4. Phương pháp nghiên cứu
2.2.3.1.Phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở theo
theo mục ñích sử dụng vốn
Theo mục ñích sử dung vốn, TD phục vụ nhà ở bao gồm: Cho vay mua nhà, mua ñất, xây dựng mới và sửa chữa nhà. Việc phân tích này cho thấy khoản tiền ñược phân bổ như thế nào vào 04 mục ñích trên, loại nào chiếm ưu thế, loại nào còn hạn chếñể tìm ra nguyên nhân khắc phục. Trên cơ sởñó, kết hợp kết quả
phân tích với xu hướng thực tế về nhu cầu nhà ở của khách hàng trên ñịa bàn nhằm ñưa ra kế hoạch cân ñối ñối với từng loại ñồng thời hạn chế rủi ro và ñem lại kết quả tốt nhất.
Bảng 2.5 – Doanh số cho vay tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011)
(Nguồn: Phòng kinh doanh MHB - Ninh Kiều - Cần Thơ)
Hình 2.6 – Doanh số cho vay tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011)
2009 2010 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Chỉ tiêu ST ST ST ST % ST % Mua ñất 2.440 8.600 3.830 6.160 252,46 -4.770 -55,47 Mua nhà 7.080 480 3.340 -6.600 -93,22 2.860 595,83 Xây dựng nhà 3.120 1.800 1.980 -1.320 -42,31 180 10 Sửa chữa nhà 595 1.220 - 625 105,04 -1.220 -100 Tổng DSCV 13.235 12.100 9.150 -1.135 -8,58 -2.950 -24,38 ðVT: Triệu ñồng 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 Triệu ñồng 2009 2010 2011 Năm
Qua phân tích số liệu (bảng 2.5, hình 2.6), thấy ñược DSCV giảm dần qua các năm. Về tổng doanh số, trong năm 2009 ñạt 13.235 trñ, năm 2010 ñạt 12.100 trñ và giảm 1.135 trñ tương ứng 8,58% so với 2009, năm 2011 ñạt 9.150 trñ, giảm 2.950 trñ với tốc ñộ cao hơn 24,38% so với cùng kỳ 2010. Phân tích từng mục ñích, sẽ thấy rõ chiều hướng giảm của DSCV các năm như sau:
- Về mua ñất: DSCV ñạt 2.440 trñ, chiếm tỷ trọng 18,44% tổng doanh số
trong năm 2009. Sang 2010, ñạt 8.600 trñ (chiếm tỷ trọng 71,07%) và tăng thêm 6.160 trñ tương ứng 252,46% so với năm trước. Nguyên nhân do cầu Cần Thơ và nhiều công trình hạ tầng do Trung ương và ñịa phương ñầu tư tại TP. Cần Thơñã hoàn thiện, thêm nhiều tuyến ñường ñược mở rộng,… tạo ra hiệu ứng tích cực
ñối với thị trường BðS như giá ñất ở các khu ñô thị bắt ñầu gia tăng (giá ñất năm 2010 ñược UBND TP.Cần Thơ ban hành cao hơn năm 2009 từ 10 – 30%), trong khi ñó nhu cầu mua ñất vẫn còn cao từ nhóm khách hàng ñông ñảo tại các tỉnh thuộc ðBSCL, ñặc biệt tại vùng Nam sông Hậu không khí lạc quan có vẻ sẽ kéo dài. Sang 2011 kinh tế Việt Nam bước vào giai ñoạn khó khăn, ñể kiểm soát tình hình Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP tập trung ñánh mạnh vào mục tiêu kiềm chế lạm phát ñể ổn ñịnh kinh tế vĩ mô. Trong ñó, quy ñịnh ñến 31/12/2011 các NHTM phải giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ về 16%, chủ yếu là BðS (trong ñó có tín dụng nhà ở) và chứng khoán. Do ñó, ngân hàng siết chặt tín dụng phi sản xuất và hạn chế cho vay mua
ñất, kết quả DSCV năm 2011 ñạt 3.830 trñ (tỷ trọng 41,86%) và giảm 4.770 trñ
(tương ứng giảm 55,47%) so với cùng kỳ 2010 (hình 2.6).
