Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Trường hợp áp dụng: phương pháp này thường dùng để thẩm định giá những máy móc thiết bị dùng cho việc mua hoặc bán, thế chấp, và đánh thuế.
Các bước tiến hành định giá máy móc thiết bị:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần định giá làm chuẩn để so sánh. Máy
móc thiết bị được sử dụng làm máy chuẩn phải có cùng nguyên lý, đặc tính cấu tạo, cùng seri sản xuất, do một hãng hoặc do cùng nước chế tạo với máy móc thiết bị cần thẩm định giá, có giá bán trên thị trường mở trong thời gian gần nhất với thời điểm nghiên cứu thẩm định giá.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được.
Bước 3: Xác định chỉ tiêu cơ bản của máy móc thiết bị để đối chiếu so sánh. Chỉ tiêu cơ bản của máy móc thiết bị là chỉ tiêu phản ánh khả năng gia công, khả năng sử dụng…Mọi sự thay đổi của các chỉ tiêu này sẽ tác động tới sự thay đổi giá của máy móc thiết bị.
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu, và điều chỉnh giá bán (có thể tăng lên hoặc giảm đi) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu.
Bước 5: Xác định giá thị trường của máy cần thẩm định.
Trên cơ sở tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng, nhưng hơn kém về đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường đã biết làm máy chuẩn. Từ đó xác định giá thị trường máy cần thẩm định theo công thức berim.
x N N G G 0 1 0 1 Trong đó:
G1 : là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá .
G0 : là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá bán trên thị trường được chọn làm giá chuẩn.
N1 : là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá .
N0 : là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có giá bán trên thị trường).
x : là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản.
Số mũ hãm độ tăng giá (x) luôn luôn nhỏ hơn 1, đa số các loại máy móc thiết bị hệ số mũ hãm x bằng 0,7. Tuy vậy, cũng có một số ít trường hợp số mũ
hãm độ tăng giá bằng 0,75; 0,8; 0,85; 0,95. Số mũ này xác định được qua tổng kết thực tế giá của từng loại máy như:
- Đối với máy công cụ x = 0,7 – 0,75.
- Đối với máy phát điện nếu hiệu suất đạt 90 – 95% thì x được tính là 0,8.
- Đối với các loại máy móc thiết bị xác định theo chỉ tiêu độ lớn thì x cũng được tính từ 0,8 – 0,85.
Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn đề quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy móc thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất, và được sử dụng làm thông số để tính toán.
Ví dụ: Thẩm định giá một máy xúc bánh lốp do hãng Komatshu Nhật Bản sản xuất năm 1998 có công suất máy 200cv dung tích gầu xúc 0,8m3. Qua tập hợp thông tin thị trường được biết máy xúc bánh lốp Komatshu sản xuất năm 1998 có công suất máy 120cv, dung tích gầu xúc 0,5m3, có mức giá thị trường là 720 triệu đồng.
Tính toán:
Đối với máy xúc, lấy đặc trưng cơ bản về đặc tính kinh tế kỹ thuật là dung tích gầu xúc, áp dụng công thức berim để tính:
- Do đây là máy công cụ nên ta chọn hệ số mũ x = 0,7.
- N1: là dung tích gầu của máy cần thẩm định giá, N1= 0,8m3. - N0: là dung tích gầu của máy chuẩn, N0= 0,5m3.
,138 5 , 0 8 , 0 0,7 7 , 0 0 1 N N
Giá trị thị trường của máy cần thẩm định giá sẽ là: 993 38 ,1 720 0 1 0 1 x N N G G triệu đồng.
Trong thí dụ này, do máy chuẩn cùng một hãng, cùng một nước sản xuất, và sản xuất cùng một thời điểm năm 1998 so với máy cần thẩm định giá, nên không
cần điều chỉnh bổ sung thêm các hệ số chênh lệch về chất lượng, cũng như tỷ lệ lạm phát. Trong trường hợp thẩm định giá máy móc thiết bị đang hoạt động tại nơi sản xuất của doanh nghiệp, thì giá trị thị trường của máy móc thiết bị không phải chỉ có giá mua, mà bao gồm các chi phí để máy có thể hoạt động được (chi phí cho việc vận chuyển, lắp đặt, cân chỉnh, hệ thống ghép nới điện, hơi, nước...). Việc thẩm định giá cũng cần tính đến dự định của người chủ sở hữu tài sản, người vận hành tài sản đó trên khía cạnh sử dụng dự tính, kế hoạch duy tu bảo dưỡng, và yêu cầu sản xuất trước mắt cũng như lâu dài. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ưu điểm:
- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc, có sức thuyết phục trong khi trình bày báo cáo, và được các cơ quan pháp lý công nhận.
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Vì vậy khi sử dụng phương pháp này đòi hỏi các nhà thẩm định phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.
Hạn chế:
- Cần thiết phải có thông tin, các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử. Do đó, cần có những điều kiện cần thiết để thực hiện được phương pháp so sánh như: chất lượng thông tin phải cao, thông tin thu thập được có thể so sánh được, thị trường cần phải ổn định.
- Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.