4. Phương pháp nghiên cứu
1.2.7.2. Nhân tố khách quan
a. Môi trường kinh tế
Sự tăng trưởng của nền kinh tế
Khi nền kinh tế tăng trưởng thì tiêu dùng của hộ gia ñình và ñầu tư tăng. Do ñó, tín dụng tiêu dùng sẽ tăng lên bởi sự gia tăng của nhu cầu tín dụng, khả
năng tín dụng và khả năng trả nợ vay tín dụng. Tình hình thực tế ở Cần Thơñã chứng minh ñược ñiều ñó. Cần Thơ trở thành thành phố trực thuộc Trung Ương
vào năm 2005 là tiền ñề của sự phát triển, là một “miền ñất hứa” của sự tăng trưởng, ñã thu hút sự ñầu tư của các cá nhân và pháp nhân trong và ngoài nước. Khi ñầu tư tăng kéo theo thu nhập tăng, mà thu nhập tăng thì tiêu dùng tăng, dẫn
ñến nhu cầu tín dụng tiêu dùng tăng. Vậy, khi nền kinh tế phát triển thì cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ tăng.
Thị trường bất ñộng sản
Nghiệp vụ cho phục vụ nhà của Ngân hàng và thị trường BðS có sự tác
ñộng tương hỗ lẫn nhau. Khi thị trường BðS “nóng” lên, nhu cầu nguồn vốn cao, thì mức tăng trưởng tín dụng của nghiệp vụ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà của Ngân hàng sẽ tăng. Và tác ñộng ngược lại, khi Ngân hàng mở rộng ñiều kiện cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà thì thị trường bất ñộng sản như ñược tiếp thêm sức mạnh.
Lãi suất
Lãi suất tác ñộng ñến tổng cầu qua các yếu tố tiêu dùng, ñầu tư, xuất khẩu. Khi mức cung tiền tăng lên, lãi suất sẽ giảm xuống, giá trái phiếu tăng lên do giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai có giá trị hơn (tiêu dùng sẽ tăng thêm ở mỗi mức thu nhập). Khi thu nhập tăng kéo theo tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tăng như trình bày trên.
Trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia ñình thường vay vốn Ngân hàng hoặc các trung gian tài chính ñể ñầu tư, nên chi phí
ñầu tư phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất. Nếu lãi suất cao, chi phí ñầu tư sẽ cao, lợi nhuận sẽ giảm ñi, cầu vềñầu tưñó sẽ giảm, kéo theo thu nhập giảm, dẫn ñến tiêu dùng giảm và nhu cầu tín dụng tiêu dùng giảm theo, kéo theo doanh số cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà giảm. Và tình hình ngược lại khi lãi suất giảm.
Lạm phát
Giữa lạm phát và tăng trưởng tín dụng phục vụ nhà ở có sự tác ñộng qua lại lẫn nhau. Khi các hộ gia ñình ñó có ñiều kiện mua sắm phương tiện sinh hoạt
ñắt tiền, làm nhà, sửa sang nhà ở, chi tiêu khác,… cung ứng một lượng tiền lớn lưu thông trên thị trường, ñiều này sẽ gia tăng lạm phát. Và hầu hết các cuộc lạm phát thông thường ñều có hai ñặc ñiểm ñáng quan tâm sau:
- Tốc ñộ tăng giá cả thường không ñồng ñều giữa các loại hàng. - Tốc ñộ tăng giá và tăng lương cũng xảy ra không ñồng thời.
Vì thế, khi lạm phát gia tăng ñời sống của người dân sẽ khó khăn hơn. Khi ấy, tiêu dùng sẽ giảm, tín dụng tiêu dùng giảm, kết quả là tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ giảm và ngược lại.
b. Môi trường chính trị - xã hội
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức ñộ thu hút ñầu tư
bên ngoài vào các ñô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất ñộng sản nói chung và cầu về nhà ở nói riêng. Vì hệ quả cuối cùng của ñô thị hoá là làm tăng cầu và cung tín dụng nhà ở. Bên cạnh ñó, các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn ñề
nhà ở, hay các quy ñịnh về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BðS, trình ñộ
phát triển sản xuất, ... cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở.
Song, chính sách ưu ñãi ñặc biệt của chính phủ luôn ñược ñánh giá là nhân tố tác ñộng nhiều nhất ñến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM ñối với ñối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Vì ñây là vấn ñề mang tính xã hội, cần
ñược nhà nước giải quyết bằng nguồn vốn ngân sách, do vậy muốn phát triển và mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua hệ
thống các NHTM thì chính phủ ñóng vai trò ñặc biệt quan trọng ñối với việc mở
rộng và phát triển hoạt ñộng tín dụng này.
c. Môi trường pháp lý
Môi trường pháp lý luôn tạo sự công bằng và hỗ trợ kịp thời cho mọi hoạt
ñộng sản xuất kinh doanh của toàn xã hội luôn diễn ra xuyên suốt và có hiệu quả. Hệ thống pháp luật của một quốc gia với các bộ luật và văn bản dưới luật chưa
ñược ñầy ñủ, ñồng bộ, hợp lý sẽ không ñảm bảo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các hoạt ñộng kinh tế, là nguyên nhân trực tiếp dẫn ñến rủi ro trong sản xuất kinh doanh của các cá nhân và hộ gia ñình, gây nên các khoản nợ quá hạn cho ngân hàng. Như vậy, pháp luật có vị trí hết sức quan trọng ñối với hoạt ñộng ngân hàng nói chung và chất lượng tín phục vụ nhà ở nói riêng.
BÀI HỌC KINH NGHIỆM
Theo nhận ñịnh của Bộ Xây dựng trong các nước Châu Á, Trung Quốc và Singapore là hai quốc gia có nền kinh tế tương tự với Việt Nam và có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất.
