ.SX.OĐ = Y% x PĐ.O ;
- Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm thì đơn giá đất (đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn nhỏ hơn 70 năm được ký hiệu là PĐ.SX.TH) được tính theo công thức sa
PĐ.SX.TH ={PĐ.SX.OĐ – (PĐ.SX.OĐ x (70 – m)x 1.2%)} Trong đó: m thời hạn sử dụng đất còn lại c. Đối với nhà ở và công trình xây dựng ( PT ): Áp dụng đơn giá do Tổng
Giám đốc ban hành vào từng thời điểm.
d. Đối với trường hợp tài sản gắn liền trên đất khác: Các đơn vị xây dựng đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan Nhà nước ban hành (Ví dụ: định mức đền bù cây trồng trên đất đồi do UBND Tỉnh Phú Thọ quy định). Trường hợp không có định mức: các đơn vị xây dựng trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
e. Đối với căn hộ chung cư (PCC): Đơn giá thị trường sàn sử dụng căn hộ chung cư được xác định dựa trên nguồn thông tin thu thập thực tế tại thời điểm khảo sát. Trong trường hợp đã được Tổng Giám đốc phê duyệt Đơn giá thị trường sàn sử dụng căn hộ chung cư thì áp dụng đơn giá phê duyệt trong trường hợp không có thông tin so sánh.
f. Quy định về tỷ lệ % tối đa giữa đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định hoặc thời hạn 70 năm so với đất ở cùng vị trí PĐ.SX.OĐ = Y% x PĐ.O
- Đất xây dựng nhà xưởng tại khu vực nội thành, nội thị: Tỷ lệ tối đa là 60%;
- Đất xây dựng văn phòng tại các trung tâm TP lớn tỷ lệ tối đa là 70% tuỳ theo lợi thế (tại một số địa điểm đắc địa của TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh: có thể áp dụng tỷ lệ tối đa là 80% khi được chấp thuận của Giám đốc Khối TĐ&QLTD);
- Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các trường hợp còn lại: tỷ lệ tối đa là 50%.
Sau đây là một số ví dụ về xác định đơn giá BĐS :
MỘT SỐ VÍ DỤ VỀ ĐIỀU CHỈNH (Phương pháp so sánh)
Ví dụ 1:
Lô đất cần thẩm định giá hiện trạng là đất ở không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980 diện tích đất là 100 m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3.000.000 đ/m2.
Trong trường hợp này theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004 của Chính phủ thì người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
Vậy lô đất này được tính như đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp là 3.000.000 đ/m2.
Ví dụ 2:
Lô đất cần thẩm định giá có phần giống lô đất trên nhưng sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 10/7/2004.
Trường hợp này theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004 của Chính phủ thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất, tức phải nộp. Giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ là 2.000.000 đ/m2
2.000.000 đ/m2 x 50% = 1. 000.000 đ/m2. Như vậy giá mỗi M2 đất chỉ còn:
3.000.000 đ/m2 - 1.000.000 đ/m2 = 2.000.000 đ/m2
Ví dụ 3:
Lô đất cần thẩm định giá ở vùng ven đô thị nằm dọc đường giao thông chính có diện tích 500m2 đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không phải đất lấn chiếm đất công, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đối với đất ở, có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là 1.500.000 đ/m2.
Giá đất theo quy định của UBND địa phương tại khu vực này đối với đất ở là 1.000.000 đ/m2, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hạng 1 là 105.000đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu vực này tối đa là 150m2 và khu vực này được quy hoạch chuyển sang đất ở ổn định lâu dài.
Trong trường hợp này người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
- Miễn nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích 150 m2.
- Phần còn lại là 350 m2 phải nộp 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
350 m2 x (1.000.000 đ/m2 – 105.000đ/m2) x 50% = 156.625.000 đ.
Tổng giá trị lô đất: (500 m2 x 1.500.000 m2) –156.625.000 đ = 593.375.000đ.
* Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường.