- Về mua nhà: Cho vay trong năm 2009 ñạt tỷ trọng khá cao 53,49% (tức 7.080 trñ). Năm 2010 ñạt 480 trñ giảm 6.600 trñ tương ứng 93,22% so với năm 2009, nguyên nhân giảm mạnh xuất phát từ việc giá nhà tại ñịa bàn khá cao so với năm trước. Bên cạnh ñó, từ ñầu năm 2010 NHNN cắt giảm tỷ lệ huy ñộng vốn ngắn hạn dành cho vay dài hạn từ 40% xuống 30%, ñưa cho vay BðS vào nhóm rủi ro cao ñẩy lãi suất cho vay mua nhà lên cao. Hơn nữa, NH ñang ñẩy mạnh hoạt ñộng cho vay mua nhà nhằm mục ñích tiêu dùng thực sự chứ không nhằm mục ñích kinh doanh BðS, nhưng rất khó xác ñịnh ñâu là khoản vay tiêu dùng hay kinh doanh bất ñộng sản, xây dựng nhà ñểở hay ñể bán. Tình trạng trên
ñã khiến nhiều người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà ñể ở nhưng còn e ngại về
khả năng trả nợ nên khó tiếp cận ñược vốn, ñặc biệt là nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và thấp. Năm 2011, tình hình cho vay mua nhà nóng trở lại ñạt 3.340 trñ (tỷ trọng 36,5%) và tăng 2.860 trñ (tương ứng 595,83%) so với số liệu cuối ngày 31/12/2010 (bảng 2.5). Nguyên nhân do vào những quý cuối năm, dưới áp lực ñáo hạn ngân hàng, giá nhà (chưa tính giá trịñất) của các khu chung tại khu vực ñang giảm dần bất chấp tình hình trượt giá chung của tất cả các yếu tố ñầu vào nhằm kích cầu nhà ở. Song song ñó, các khu nhà với mức giá hợp lý nhưng vẫn ñảm bảo chất lượng ñang dần ñược hoàn thành và ñưa vào sử dụng,
ñáp ứng nhu cầu hiện nay của dân cư. ðiển hình ở khu Nam Cần Thơ có các dự
án như: KDC Mỹ Hưng, khu nhà ở thu nhập thấp (Làng dầu khí) tại KDC Hưng Phú, một số dự án khu dân cư dành cho người thu nhập thấp, chung cư thu nhập thấp tại khu dân cư Hưng Phú I. Còn trên ñịa bàn quận Ninh Kiều có thêm các khu tái ñịnh cư như: Việt Khang, Him Lam Cần Thơ, KDC Hồng Phát mở rộng
và một số dự án khu ñô thị tái ñịnh cư do thành phố ñầu tư... các dự án này sẽ
góp phần ña dạng sản phẩm nhà, ñất và khách hàng sẽ có thêm nhiều sự lựa chọn. Mặt khác, ñây là sản phẩm tạo ra nhiều tiềm năng nên NH ñã mở cửa cho vay mua nhà và nới lỏng dần lãi suất (tuy vẫn còn cao) nhằm thu hút và củng cố
niềm tin của khách hàng vào NH cũng như lòng tin vào nhà ñầu tư thứ cấp. - Về xây dựng nhà: Năm 2009 cho vay ñạt 3.120 trñ (tỷ trọng là 23,77% trên tổng DSCV), năm 2010 cho vay ñạt 1.800 trñ (tỷ trọng gần 15%) và giảm 1.320 trñ tương ứng 42,31% so với năm 2009, năm 2011 DSCV ñang dần phục hồi, ñạt 1.980 trñ (tỷ trọng là 21,64%) và tăng 180 trñ tức 10% so với cùng kỳ
năm trước (hình 2.6). Bên cạnh ñó, cho vay mục ñích sửa chữa nhà chiếm tỷ
trọng thấp trong cơ cấu cho vay, cũng tăng giảm không ổn ñịnh và ñến năm 2011 thì không phát sinh nghiệp vụ này nữa. Nguyên nhân là do người dân tại khu vực không còn chú trọng nhiều vào việc xây mới hoặc sửa sang nhà cửa, mà thay vào
ñó là sở hữu một căn nhà ñã hoàn thành và tiện nghi; Tác ñộng của lạm phát hiện tại ñã ñẩy giá cả các mặt hàng và nguyên vật liệu xây dựng tăng cao (ñồng loạt tăng giá 30 - 40%). ðồng thời, NH siết chặt vốn vay nên nhu cầu xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân cũng chững lại,...nhận thức ñược ñiều ñó, cán bộ
tại PGD chú trọng về chất lượng thay vì số lượng, chỉ thực hiện cho vay với những hợp ñồng giá trị lớn với thời hạn dài và cho vay những ñối tương có xếp hạng tín dụng cao, lịch sử tín dụng tốt, từ ñó tạo ñiều kiện cho khách hàng sử
dụng vốn ñúng mục ñích và ñảm bảo trả nợñúng hạn cho NH.
Nhìn chung, tình hình cho vay của MHB Ninh Kiều có chiều hướng giảm và tốc ñộ nhanh dần qua từng năm. Nguyên nhân xuất phát từ chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ (nhằm hạn chế những khó khăn hình thành trước ñó), yêu cầu các NHTM tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, lãi suất huy ñộng tăng kéo theo ñó là lãi suất tín dụng tăng,…Tình hình bất ñộng sản tại ðBSCL cùng với lĩnh vực cho vay phục vụ nhà ở từ ñó chứa ñựng nhiều rủi ro và khúc mắc từ phía khách hàng vay ngày càng sâu sắc, cộng thêm thị trường nhà ở biến ñộng không ngừng, mặc dù nhu cầu cải thiện cuộc sống vẫn cao nhưng với những nghi ngờ vốn có, nên cá nhân và hộ gia ñình vẫn chưa thật sự sẵn sàng ñể vay vốn ngân hàng. Do
ñó, trong thời gian tới ñòi hỏi MHB Ninh Kiều nên tích cực phối hợp với chính quyền ñịa phương giải quyết triệt ñể nhu cầu về nhà ở của người dân, cân ñối lại cung – cầu tại khu vực ðBSCL nói chung và tại ñịa bàn TP.Cần Thơ nói riêng. Có như vậy NH mới phát triển ñồng bộ, thị trường nhà ở mới hoạt ñộng thông suốt và ñáp ứng kịp thời lợi ích rất thiết thực và cấp bách của người dân.
Tình hình thu nợ
Nếu như DSCV phản ánh về số lượng và quy mô hoạt ñộng tín dụng nhà
ở, thì việc ñánh giá khoản vay ñó có ñược khách hàng sử dụng ñúng mục ñích, có khả năng trả nợñúng hạn hay không, phải căn cứ vào phân tích DSTN của NH. Bảng 2.6 bên dưới thể hiện tình hình thu nợ của MHB Ninh Kiều giai ñoạn 2009 – 2011: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bảng 2.6 – Doanh số thu nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011)
(Nguồn: Phòng kinh doanh MHB - Ninh Kiều - Cần Thơ)
Hình 2.7 – Doanh số thu nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011)
Dựa vào số liệu (bảng 2.6) và hình 2.7, cho thấy thu nợ tại ngân hàng có chiều ngược hoàn toàn với tình hình cho vay, cụ thể: Năm 2009 ñạt doanh số
11.650 trñ, năm 2010 ñạt 12.882 trñ và tăng 1.232 trñ tương ứng 10,58% so với năm 2009, sang năm 2011 ñạt 28.103 trñ, tiếp tục tăng 15.221 trñ tương ứng 118,16% so với cùng kỳ 2010. Chi tiết thu nợ theo mục ñích sử dụng vốn qua các năm như sau:
- Về mua ñất: Năm 2009 thu nợñạt 1.142 trñ chiếm tỷ trọng 26,97% trong tổng cơ cấu thu nợ. Năm 2010, ñạt 8.744 trñ (tỷ trọng cao nhất gần 68%) và tăng 6.602 trñ tương ứng 178,29% so với 2009. Năm 2011, ñạt 10.658 trñ (tỷ trọng 37,92%), tiếp tục tăng với tốc ñộ 21,89% tương ứng 1.914 trñ so với cùng kỳ
2010.
- Về mua nhà: Thu nợ năm 2009 ñạt doanh số 5.680 trñ, chiếm tỷ trọng cao nhất 48,76% tổng doing số. Năm 2010 ñạt 898 trñ, giảm mạnh với tốc ñộ
84,19% tương ứng 4.782 trñ so với 2009. Tuy nhiên, trong năm 2011 DSTN của NH có phần tăng ñáng kể, ñạt 13.297 trñ tăng thêm 12.399 trñ (tương ứng 1.380%) so với cùng kỳ 2010.
Nguyên nhân dẫn ñến sự gia tăng về DSTN tín dụng mua nhà ở – ñất ở là do thu nhập bình quân ñầu người của ðBSCL mà ñặc biệt là TP.Cần Thơ trong năm 2011 cao hơn năm trước, các ñối tượng vay chủ yếu là cán bộ - công nhân
2009 2010 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Chỉ tiêu ST ST ST ST % ST % Mua ñất 3.142 8.744 10.658 5.602 178,29 1.914 21,89 Mua nhà 5.680 898 13.297 -4.782 -84,19 12.399 1.380,73 Xây dựng nhà 2.035 1.985 3.462 -50 -2,46 1.477 74,41 Sửa chữa nhà 793 1.255 686 462 58,26 -569 -45,34 Tổng DSTN 11.650 12.882 28.103 1.232 10,58 15.221 118,16 ðVT: Triệu ñồng 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 Triệu ñồng 2009 2010 2011 Năm
viên chức, có việc làm và nguồn thu ổn ñịnh, thêm nữa 02 khoản mục này có tỷ
trọng rất cao trong cơ cấu thu nợ do ñó ảnh hưởng trực tiếp ñến tính hình thu nợ
của NH và doanh số tăng qua các năm là ñiều hiển nhiên.
- Về xây dựng nhà: Thu nợ năm 2009 chiếm tỷ trọng 17,47% trong cơ cấu thu nợ (tương ñương với 2.035 trñ). Năm 2010 thu nợñạt 1.985 trñ, giảm 50 trñ
tương ứng 2,46% so với 2009. Tuy nhiên, với sự hỗ trợ của cơ quan ban ngành và tình hình kinh tế tương ñối ổn ñịnh góp phần tạo ñiều kiện cho dân cư hoạt
ñộng sản xuất kinh doanh thuận lợi, ñời sống người dân dần dà cải thiện, tạo ra nguồn thu và khách hàng có nhiều khả năng trả nợ cho NH, kết quả trong 2011 thu nợñạt 3.426 trñ, tăng 1.477 trñ tương ứng 74,41% so với cùng kỳ 2010 (bảng 2.6).
- Về sửa chữa nhà: Năm 2010, thu nợ ñạt 1.255 trñ tăng 58,26% so với 2009, nhưng sang 2011 chỉñạt 686 trñ, giảm với tốc ñộ 45,34% (tức 569 trñ) so với cùng kỳ 2010, nguyên nhân là do không phát sinh khoản vay mới trong năm 2011. Vì ñây là khoản mục chiếm tỷ trọng thấp nhất trong cơ cấu thu nợ (trung bình là 6,33%/năm) nên mức ñộ ảnh hưởng ñến tổng doanh số thu nợ của NH là rất thấp (hình 2.7).
Tình hình dư nợ
Bảng 2.7 – Dư nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011)
(Nguồn: Phòng kinh doanh MHB - Ninh Kiều - Cần Thơ)
Hình 2.8 – Dư nợ tín dụng phục vụ nhà ở theo mục ñích sử dụng vốn tại MHB Ninh Kiều (2009 – 2011) 2009 2010 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Chỉ tiêu ST ST ST ST % ST % Mua ñất 9.166 9.022 2.194 -144 -1,57 -6.828 -75,68 Mua nhà 26.577 26.159 16.202 -418 -1,57 -9.957 -38,06 Xây dựng nhà 11.732 11.547 10.065 -185 -1,58 -1.482 -12,83 Sửa chữa nhà 2.211 2.176 1.490 -35 -1,58 -686 -31,53 Tổng dư nợ 49.686 48.904 29.951 -782 -1,57 -18.953 -38,76 ðVT: Triệu ñồng 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 Triệu ñồng 2009 2010 2011 Năm
Mức dư nợ tín dụng ngày càng cao phản ánh NH có quy mô lớn, hoạt
ñộng mạnh và rộng rãi với nguồn vốn lớn và ña dạng về sản phẩm kinh doanh. Tuy nhiên, trước tình hình NH hạn chế cho vay và tăng nhanh thu nợ hiện nay nên dư nợ tín dụng phục vụ nhà ở có chiều giảm dần. Nhìn vào bảng 2.7, thấy
ñược: Trong năm 2009, dư nợñạt con số khá cao 49.686 trñ, năm 2010 giảm 782 trñ tương ñương 1,57% so với năm 2009. Sang năm 2011 dư nợ giảm còn 29.951 trñ với tốc ñộ 38,76% tương ñương 18.953 trñ so với số liệu cuối ngày 31/12/2010.
Qua theo dõi số liệu (bảng 2.7), cho thấy dư nợ thuộc 04 khoản mục ñều giảm, trong ñó nổi bật là dư nợ khoản mục mua nhà luôn chiếm tỷ trọng cao nhất (trung bình 53,80%/năm) và có sự biến ñộng mạnh mẽ trong năm 2011, giảm 9.957 trñ (tương ứng 38,06%) so với năm 2010. Ảnh hưởng không kém ñến tổng dư nợ là khoản mục mua ñất, tuy xếp thứ 03 về tỷ trọng nhưng trong năm 2011
ñã giảm với tốc ñộ mạnh mẽ nhất (75,86% tương ứng 6.828 trñ). Hai khoản mục còn lại ñều giảm và ñặc biệt rõ nét trong năm 2011. Nguyên nhân tổng dư nợ
giảm là do cả DSTN và DSCV ñều biến ñộng theo hướng chủ quan, tốc ñộ tăng về thu nợ cao hơn tốc ñộ giảm về cho vay từñó chênh lệch dư nợ giữa các khoản mục dần ñược thu hẹp (hình 2.8), các khoản trước ñây cho vay nhiều thì giờñây