Bài học kinh nghiệm từ Trung Quốc
Trung Quốc bắt ñầu thực hiện chính sách nhà ở với giá thuê thấp, và ban hành quy ñịnh ñặc biệt về quản lý nhà cho thuê với giá thấp từ năm 1998. Chính sách mới này ñược thử nghiệm trước tiên tại một số thành phố như Bắc Kinh và Thượng Hải. Chính sách có quy ñịnh cụ thể về ñối tượng thuê, thủ tục xin thuê nhà giá thấp, và các chiến lược (bao cấp tiền thuê nhà, cung cấp trực tiếp nhà cho thuê với giá thấp, hạ giá cho thuê).
ðối với chiến lược bao cấp tiền thuê nhà: ðây là một công cụ rất linh hoạt. Với số tiền tương ñương nhau, nhưng việc cấp tiền bao cấp ñem lại cho các gia
ñình ñược bao cấp nhiều lợi ích hơn so với việc cấp trực tiếp những căn nhà cho thuê với giá thấp. Có thể ñiều chỉnh tuỳ theo nhu cầu của mỗi gia ñình.Nếu những ngôi nhà cho thuê với giá thấp ñược xây dựng hàng loạt, thì ñó sẽ trở
thành nơi tập trung của toàn những gia ñình có thu nhập thấp, có thể tránh ñược sự phân tách không mong muốn này nếu các gia ñình nhận tiền bao cấp ñể tự
thuê nhà, bởi họ sẽ sống phân tán giải rác trong khắp thành phố.
Dù sao thì Việt Nam cũng nên cân nhắc một số nhân tố trong chính sách của Trung Quốc, ñặc biệt là tính minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia ñình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nước. Bên cạnh ñó, chiến lược bao cấp tiền thuê nhà cũng tỏ ra ít tốn kém hơn so với chiến lược trực tiếp cấp nhà cho thuê với giá thấp cho các hộ gia ñình có thu nhập thấp. Mô hình hợp
tác với các ñại lý nhà ñất theo hướng Hợp tác Nhà nước - Tư nhân cũng tỏ ra là một công cụ ñắc lực. Với ñiều kiện ngân sách hạn hẹp của nhà nước Việt Nam, chính quyền các thành phố nên tập trung hỗ trợ cho những hộ gia ñình có thu nhập thấp nhất.
Bài học kinh nghiệm từ Singapore
Theo thông tin từ tài liệu “25 năm kinh nghiệm phát triển nhà ở
Singapore” thì Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB – housing development board) có vai trò quyết ñịnh trong việc hoạch ñịnh chính sách và thực thi việc phát triển nhà cho ñảo quốc.
- Mục tiêu khi thành lập năm 1960 của HDB chủ yếu là giải quyết vấn ñề
nhà ở cho ñối tượng có thu nhập thấp, ngày nay HDB ñã phát triển và cung cấp cho cảñối tượng thu nhập trung bình của cả Singapore. Chức năng của HDB thật sự toàn diện trong việc phát triển các khu ñô thị mới cùng với việc hỗ trợ tài chính ñể bán nhà trả góp dài hạn, thực hiện cho vay cho cả bên cung và bên cầu về nhà ở.
- Nguồn vốn của HDB chủ yếu là vay chính phủ lãi suất thấp, dài hạn, phát hành trái phiếu, vay thương mại, vốn ngân sách. HDB cho người mua nhà trả góp vay dài hạn với lãi suất khoảng 6,25%/năm, thời hạn vay ñến 20 năm. Tại Singapore, người lao ñộng và sử dụng lao ñộng phải ñóng góp hàng tháng vào Quỹ CPF (giống như Quỹ bảo hiểm xã hội tại Việt Nam) với tỷ lệ ñóng góp khá cao. Tuy nhiên, người dân Sinpapore có thể dùng khoản tiền ñóng góp này ñể trả
khoản chi mua nhà ban ñầu và trả góp hàng tháng.
- Mặc dù phát triển nhà và các hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập trung bình và thấp với khối lượng ñầu tư phát triển rất lớn nhưng HDB vẫn có thể
cân ñối tài chính, không cần khoản trợ cấp từ Chính phủ nhiều. Tuy nhiên, thuận lợi chính của HDB là nguồn vốn vay lớn, dài hạn, lãi suất cốñịnh luôn sẵn sàng từ chính phủ. HDB có thểñưa ra nhiều chương trình trả góp dài hạn, khả thi ñối với hầu hết mọi ñối tượng có thu nhập thấp ñồng thời HDB ñược trả góp từ CPF và người mua với lãi suất cốñịnh dài hạn.
- TÓM TẮT CHƯƠNG I
Nội dung chương I trình bày sơ lược và tóm tắt về tín dụng ngân hàng, tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà. Trong ñó tập trung chủ yếu vào các nội dung sau:
- ðối với tín dụng ngân hàng: Trình bày khái niệm, ñặc ñiểm, bản chất, chức năng, vai trò, phân loại tín dụng.
- ðối với tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở, ta tìm hiểu: Thứ
nhất, về khái niệm, ñặc ñiểm, lợi ích, phân loại tín dụng phục vụ nhà ở; Thứ hai, về những vấn ñề liên quan ñến hoạt ñộng cho vay phục vụ nhà ở như: ñiều kiện, nguyên tắc, thời hạn, mức cho vay,…; Thứ ba, về các chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả
hoạt ñộng cho vay phục vụ nhà ở; Cuối cùng, tìm hiểu về các nhân tố ảnh hưởng
CHƯƠNG II – PHÂN TÍCH, ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ðỘNG CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI MHB NINH
KIỀU QUA 03 NĂM (2009 – 2011)