- Giá một BĐS phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán BĐS tương tự được trả góp và ngay giá bán các BĐS theo phương thức trả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp.
- Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các BĐS.
- Thời điểm giao dịch: thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thể khác nhau.
Ví dụ: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Biệt thự A cần thẩm định giá ở khu dân cư nông thôn có diện tích 400 m2
hợp pháp về quyền sử dụng đất, hãy tính giá thị trường của biệt thự A trong điều kiện giao dịch bình thường.
Tài liệu về 2 BĐS tương tự:
- Biệt thự B trên cùng một con đường giống như A nhưng vị trí thuận lợi hơn và có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, vừa được bán với điều kiện sau: trả làm 5 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm trong đó trả ngay lần đầu 300.000.000 đ, đợt hai 265.000.000 đ, đợt ba 228.000.000 đ, đợt 4 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793.
- Biệt thự C trên cùng con đường nhưng vị trí thuận lợi kém A 20.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
- Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2. Hạn mức sử dụng đất theo quy định là 200 m2.
- Lãi suất tiền gửi ngân hàng loại có kỳ hạn 1 năm: 6%/năm; 2 năm: 7%/năm; 3 năm: 8%/năm; 4 năm: 9%/năm.
300.000.000đ + [265.000.000đ x (1+0,06)-1] [228.980.000đ x (1+ 0,07)-2] + [188.956.800 x (1+0,08)-3] + [169.389.793 x (1+0,09)-4] = 300.000.000 đ +250.000.000đ + 200.000.000 đ + 150.000.000đ + 120.000.000đ = 1.020.000.000đ.
b. Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với biệt thự A.
1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ.
c. Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất đối với biệt thự C.
Biệt thự C ở khu dân cư nông thôn, sử dụng ổn định từ năm 1985 (trước ngày 31/5/1990) nên không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức, phần diện tích ngoài hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
(400 m2 - 200 m2) x 1.000.000 đ/m2 = 200.000.000 đ.
d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A"
560.000.000 đ + 200.000.000 đ = 760.000.000 đ.
e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A:
760.000.000 đ + 20.000.000 đ = 780.000.000 đ.
Qua đối chiếu giá trị biệt thự B và biệt thự C mức độ chênh lệch là 200.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng
880.000.000 đ.
2.1.4.3. Xác định giá trị của BĐS
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn
liền với đất ;
Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ ;
Trong đó SĐ là diện tích đất PĐ là giá đất
ST là diện tích tài sản gắn liền với đất PT là giá tài sản gắn liền với đất
Song không phải trường hợp nào cũng áp dụng nguyên công thức trên, có một số trường hợp ngoại lệ và được Ngân hàng TMCP Tiên Phong quy định như sau :
Trường hợp 1 : Định giá tài sản trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
a.Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn
liền với đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT.
Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng
+ Tiền thuê đất đã trả - Tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
b. Trường hợp khách hàng đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất cho toàn bộ thời gian thuê thuê lại thì giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền
với đất.
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT.
Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐT.TT .
PĐT.TT: Là đơn giá đất thuê theo thị trường tại thời điểm thẩm định tại khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó. PĐT.TT được xác định dựa trên đơn giá đất thuê do công ty phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó công bố. Việc quyết định giá thuê trong từng trường hợp cụ thể được thực hiện như sau:
- Đối với các tỉnh/ thành phố có Chi nhánh của Ngân hàng Tiên Phong: Giám đốc hoặc người được Giám đốc uỷ quyền bằng văn bản phê duyệt. - Các trường hợp khác do Tổng Giám đốc/ Phó Tổng Giám đốc hoặc người
được Tổng Giám đốc uỷ quyền bằng văn bản phê duyệt.
c.Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp:
Giá trị bất động sản = Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
d.Việc xác định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp hay không được phép thế chấp phải thực hiện theo quy định của pháp luật và của Ngân hàng Tiên Phong.
Trường hợp 2: Định giá tài sản trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
a.Trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn
liền với đất ;
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT ;